老房子加装电梯不用争了，“新方案”提出后，楼上楼下都同意了

三个信号显示，实行了12年之久的“棚改”终于要逐渐退出房地产历史舞台了。其一、住建部高层自2019年以来，多次发表讲话提到，未来旧城改造要避免“大拆大建”、“一拆了之”；其二、今年的国家重要议题中，只提了旧改，并未提及棚改。这意味着老旧小区改造，正成为旧城改造的重点主推模式；其三、从住建部公布的消息看，棚改存量已经所剩无几，换言之声势浩大的棚改已经行至尾声。不出意外，未来几年，棚改将可能全面结束。

不得不说，棚改的退场对我国房地产市场，乃至未来全国的房价走势都有很大影响。首先，棚改停止，对应的货币化补偿安置模式结束，意味着棚改对于房价的刺激效应不复存在，尤其是三四线城市，后续的连带影响更大；其次，“拆迁一夜暴富”不再可能，因拆迁而起的不公平创富行径也将彻底画上句号；更重要的是，棚改的退场，让那些依赖拆迁而生的“囤积老破小博拆迁”的专业炒房投资客也不再有生存空间。这类群体的消亡，一定程度上会更有助于房价稳定，有益于普通刚需实现买房安居梦。

拆除重建式的棚改将圆满结束，取而代之的是旧改。旧改又有哪些实质性的惠民之举呢？虽然二则同属于旧城改造，但旧改对稳楼市具有积极意义。众所周知，棚改是消灭供给，制造需求，有助于推动房价上涨，而旧改是在增加供给，消灭需求，更有助于整个房地产市场的稳定。

此外，不管是从改造的资金消耗，还是安置补偿难度来看，旧改都完胜棚改，因为旧改强调的是居住环境的升级改造，与棚改相比不仅更加“轻巧灵活”，而且能达到事半功倍的效果。可谓是真正意义上的为老旧小区居民谋福祉。

谈到旧改为老旧小区居民谋福祉，就不得不提到老房子加装电梯。因为早在2010年，老房子加装电梯的需求就已经非常强烈了。

一方面，我国正进入“深度老龄化社会”，60岁以上老年人口总量逐年大增，而且这部分群体基本都扎堆在老城区；另一方面，伴随着第四代电梯房的普及，越来越多的人更追崇电梯房，2000年以前建造的多层步梯房基础设施老化，叠加上下楼极其麻烦，更是遭到了年轻人的排斥。对于给老旧小区加装电梯，一直以来都是不少居民的迫切希望，尤其是高层住户，更是有着望眼欲穿的强烈需求。

未来5年是旧改的高峰期，老旧小区加装电梯也是大势所趋，事实上，为老旧小区加装电梯一直以来都是国家主推的工程。不仅如此，有些地方甚至发布文件明确要求，4层以上老旧小区必须加装电梯。过去的2020年，北京、上海等城市，甚至还取消了“一票否决权”制度，新规明确，只要同一楼栋的参与投票的居民2/3以上达成一致同意意见，就可以推进加装电梯工作。总的来说，未来老旧小区加装电梯都是务必完成的工作，对于这一点不用再争了。

但给老房子加装电梯这项看似非常贴近民生需求的“大好事”却在现实生活中极难推进，根本原因是，不同于水电路网等基础设施升级换代，老房子加装电梯涉及每一户的核心利益诉求，其实从一开始就分歧巨大，阻力重重：

低楼层（1、2楼）从一开始就持反对意见。我们总结是三大原因：其一、加装电梯对低楼层有弊无利，遮挡采光、产生噪音、影响通风、施工扰民等弊端显而易见，低楼层很难被说动；其二、加装电梯的安全性存疑。老小区年限长，而且没有预留加装电梯的位置，如果采取加装电梯的行为，很多住户对房屋的稳定性和居民的安全性都有担忧；其三、老房子加装电梯，利好高楼层居民，而且1、2楼基本使用不到，不仅如此，后续电梯安装好后，还要分担维护费用。自己花钱去成全别人，这很难同意。 

高楼层（5、6楼）大力支持，一直都在积极推动。核心原因是，高楼层对于加装电梯的需求很强：一则、在没有电梯的情况下，每天往返于楼道内，不管是对于老人、小孩，还是青壮年来说，都是一种“受罪”行为，尤其是腿脚不利索的老年人，半年不出家的情况都很普遍。遇到搬家、取快递、叫外卖等需要爬楼的活动时，也往往会遭遇吐槽，更有甚者会要求顶层的住户多加钱；二则、加装电梯可以彻底扭转高楼层的劣势为优势，尤其是顶楼，20年以前的老旧小区很多顶楼还有阁楼，如果加装电梯真的实现，顶楼的市场价值会大幅提升，也会越来越吃香。

正是因为楼上楼下住户们对于加装电梯的需求不同，看法不同，所以老房子加装电梯这项旧改内容，一直很难推进。更有甚者，就因为加装电梯大家的意见很难达成一致，最终导致整个旧改项目被搁置了。低楼层与高楼层之间也因为要不要加装电梯而吵得焦头烂额，非常影响邻里和睦。 

