未来五年,这座超级城市的房价定了!

北京刚刚结束的集中供地，其实透露了很多信号，而最重要的一点就是关于房价。

首先，了解一下集中供地的背景。2021年2月18日，国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件，要求22个重点城市实施“两集中”供地。

政策调控范围包括4个一线城市：北京、上海、广州、深圳，18个二线城市：南京、苏州、厦门、杭州、重庆、福州、武汉、成都、郑州、青岛、济南、长沙、沈阳、合肥、长春、宁波、天津、无锡。日前，天津、郑州、青岛、成都等城市已陆续根据文件要求，出台相关政策，部署住宅用地供应工作。

“两集中”供地的目标主要是抑制土地价格的快速上涨，预防房地产市场过热。通过规范各地政府的土地供应，加大土地供应量，稳定土地市场预期。

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北京集中供地平均溢价率最低

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北京集中供地之前，广州、杭州、重庆、无锡、沈阳和长春等7个城市已经完成首批集中供地，天津、福州和青岛等城市已经确定时间并陆续展开。

中指数据显示，三四线城市宅地供应减少，但地价上涨，土地溢价率最高，流拍数量大幅减少；一线城市土地供应大幅增加，地价最贵但溢价率最低。

其中，杭州首批集中供地竞拍中，57幅土地成交1178亿元；平均成交楼面价1.56万元/平方米，平均溢价率为26%。

重庆市是7个城市中成交地块最多的城市，共成交了121宗，也是溢价率最高的城市，平均溢价率达到了38.7%，其中30幅土地溢价率超过50%，西永地块的溢价率更是达到了130%。

相比之下，北京这次集中供地准备充分，规则设计严谨。30宗商品住宅用地土地总面积约169公顷，规划建筑规模约345万平方米，共实现土地出让价款约1110亿元，地块平均溢价率仅为6.4%，是目前集中供地城市中最低的。

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房企利润被压缩

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北京市住建委市场处处长王争透露，在本轮供地前北京的住建部门和规自委合作，对此次供地进行提前联动以确保市场的稳定。

由于北京此轮集中供应土地的整体素质较高，为防止土地市场过热给新房市场带来压力，因此在土地出让过程中设置了更多的限制条件，确保土地市场稳定。 

相关内部人士表示，本次北京集中拍地数量占据今年供地总量的三分之一，在原有限地价的基础上，提前公布了地块的上限价格。

同时，公布竞报“政府持有商品住宅产权预设份额”上限、竞报“公共租赁住房面积”上限，公布《房屋售价承诺书》明确了未来房屋售价。从限地价、限房价、竞公租房等规则中使得土地竞拍各个流程透明化。

不仅如此，当土地竞拍价格突破“地价上限、竞公租房/政府持有比例”两道上限，最终进入竞报高标准商品住宅方案阶段。北京本次土拍中共有10宗地块进入高标准商品住宅建设方案程序，最终结果需要官方对比各家方案，成交结果后续才能公布。

一旦进竞报阶段，建筑装配要求必定提高，开发商成本上升，相应的房企利润还会进一步降低。

正因如此，即便土地溢价率很低，房企也直呼“不赚钱”。

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房价一定会降吗？

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对于此次集中供地，相信外界最关心的还是对房价的影响。

北京首批入市地块中，其中大部分参与竞拍的皆是商品房，也有一部分土地采用了竞/政府产权份额、竞/配建公租房的方式。

根据政府的指导价格来看，基本较同区域在售商品房实现约10%的价格涨幅。以海淀树村、崔各庄和东坝的地块为例，根据限价要求以及政府持有份额结果，树村房价上限销售价格达89600元/㎡，其次为崔各庄达85067元/㎡，东坝达80000元/㎡。 

目前，树村实际可售成交楼面价达68932元/㎡，崔各庄为65618元/㎡，东坝为57540元/㎡，距离实际新房销售价格上限大概有1-2万元/㎡价差。对比各区域周边成交均价，树村为82717元/㎡，崔各庄为77955元/㎡，东坝为59475元/㎡。 

以金盏地块为例，竞拍楼面价已经达到5.3万元/平方米，比一旁在建的金港家园楼面价高出1.1万元/平方米。

这也就意味着未来房价大概率会有一定的提升，但仍然会稳定在一个合理区间。

既然集中供地，未来面临的一定是项目集中上市，对房企销售来说也是一个挑战，而对于市场来讲，销售竞争却更有利于市场价格的稳定。

一般项目开发周期在2-3年，整体销售去化预计还会后延。可以判断，未来3-5年间，北京的房价必然会呈现稳中有升的局面，不会有特别大的波动，符合国家整体“房住不炒”的基本要求。

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