老房子加装电梯迎来“圆满方案”：1、2楼不再反对，6楼也同意了

2019年7月，住建部副部长黄艳在国家政策吹风会上表示，“在未来旧城改造中，会避免一拆了之和大拆大建。”无独有偶，2020年10月份，住建部长王蒙徽也发文表示，“未来5年，要全面推进城镇老旧小区改造，以2000年前建成的住宅小区为重点。”

专家分析认为，这是住建部实锤在中国实行了12年之久的“棚改”政策将要退场，取而代之的是全面“旧改”。

“棚改”与“旧改”虽一字之差，但是性质却天壤之别。棚改是拆除重建，本质上是在消灭供给，创造需求，很明显有助推房价的作用。尤其是2015年为了“去库存”，国家更创新出了“棚改货币化安置”政策，随后以三四线为首的棚改核心城市，房价迎来了久违的“补涨”。

旧改则完全相反，本质上是增加供给（老旧小区改造后还可以再用二三十年），消灭需求，所以更加有助于平稳房价。因此我们认为，“旧改”更加符合我国当前的“稳楼市”主旋律。而且相较于成本高昂、弊端明显的拆迁，“旧改”也更绿色、更环保、更节约资源，称得上是实打实的“惠民利民”的好政策。

根据官方通报的消息，2025年之前，将对全国17万个2000年前建造的老小区进行“三大”内容改造。其一是基础类，主要是对相关老化或者损坏的设施设备进行维护更换，比如水电气等路网改造；其二是完善类，主要是指老房子加装电梯，给小区增设停车场，引进物业等；其三是提升类，助老、托育、助餐、家政保洁等能够丰富社区服务供给的举措。

从2019年、2020年全国少数城市已完成“旧改”试点工作来看，在老房子三大项内容改造中，老旧小区居民最关心的还是给老房子加装电梯。尤其是北上广深四大一线城市，房龄20年以上的老旧小区居民对于加装电梯一事更是期待已久。

事实上，老房子加装电梯，也是国家重点实行的旧改惠民政策之一。国家为何要重点推动老旧小区加装电梯？归根结底是两方面原因：一方面4层以上的老旧小区数量众多，全国累计不少于17万个，另一方面“电梯”是老旧小区居民的最大痛点。统计局数据显示，截止到2020年11月，全国65岁及以上人口为19064万人，占总人口的比例是13.5%。资料显示，全国城镇地区有近40%的65岁以上老年人口都生活在老城区。换言之，老旧小区加装电梯才是“旧改”迫在眉睫要做的事情。尤其是高楼层居住有老人的小区，对加装电梯的需求更强烈。

此前有媒体报道，河北沧州有一位老人，由于腿脚不便，3年未下过楼。成了名副其实的“空中留守老人”。

然而，就是这么一项惠民工程，现实中推行起来却困难重重。从2020年全国4.1万个老旧小区施行旧改来看，超过一半以上的老旧小区在加装电梯的过程中都并不顺利，其中有近20%的老旧小区确有加装电梯的需求，但由于居民未达成一致意见，加装电梯事宜被搁置了。

老房子加装电梯的难点在哪？最大的难点是1、2楼居民不同意，他们不愿意出资，更不希望老房子加装电梯对自己的房子造成负面影响。但规定恰恰就要求老房子要想加装电梯，必须全部居民达成一致意见。这就是所谓的“一票否决”制度。一句话，能否取得底楼以及二楼居民的同意，几乎是电梯最终能否成功加装最关键的因素。

1、2楼为什么不同意安装电梯？归根结底是三方面的原因：一是1、2楼是低楼层，采光本身就不好，加装电梯会雪上加霜，而且老房子本身就是无电梯房，加装电梯能否有足够的承载力，会不会影响建筑的安全都是问题；二是自己所在楼层压根不需要电梯，按照规定加装电梯后，自己还要支付维保费用，得不偿失；三是加装电梯所带来的遮挡、噪音、影响通风等问题，会更影响1、2楼的房产价值，但高楼层的房产价值反而会提升，1、2楼住户内心里也不平衡。

前段时间有媒体报道，海口一个老小区，2-6层的居民都同意加装电梯了，并且共同筹集了50万元，还请了设计院到小区评估考察，设计规划图，准备走程序完成加装电梯申报审批，最后因为1楼住户不同意，一切都戛然而止了。自此以后，1楼住户和路上的住户之间形成了很深的矛盾，友邻变成了水火不容的“敌人”。

我们了解到，过去两年，全国很多老旧小区都在推进的加装电梯方案是“分层对待”出资方案：比如，一部电梯全部的加装费用是50万，除去补贴后，剩余费用由所有楼层的居民按比例分摊。考虑到1楼不需要乘用电梯，1楼不用出资；2楼出资比例是5%，3楼出资比例是10%，4楼出资比例是15%，5楼出资比例是30%，6楼由于加装电梯最得好处，所以出资比例最高40%。且后续电梯的电费、维修费、保养费等费用也按照这个比例出资。