值得一提的是，截止到2020年底，很多老旧小区都在推进的加装电梯方案是，从下到上的倒金字塔式出资方案：比如，一部电梯全部的加装费用是40万，除去补贴后，费用由所有楼层的居民按比例分摊。考虑到1楼不需要乘用电梯，则不需要出资，2楼出资比例是5%，3楼出资比例是10%，4楼出资比例是15%，5楼出资比例是30%，6楼由于加装电梯最得好处，所以出资比例最高40%。且后续电梯的电费、维修费、保养费等费用也按照这个比例出资。

这个方案看似合理公平，但也较难大面积推广：一方面，这个方案1楼虽然同意了，但是2楼却又反对，因为他们也觉得自己可以不使用电梯。即便是承担5%的电梯安装费用，2楼也不愿意掏；另一方面，即便1、2楼都不反对，5、6楼也很难同意。因为30%、40%的出资费用，计算下来可能需要每户掏出6、7万元现金，这对于很多老旧小区的老人而言，他们是很难拿出这笔费用的，毕竟很多老年人已经失去了经济来源，或者说经济来源仅能满足于日常生活开销。即便是年轻人，本身就面临房贷、孩子教育、赡养老人等多方面压力，对于这笔额外开销，很多高楼层住户也拿不出来。

为了达成加装电梯的最终目的，我们看到很多城市都在研究方案，更有甚者取消了一开始的“一票否决权”。这样一来，只需要大多数居民同意就可以实行加装电梯计划。但这也存在一个问题，那就是虽然加装电梯不再受“一票否决权”限制，但安装电梯的出资仍然是一个大问题：尤其是高楼层，按照上述方案，确实合理公平，但是避免不了有人拿不出钱来。所以这个方案，还是有不足之处。

过去一年多，国家一直在积极推动老旧小区加装电梯工作，从去年开始，全国已经有上海、南充、郑州、德州、天津等十几个城市出台了“支持城镇老旧小区居民提取住房公积金用于加装电梯”的政策。虽然没有从根本上彻底老房子加装电梯难的问题，但努力可以看得见。

老房子加装电梯迎来“满意方案”：1、2楼不反对，6楼也同意了

到底有没有那种既不用各楼层出资就能加装电梯，而且能让楼上楼下都“满意的方案”呢？“新方案”提出后，1、2楼不反对，6楼也同意了。这个能让楼上楼下都满意的方案就是：刷卡付费式共享电梯。

何为刷卡付费式共享电梯？简单来说就是由第三方（一般是电梯生产企业）出资，免费加装电梯，而且后续电梯的各项维护费用都由第三方承担。但要求是，加装完成后的电梯由第三方运营，包括实行“住户刷卡乘用”制度，以及对外出租电梯轿厢和正面的广告屏来获取收益。住户刷卡付费，一般可以办理月卡、季卡、年卡，每个楼层的乘坐电梯的费用也按自下而上的倒金字塔定价。

值得一提的是，该方案首创于河北省。但这个“新方案”一经推出后，就迅速得到了广大老旧小区的热捧：因为它既解决了安装电梯的施工问题，第三方电梯企业专业性毋庸置疑，而且也解决了加装电梯的出资问题，即便其中需要部分业主补交一定费用，大家也是完全可以承受的。

有人可能会担心第三方企业收不回成本，这一点毋庸置疑，他们前期都会进行成本核算。据业内专家分析，电梯企业出资加装电梯实现老旧小区“共享电梯”方案，对于企业而言也是稳赚的，一方面对于对于电梯企业而言，安装电梯费用可控，另一方面电梯轿厢等收益是一项长久收益，尤其是北上广深这些大城市，其实这部分收益都可以保证第三方企业在3-5年内收回所以成本。 

可以说，“刷卡付费式共享电梯”这个方案是目前为止所有人都非常满意的方案：1、2楼不反对了，6楼也同意了，第三方企业也乐此不疲。

目前河北、北京、深圳、杭州、河南、湖北等多个省市都开始采取“共享电梯”这一新方案。不仅如此，很多小区还在此基础上有所创新，比如遇到1楼仍然不同意的情况下，可以由物业出面协调，可以给1楼加大私有活动区域范围。再比如，这个方案实施后，6楼住户获益最大，为了使各个楼层都做到彻底满意，6楼作为最大获益方，可以适当出资给予各楼层一定的补偿。总出资额不要求太高，尽量做到让各位邻居都感觉到被照顾就行。如此一来，楼上楼下就真的都同意也满意了。

作为业内人而言，未来对于老房子加装电梯可能真的不用争了，因为备受好评的“共享电梯”方案可能是无可争议的最理想方案。当然，这还要因小区而异，如果大家都能接受“不同楼层不同比例出资”的加装电梯方案，也可以按照原来的方案执行。对此，大家怎么看？

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