碧桂园服务化身“战投”，中梁成试验田

  “中梁没有成功，只有成长。”杨剑不满足于现状，喜欢立足未来看当下。在50岁来临之际，他又将物业推入港交所。

  4月29日，中梁物业向港交所递交了招股书，这次赴港上市，杨剑做足了准备，内外换新。多方挖来物业方面人才，对高层进行“换血”，不仅如此，递表之前，中梁还对物业进行了更名， 取名中梁百悦智佳，这也是这一次中梁物业递交招股书的名字——中梁百悦智佳服务有限公司（简称“中梁百悦智佳”）。

  入行物管较迟，成为杨剑的一大遗憾。但在搭上上市这趟车的路上，他正竭力追赶。成立5年便递表，中梁百悦智佳已刷新了物业行业的入市记录。

  杨剑曾是“92派创业者”的一员，商业嗅觉灵敏，做事也果断，主张战略柔性和投资精准性。将碧桂园服务引入中梁百悦智佳的股东，对地产、物业高管“一碗水端平”便能看出。

  与递表拉投资人、好友入股的上市物企不尽相同，在中梁百悦智佳的股东之中，碧桂园服务的出现较为吸睛，杨剑配发6.24%股份给碧桂园服务（06098.HK）。在此之外，其对地产、物管更是高比例犒赏，拿出10.31%股权给两位高管。

  中梁百悦智佳与其他物企的不同，还在于不拼多元主靠住宅物业，这在物企们努力开拓多元赛道的当下，显得有些“独特”。截至2020年底，住宅规模达到2000万方，占比达99.6%。

  引战碧桂园服务

  对于中梁百悦智佳的布局，杨剑显然费了一番心思。

  目前，中梁百悦智佳的7位持股人杨氏家族信托、杨剑、徐晓群、李家城、马飞、Yung先生和碧桂园物业香港，分别直接或间接持股66.81%、13.13%、1.64%、7.97%、2.34%、1.87%和6.24%。

  股权名单中，最让人“意外”的是碧桂园服务。上个月30号，碧桂园服务的全资附属公司碧桂园物业香港突击入股中梁百悦智佳，以2.4亿港元（约2亿元）的价格购入已发行股本的6.24%，这是中梁百悦智佳直接向碧桂园物业香港配发的股份。

  随着碧桂园服务的加入，中梁百悦智佳递表前的持股情况最终完成。杨剑是中梁百悦智佳的实际控制人，他通过其家族信托持股66.81%，还通过自持的创和国际持股13.13%，合计持有79.94%。他的妻子徐晓群，也间接持有1.64%的股份。

  此外，杨剑“一碗水端平”，对物业和地产的高管分别进行了封赏。去年11月，中梁百悦智佳执行董事李家城和中梁控股高级副总裁马飞分别以1133万元和333万元入股上海良中，重组完成后，分别获得7.97%和2.34%的股份。

  杰标发展有限公司（主要从事金融投资）的副总经理Yung先生，他的投资在李家城和马飞之前，去年7月便以500万元入股上海良中，最终获得1.87%的持股。

  从成立到分拆，再到递表，中梁物业只用了4年半的时间。

  相比成立数十年的物企来说，中梁百悦智佳立足的时间并不长。2016年12月，上海中梁物业发展有限公司（简称“上海中梁”或“中梁物业”）成立，是中梁控股中专门腾出手来提供物业管理服务的公司。

  不过，这一次递表的主体并非上海中梁，而是去年11月成立的中梁百悦智佳，上海中梁和宁波中梁构成其运营主体。

  成立不到两年，分拆上市的消息就已传来。2018年4月，杨剑开始实施分拆计划。

  经过一系列的股权腾挪，去年四月，杨剑将中梁物业的资产装入上海良中，由李家城担任法人。彼时，中梁物业的实际控制人为杨剑，他间接持有98%的股权，而另外的2%则是由妻子徐晓群持有。