“分层对待”的方案看似合理，却往往很难达成统一意见：这种方案下，1楼虽然同意了，但是2楼又开始反对了，理由是自己使用电梯也不多，自己也不应该出资。即便1、2楼同意，3、4楼也勉强同意，但5、6楼却又站出来反对了，理由是安装电梯费用太高，家里经济条件拮据，一下子拿不出那么多钱来。

为了能够顺利推进“旧改”民生工程，两年来，全国各大城市、专家、学者们都在绞尽脑汁思考对策。住建部也于2020年4月发布了新规（征求意见稿），明确4层以上新建住宅必须配电梯，4层以上老旧小区符合条件的原则上全部加装电梯。

事实上，老房子加装电梯也终于有了新进展：首先，从去年下半年起，已经有北京、济南、上海、江苏、珠海等5个城市相继废除了“一票否决”制度。其中济南发布新政明确规定，不再要求本单元业主百分之百同意，而是调整为“100%告知”及“2/3业主达成共识即可。换言之，一栋楼30户住户，只需要20户同意安装电梯，就可以了。

虽然取消“一票否决”能大大提高老房子加装电梯的成功率，但毕竟目前还只是极少数城市这么做。对于绝大多数城市来说，还是应该另寻它法。

老房子加装电梯不用争了，“新方案”公布，楼上楼下都同意了

这个新方案就是专家们费尽脑汁想出来的“电梯公交”模式。简单来说就是，“免费装、刷卡坐”：所有的居民都不需要出资，电梯由第三方机构免费安装；居民使用时像坐公交一样，进电梯必须刷卡。当然，每个楼层因为乘坐电梯的时间不同，乘坐电梯的费用也不等，最少0.2元/次，最高0.8元/次。和乘坐公交车一样，乘坐电梯也可以办理月卡、季卡、年卡。办理的乘梯时间越久，费用折算越低。

很多人可能会有疑惑，这种方案对于小区住户确实好，但第三方机构凭什么给你免费安装电梯？他们靠什么盈利呢？答案很简单：安装完电梯后，电梯轿厢内外的公共部位广告运营权限归第三方机构所有，除此之外，居民乘坐电梯产生的全部收益也归第三方。换言之，老旧小区居民用电梯广告位和乘坐电梯付费支付了第三方安装电梯的费用。

毫无疑问，“电梯公交”模式堪称是当前阶段老房子加装电梯的“圆满解决方案”，采用这种模式有三大好处：一是直接解决了加装电梯的资金问题，1、2楼不愿意掏钱，5、6楼掏不出钱，都不影响安装电梯了；二是专业的事情交给专业的机构来做，第三方机构就是电梯企业，从安全性考虑到设计规划，到施工建设，再到后期的日常维护，第三方机构全部负责。这打消了很多人“加装电梯后安全性”的顾虑；三是彻底化解了楼上楼下邻居之间的矛盾。

以杭州某小区为例，第一年免运行电费和维护费，第二年开始由专业维保公司负责维保。按当地定价执行，二层以上每月需要承担的费用不超过30元/月，完全在可接受范围内。

很多人可能会说，“电梯公交”模式只解决了出资问题，但是并未彻底解决1、2楼一开始提到的影响采光、影响通风、带来噪音等问题，1、2楼住户怎么就莫名其妙同意了？其实不然，在现实中，很多小区对该方案进行了优化，比如河北保定，某小区为了弥补一楼损失，楼上住户达成一致意见，由安装电梯后获益最多的6楼对1、2楼住户进行补偿，1楼一次性补偿资金4000元，2楼补偿资金2000元；再比如南京某小区，电梯采用的全部都是玻璃幕墙，最大程度减少了采光方面的影响。

总而言之一句话，虽然“电梯公交”模式尚未达到很多人心理预期的“最完美方案”，但是从现实执行来看，这个方案已经基本能做到让所有人都满意：1、2楼不再反对，6楼也同意了，楼上楼下都同意了，不用再争了。

为什么会出现这样的结果？方案的合理性只是因素之一，最主要的原因是，在这种模式下，很多人一开始反对的问题都一定程度得到了解决，所以为了照顾整体的利益，很多人最终还是选择了让步。加上这两年国家正在大力度推进老旧小区加装电梯，很多人也逐渐意识到老房子加装电梯是大势所趋，不是某一两户居民不同意就能阻拦的。而且不用太久，“一票否决”制度就会在全国大范围内被废除，与其对峙到那时，不如顺水推舟给楼上邻居们一个人情。

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