交房时要交的一大笔维修基金是啥?咋用的?

交房就像生孩子

交房就像生孩子，那激动人心的时刻，让业主满怀期待，但这期待的时刻也是代价不小的，就像到医院生孩子，叫交钱只管交，根本不问这钱是为啥。

交房时候要交的两笔最大的钱：税费、维修基金。

税费就不多说了，但维修基金估计好多人没搞明白是怎么算出来的，交这笔钱到底是怎么回事，日后要怎么用？

今天，小编就和大家捋一捋这维修基金的由来和使用。

维修基金的由来

我们平常所称的维修基金的全称是：住宅专项维修资金。

《住宅专项维修资金管理办法》经2007年10月30日建设部第142次常务会议讨论通过，与财政部联合签署发布，共六章四十四条，自2008年2月1日起施行。

玉溪住宅专项维修基金的提取、缴存、使用等均是按照住建部的这个办法执行。

玉溪住房维修基金的建立过程

玉溪住房维修基金建立分三个时段：

第一个时段是房改时段（2003年以前），房改售房按售房款15%提取房屋维修基金，不过要注意的是，不是所有房改房都有维修基金，红塔区售出的区属房改房有相当数量的小区没有维修基金（比如红塔区XX生活区等），市级售出的房改房多数都有维修基金（比如龙湖园、葫田二期等）。

第二个时段是2008年以前的商品房。这段时间《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部165号令）还没出台，商品房基本没有维修基金。

第三个时段是2008年以后，《住宅专项维修资金管理办法》出台，全国建立了住宅维修基金之后，2008年7月8日，玉溪市出台了《关于玉溪市住宅专项维修资金有关事项的通知》（玉市建通【2008】120号），此后我市住房维修基金制度建立。

你买的房子要交多少维修基金？

维修基金计算公式=每平米造价×建筑面积×6%

玉溪商品房住房维修基金提取比例按上表计算，但这个标准是2008年就制定的，目前的住房造价早已在这个价格上上涨了2倍以上，所以就目前维修基金提取比例来说其实已经是低于应提取比例。不过即使这样，对于大面积的房子，交房时一次性交的维修基金也基本要1万左右，对于别墅类要交的就更多了。

住房维修基金的管理部门有两个：房改房的住房维修基金管理部门是房改或财政部门；商品房的维修基金管理部门是房地产行政主管部门。

交房时交的维修基金并不是开发商在收，而是房地产行政主管部门委托银行或开发商现场或转账方式收取。

维修基金归谁，怎么使用？

住房维修基金是房子的养老金，这笔钱的产权归房子所有，并不归房子的主人，房子过户时这笔钱同时自动过户到下家。这笔钱房主是取不出来的，只能用于房子的维修，并且这种维修只能是除了自己家以外的房子和小区公共部位共有设施的维修。

因此，房主卖房时不能把维修基金取走，也不能让下家补偿这笔自己买房时交的这一大笔钱。

哪些是公共部位共用设施，需要共同出钱维修的 

《民法典》实施后，《物权法》关于建筑物区分所有权的法律规定自然废止，取而代之的是《民法典》第273条：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务”。按《民法典》小区屋顶、建筑物的基础、承重结构、外墙、公共供水管道、落水管道、公共电路、电梯、通风系统、监控、门禁等公共设备设施都属于业主共有部分，任何人不得以不使用为由拒绝履行相应义务。

同样，除修屋顶外，比如一楼业主不得以不使用电梯为由不交纳电梯维修费用。顶楼以下业主不能说顶楼漏水是顶楼人家的事而不共同用维修基金修理顶楼房顶。

住房维修基金怎么使用

如果小区公共、楼幢公共部位共用设施（如电梯、公共供水、排水、电路等）需要维修就可以使用这笔维修基金，但需要注意的是自己家里需要维修是不能使用的。

住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过才能使用。

实际操作中，一般是业委会组织三分之二以上业主签字同意才能动用维修基金。

一个小区各家住户的维修基金加起来总额是比较大的，动辄几百万上千万，按照《住宅专项维修资金管理办法》，这笔钱可以以购买国债、定期存款等方式进行理财，获得更多收益。

每套房子住房维修基金使用后不足首次缴交额的30%就应该进行补充了，补充方案可由业主大会制定，没有成立 业委会的由主管部门制定。

对维修基金有兴趣需要进一步了解的朋友可以搜索《住宅专项维修资金管理办法》研究，也可以留言或加楼市君微信与小编共同探讨。

来源：微信公众号玉溪楼市观察

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