  去年底，锐安有限公司购入上海良中2%股权，至此上海良中由上海创奋、上海创评及分别拥有87%、11%及2%权益。又经过上海创之信和天津创之诚的两轮投资，上海良中最终由由上海创之信、天津创之诚及锐安有限公司拥有97%、2.94%及0.06%。

  高层“年轻化”

  赴港上市之前，杨剑就已着手对物业管理层进行排兵布阵，将管理权交到筹备良久的管理层中，自己担纲一把手，任非执行董事兼董事会主席。

  去年以来，杨剑对中梁物业的高层进行了一番大调整，引入多名高管。目前，中梁百悦智佳7位高级管理的平均年龄在38岁，而其两位执行董事年龄也仅有40岁，整个管理层呈“年轻化”。

  2020年1月，中梁物业更名为中梁现代服务集团，紧随更名，高管又一次变动。去年3月26日，中梁物业的法人代表从此前的中梁物业总经理王迅，变更为了中梁现代服务集团执行董事李家城。

  加入中梁物业之前，李家城曾于2002年-2017年在上海城建（集团）公司及其附属公司任职，2017年开始担任中梁物业的执行总裁。如今，李家城已经成为中梁百悦智佳的执行董事。

  执行董事兼行政总裁周勤伟，也曾服务于彩生活、雪松智联等公司，去年8月加入，主要负责日常运营。

  同时，杨剑还聘请了蒋牧人担任中梁现代服务集团联席总裁，目前他是中梁百悦智佳的副总裁，主要负责市场拓展、并购和投资。

  蒋牧人曾在国内投行工作多年，之后进入碧桂园资产管理公司担任董事总经理，对地产全产业链有过深入研究。而在物业领域，曾任永升生活服务集团投资并购部总经理，在加盟中梁现代服务集团之前，还是东原物业投资拓展部的经理。

  除了李家城、周勤伟和蒋牧人，杨剑还从海源物业挖来主要负责社区运营的李其昌，以及从万达物业服务挖来负责市场多元化发展的武心民，目前两人都是中梁百悦智佳的副总裁。

  第三方收入占比超九成

  筹备上市的两年，中梁百悦智佳在管面积激增67倍，复合年增长率达到769.3%。2018年，它的在管面积仅有30万方，2019年增至680万方，2020年底达到2010万方。

  不仅如此，中梁百悦智佳面积的合管比达到3：1，截至去年底，中梁百悦智佳的合约面积达到6030万平方米。

  盘踞长江口的中梁百悦智佳，其大部分业务也位于该地区。目前，在管项目178个，覆盖中国18个省、两个直辖市及三个自治区的147个城市，约有62.8%的在管面积位于长三角。

  中梁百悦智佳是以住宅业态为主的物企，截至去年底，住宅规模已经达到2000万方，占比达到99.6%；非住宅的规模占比为0.4%，面积不到100万方。

  规模增长，推升收益和净利润走高。2018年-2020年，收益从1.76亿元增至7亿元，复合年增长率达到100.2%；净利润从2018年的2660万元增至2020年的8620万元，猛增近四倍，复合年增长率为79.9%。

  成立时间不长，但中梁百悦智佳在营收方面对母公司的依赖较少，三条业务线中，物业管理服务和社区增值服务的第三方收入占该项业务收入比重超九成。

  过去一年，中梁百悦智佳的三条业务线物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务分别营收2.4亿元、3.3亿元、1.3亿元，其中来自独立人士占该项收入的比重分别为98%、9%、99%。

  物业管理服务的收入增长最猛，两年时间激增1220倍，同时它也是中梁百悦智佳的一项重要收入来源，占比达到33.3%。2018年-2020年，收入增长1220倍，达到2.4亿元。

  非业主增值服务是中梁百悦智佳收入最高的业务，不过随着多元化业务的开展，它的收入比重从2018年的99.9%降至2020年的47.2%。发展早期，中梁百悦智佳主要为中梁控股集团及其他开发商提供非业主增值服务，2018年-2020年收入从1.8亿元增至3.3亿元，增幅达到89.2%。

  社区增值服务在2019年开始成为主营业务之一，目前占比19%。2020年，这项业务营收达到1.3亿元，同比增长884%。

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