第一太平戴维斯胡建明：物企如何提升资本市场表现？

　　2020年虽遭遇疫情影响，但物业板块逆势上扬，迎来上市大潮，共计17家物业管理企业登陆资本市场。

　　根据亿翰智库数据，上市物企2020年总营收达1300.5亿元，平均营收为32.5亿元，平均营收增速达40.6%。

　　那么，上市物企经营表现出了哪些特点？在第一太平戴维斯季度会议上，第一太平戴维斯华北区估价部负责人、高级董事胡建明分享了他的观察总结。

　　胡建明表示，纵观2020年，物企市场呈现规模扩大、市值分化、股价回调、收并购频繁、多元拓展业务条线等特征。随着越来越多物业管理企业上市，市场竞争激烈、集中度提高，头部效应也进一步体现。

　　成功物业需要满足的条件

　　与房地产企业一样，物企也出现了明显的“马太效应”。出现这种现象的原因，胡建明总结了四点原因：

　　第一、头部企业的资源整合优势。无论是规模的拓展速度还是业务的更新整合，头部企业都具有明显的优势；

　　第二、地产母公司的资源优势。借助母公司的建筑规模以及影响力，实现管理规模和项目数量的稳定提升；

　　第三、精细化运营的管理。较早深耕业务的物业管理企业，提供多样化、差异化的服务，注重打造高品质、高质量的服务，以差异化的品牌形象不断抢占市场份额；

　　第四、成本控制的优化。头部企业具有专业的团队和雄厚的资金实力，通过采用新技术，控制运营和服务成本，保障服务质量。

　　在胡建明看来，物业管理行业的本质是劳动密集型行业，一个成功的物业管理企业可以将劳动密集型模式成功向集约型现代化服务模式转变，并且将此模式复制、推广到整个行业，受到同行业企业的认可和模仿。

　　根据目前市场投资人的要求来考量的话，成功物业需要满足：首先，盈利能力水平较高，诸如收入增长率、净利率、物业管理费水平等；其次，营收覆盖内容较均衡，除了基础的物业管理服务，增值服务或其他类型的服务占比要逐渐增加，尽可能达到4成左右；再次，物业管理服务内容多样，针对业主和非业主的多样化、差异化需求，探索更为多元化的增值业务组合，例如延伸到社区教育、保险金融、养老医疗等；最后，营运效率提升显著，物业企业利用智能化、科技化手段，有效控制运营成本。

　　“如果基于全面考量上述指标的话，碧桂园服务在各方面都相对均衡、突出一些。”

　　如何提升资本市场表现

　　在2020年，相较于地产股的市值在过去一年里整体下滑，物业股呈现逆风上涨的趋势。甚至出现了物企市值反超地产市值的现象。

　　易居中国执行总裁丁祖昱曾表示，这主要由“想象空间”所致。首先，地产股的想象空间开始受到压缩。近年来，房地产开发红利逐渐褪色，整体开发增速放缓，针对房价和土地市场的调控不断压缩房企利润空间。2020年“三条红线”的出台更加剧了房企在资金获取方面的难度，约束房企的拓张速度。其次，物企持续的规模化扩张能力及跨业态多元服务的创新能力，使得物企股极具想象空间，在企业经营层面成为推高市值的主要因素。

　　胡建明进一步表示，出现上述现象的原因大概有三点：首先，“三条红线”政策的影响，房地产开发企业受政策影响，为了缓解资金压力，很多房企选择分拆物企上市；其次，资本市场的青睐，地产行业已经遭遇2019年销售额16万亿的天花板，近年来房价增长率的空间差异有所扩大，地产开发已经逐步走向零和博弈。而从2018年以来，物业管理企业上市数量和融资规模激增；最后，“双向获利”，于房企而言，旗下物业板块在细分市场发展壮大，在存量时代抢占先机；于物企而言，扩大了管理规模、拓宽了融资渠道、提高了品牌知名度。

　　“随着物业企业上市数量的增多，并非所有物业企业都能享受高估值。而随着竞争加剧，整个物业行业运营效率会进一步提升，物业管理企业想要提升资本市场表现，最重要的还是要提升服务质量、增加客户的粘性。”

　　在胡建明看来，物企应主要从两方面着手提升资本市场表现：

　　一是，服务质量为“王”。物业管理行业已经逐渐从“跑马圈地”模式进化到“精耕细作”模式。例如，增值服务的占比逐渐提升；生活服务的内容逐渐扩充；后疫情时代对于物业管理服务模式的细分影响等等。

　　二是，增加客户的粘性。对于服务行业而言，客户的满意度和忠诚度对于企业的影响是举足轻重的。人们对于生活品质的需求日益提高，也有足够的购买力去支付这些服务，因此良好的客户粘性，亦会增加企业的营收水平。

　　上市物企数量持平或赶超2020年

　　数据显示，截至目前，我国有13万家物业管理企业，而仅仅有45家上市物企。从现在约有十几家企业已递表待上市，到还有很多物企正在筹备上市来看，未来一段时间内物业股的上市仍然会保持递增的状态。

　　胡建明预测，如前所述，从排队待上市、准备上市以及有上市意向来看，2021年物业行业仍然会是资本比较青睐和集中的行业，上市物企数量会和2020年持平或者赶超2020年。

　　不过，从2020年成交量来看，约有64%的物业股成交量低于板块均值，市场流动性偏弱，因此未来物业板块的市值增长速度会放缓。

　　随着合景悠活收购雪松社区、碧桂园收购蓝光嘉宝等大规模并购事件的发生，对于中、小规模或者成长性物企而言，高溢价收购意味着绝佳的盈利机会。除此之外，利用智能化、科技化的技术手段，降本增效；探索“智能化服务”的新领域，拓宽服务边界等等，均为物业企业带来新的机遇。

　　胡建明还表示，随着行业的成熟和法律的完善，物企上市的门槛将会逐渐提高。我们注意到港交所对于上市企业的盈利要求有：1、最近一个财政年度须不低于5000万港元，且最近两个财政年度累计须不低于7500万港元；2、最近一个财政年度不低于6000万港元，且最近两个财政年度累计不低于9000万港元。这意味着一些规模较小、且经营动能不强的物企将被拒之门外，物业行业的集中度将进一步提升。

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