【楼市】6招精准抓住房地产周期,避免误判!

01看货币现象

2021年4月12日，央行公布了3月份的金融数据，M1、M2、社融同比增速都比上个月降低，货币宽松结束回归正常已经是非常明确的趋势。我给大家解释一下M1、M2的名词解释：

M1表示狭义货币总量，即流通中的现金与商业银行活期存款的总和。简单说，M1表示即将用于投资消费的资金。

M1能反映市场活跃程度，M1越大，市场越繁荣。反之，M1越小，市场越冷清。

M2表示广义货币总量，即M1＋商业银行定期存款的总和。简单说，M2表示可用于投资消费的资金。

如果M1增速大于M2增速，说明社会活期存款增速大于定期存款增速。生意欣欣向荣，大家在思考如何把钱花出去，而不是保守存起来。

如果M1增速小于M2增速，说明社会活期存款增速小于定期存款增速。生意惨淡经营，大家在思考如何省钱，而不是大胆花出去。

那么房价的本质就是货币现象！

从历史的长河中来看，房价涨跌和货币增速是完全正相关的，因此，从货币增速来预判房价涨跌会极为精准！

枯燥的数据和分析我不再列举，直接告诉大家结论：M1和M2同比增速超过3个月以上连续大幅上涨，就意味着货币开始宽松，楼市必将启动；同理，如果M1和M2同比增速开始连续下滑，说明货币已经在持续收紧，楼市的好日子也即将到头。

通过货币来预判房价，准确率100％。说的再直白点就是：放水之后，房价必涨！

02看利率

通过M1M2来预判房价走势，比较适合高阶玩家。

如果你承认自己是小白，那么建议你直接死盯房贷利率。房贷利率的变化是房价涨跌最直接的信号。只不过房贷利率的调整一定是晚于M1和M2的。

2020年房价为啥开始涨，因为2020年2月、4月央行两度降息，5年期LPR累计下行15个基点。

不管降息力度的大小和多少，只要降，就是国家鼓励你买房。

你们扪心自问，2020年2-4月有几个人买房了，有几个人付诸行动了。

现在5年期LPR还没有加息，但是年底加息的概率正在增加，一旦加息，楼市彻底歇菜，且行且珍惜吧。

如果5年期LPR不变，那么就要看各城市自己的加点数，加点数持续减少，进场买房，加点数持续增加，离场观望。

房贷利率的变化，是房价涨跌的最直接最强烈信号，切记切记！

03看政策期

一定要在政策友好期买房，千万别在政策厌恶期上车。

去年，5年期LPR降息两次。

从高层到地方为了防止房企倒闭奋不顾身的纾困；土地出让金延迟缴纳，预售证审批宽松，挖个坑就让你卖房；新房限价取消；各银行对房企努力注水不停贷不抽贷。

各地公积金贷款政策放松此起彼伏。

上海按揭贷款审批3-5个工作日，放款1-3个工作日，500万以下根本不看流水，二手房买卖的交易税费也可以贷款，50万额度利率3.4％。

重点一二线城市经营贷消费贷套现买房，银行内部睁只眼闭只眼，这就是政策友好期。

今年开始，已经大涨过的城市纷纷调控。

住建部领导各个城市轮流出差督导，离婚买房限购，法拍房限购，新房积分摇号倾向无房家庭，新房限价、二手房也限价，限售升级，限购升级，按揭审批放款无限期延长，严查首付来源，六个钱包都不让你买房，这就是政策厌恶期。

“听党话、跟党走”。

这句话在楼市里极为适用，且永不过时。这句名言至今流传甚广，希望大家能作为楼市投资的座右铭。

04看阶段刺激

如果2020年没有发生疫情，如果疫情期间没有采取逆周期刺激措施，2020年的房价绝不会涨。

北上广会继续阴跌，深圳2019年双11也掀不起巨浪，强二线也还是处在上轮大涨之后的平稳期。

长三角珠三角的三四线小城也不会如此疯狂。

可人世间没有如果，疫情来袭，我们必须有所动作，只是20年来都是老掉牙的模式，一遍一遍的重复，一次一次的轮回。

最可笑的就是，疫情之下，很多人还是记吃不记打，依旧天真的认为经济下滑会降房价！

人啊，要成熟起来。

假如还有下一次，千万别等着看楼市的笑话，赶紧筹钱，赶紧准备房票，赶紧上车，经济下滑＝房价上涨，这个方程式要永远铭记在心！

05看穿越牛熊的楼盘

买房的最终目的，就是买到穿越牛熊的楼盘。

啥是能够穿越牛熊的楼盘，就是牛市可以大涨，熊市反而抗跌的楼盘，具体而言，三个方向：

一、顶级双学区房，老破小或者次新房都可以；

二、商务区、金融城、互联网大厂，这三个板块内的房子房价增值快、租金高、接盘侠多；

三、市区范围内，整片厂房搬迁或者棚改开发的地块，住宅增值性最好，且必定会崛起成为豪宅板块。

比如上海的前滩大宁徐汇滨江、广州的广钢新城、成都的攀成钢、南京的河西、宁波的东部新城南部商务区、杭州的钱江新城二期、西安的曲江二期等。

郊区的新区不一定能起来。

但是市区范围内整体成片开发的板块一定会迅速崛起，起步阶段一定要去占坑！

06看城市轮动

房地产其实毫无新意，房产投资也不是什么高科技，因为每次牛市的轮动都是必然，没有一次爽约。

十多年来，每次牛市都是从深圳上海起步，然后带动广州北京，接下来就是环深的东莞惠州珠海，环沪的花桥嘉善嘉兴，环广的佛山以及各大强二线陆续崛起。

每次都是一样的套路，每次都是同一个剧本。

如此白痴的剧情，如果你还是看不明白，以后也就告别房地产了！

炒作是会传染的，资金是会流动的，洼地是会填平的。你要做的就是打好提前量，起势前完成布局，仅此而已！

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