北京集中供地玩出新高度 溢价率低至6.41%尽显“三稳”魄力

北京结束了为期两天的集中供地大戏，30个地块上架，共揽金1102.21亿元。

夏日的炎炎夏日，“集中供奉”犹如一股滚滚热浪。五月十一日晚，北京结束了为期两天的集中供地大戏，30个地块上架，共揽金1102.21亿元。

与之前已经收官的城市相比，近一个月来，长春、广州、重庆、无锡、沈阳、杭州、北京等7个城市共售出土地4469亿元。这一轮土地放量规模，房企拿地节奏，放在地产界的烈火烹油也可谓壮观。

如以卖地金额来排序，七座城市座次依次是：杭州、北京、广州、重庆、无锡、沈阳、长春，土地供应首次达到1178亿、1102亿、906亿、635亿、256亿、198亿和194亿。

火爆如杭州，一次便拍出千亿楼价，相当于2020年杭州全年住宅用地成交金额的52.3%，溢价率高达26%；也有惨淡如长春，成交楼面51宗，最终成交38宗，流拍2宗，终止挂牌11宗，市场表现较为平淡。

事实上，新的土地供应规定，不仅对房企资金周转、拿地研判、综合运营能力提出了挑战，也非常考验各地调控的决心和智慧。

新一轮的北京土拍收官，便以复杂的竞拍规则，综合多种条件，避免了之前重庆等城市出现的“高溢价”盛况，体现出“房住不炒”的调控定力，以及“三稳”的“稳地价、稳房价、稳预期”。

北京南部地区的房地产公司对北京的土拍进行了围猎。

而在寸土寸金、僧多粥少的北京，优质土地的公开出让，必然会引起开发商们的垂涎。

此次集中拍地，北京共拿出30宗涉及12个区域的地块，其中15宗为中心城区供应，涉及朝阳、海淀、丰台、石景山；11宗涉及通州、大兴、昌平、房山；4宗涉及门头沟、怀柔等生态涵养区供应。

清单一公布，就引起了不少开发商的蠢蠢欲动。

根据第一财经的统计，有50多家开发商和200多家企业参与竞标，保证金也在1500亿以上。参拍企业中，有华润、保利、中海、中粮等央企，还有万科、融创、绿城、碧桂园等龙头房企，还有城建、天恒、首开等地头蛇。

而金地+华润+保利则更是形成了一个“铁三角”，在22个地块上竞拍。近日获地少的中海表现活跃，在第一天的12个地块中，中海全部参与竞拍，其中3个地块与中交组成联合体，9个地块单独竞拍。

同时，越秀地产、卓越集团等“南方系”房企纷纷北上，成为本次土拍出人意料的焦点。在这些地块中，以优异的成绩获得朝阳金盏村、丰台张郭庄、中关村生命科学园、昌平东小口四个地块，可谓此次土拍中最大的黑马。

通过两天的争夺战，北京终于在两天之内赚到了1035亿元。结果出来的15个地块中，石景山地块被融创、石泰集团以高达64.4亿元竞得，丰台张郭庄地块被卓越、首开集团以62亿元竞得，另有32500平方米公租房楼面价成交。

剩下的10个地块，由于已经达到了政府持有比例20%的上限，或者达到了配建面积的上限，都转入了竞高标准商品住宅建设方案阶段，10~15个工作日后就可以拿到结果。

"房企对此次北京土拍的热捧，首先是来自于市场占位的需求，其次是优质土地也让房企的热情更高。"此次北京土拍现场竞争更为激烈，房企拿地积极性可见一斑。

获利空间受到挑战。

北京拍地虽然吸引了大量竞拍者，但也出现了“冷热不均衡”现象。

就总体表现而言，第一天的竞争比第二天更激烈。次日，仅通州副中心地块表现较为抢眼。剩下的地块开发商表现较为克制，成交速度也较快，丰台张家坟地块更是经过一轮竞拍后，即落袋金茂。

土地也有分化，朝阳金盏、通州副中心、中关村树村等地块受到追捧，从而进入高标准地块，共10宗土地进入该项目；而宋庄、丰台张家坟等地块则成交较快，现场一盘棋，一拍即合。

值得一提的是，共30个地块中，有6个位置较好的地块两天内将进行竞拍，以政府持有土地的份额，其中朝阳金盏村2个，崔各庄1个，海淀树村2个，以及通州副中心0302个地块类型将于第二天进行竞拍。

六个地块，都是开发商竞争的高地，在不断上涨的土地价格和不断上升的政府自持率中，大多数都没有达到预期的结果。与此同时，密云、延庆等远郊地块虽然位置偏僻，但由于地块属性比较纯，也进入了高标准的规划阶段。

就朝阳金盏村的两宗地块而言，楼面价均超过50,000/平方米，但由于两宗地块均已进入政府持股阶段，未来限售价仅为660,000/平方米和646,000/平方米，从地价与房价比来看，对开发商的后续经营能力是一大考验。

由于上述两宗地块的容积率仅为1.3，如果未来的产品形态是别墅，那么开发商在地下空间方面将大有作为，“利润是有的，但相对较小，还得看开发商今后如何开发。

这次北京的明星地块集中供地，中关村树村两块地块也面临同样的情况。两个地块都达到了20%的政府自持比例，海淀未来限售价仅为8.96万元/平方米，但两个地块的楼面价却高达近7万元/平方米。

和金盏两块地块不同，海淀地块容积率1.6，整体小区建成别墅的可能性不大，如果能有一定的叠拼产品，则地下面积仍可获利，但平层产品获利的可能性较小。

严格的规定抑制了市场的热情。

值得注意的是，北京这次土拍共竞得金1102.21亿元，这些地块起拍价1035亿元，所以整体溢价率只有6.41%。

与其他集中供地城市相比，重庆、无锡的热度都很高。其中，重庆因不限地价，整体溢价率超过40%，无锡作为长三角核心城市三四线城市，更受房企青睐，此次成交的16宗地块平均可比地价上涨超过30%。

因为这一轮北京集中供地的土地整体质量较高，为防止土地市场过热给新房市场带来压力，所以在土地出让过程中设置更多的限制条件，以保证土地市场的稳定。

据介绍，为降低土拍市场热度，北京不仅设立了土地价格上限，还首次引入了房屋销售价格引导机制，并在15宗地中设置了公租房配建面积的竞配建，6宗地以政府产权份额竞建，此外，还有高标准商品住房、国际人才公寓等多项竞拍规定。

就拿10号拍下的12宗地来说，在开发商的激烈竞争下，有7宗地块进入了高标准建设方案竞拍阶段，10~15个工作日后将落成，分别是海淀区树村2宗、朝阳区王四营3宗、崔各庄1宗、豆各庄1宗。

高标准商品住宅建设方案，即以建筑品质及专业设计为目标，非任意房企均可拍得地块，对房企的操盘能力及建筑水准是考验，逐渐进入以质取胜阶段」

尽管发展商的“考卷”变得越来越难，但北京的确在一定程度上压低了土地溢价率。

同时，由于重启“竞配建公租房”，以及创新推出“竞政府持共有产权房”、“竞优质住宅”等出让方式，北京商品住宅市场结构也将进行调整。

在北京竞拍的租赁住房面积占规划建筑面积的13%，远高于广州的1.3%和无锡的11.2%，未来北京的租赁供应将明显增加。对于无房户而言，潘浩认为，增加租赁住房供应，是解决大城市青年居住问题的一个重要方向。在产品的打造上，商品房产品将更加注重品质的提升，未来的改善型需求或将集中入市。

值得一提的是，集中供地政策相继落地，土拍整体热度呈上升趋势。受主要城市拍地集中等因素影响，4月土拍成交溢价率大幅跳升至25%以上，平均溢价率达到25.4%，创近三年来新高。

重庆等土拍比较热的城市，开发商也有意借势营销，提高市场热度。五一期间重庆多个项目开始对外销售暂停，收紧折扣，部分热销板块项目几乎全部取消营销活动，只保留线上宣传。

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