警惕二三线城市土地市场火热:集中供地能否抑制房价猛涨?

警惕二三线城市土地市场火热:集中供地能否抑制房价猛涨?

近来，部分二三线城市的土地市场火爆。

4月9日，历经超1小时111轮竞价，华润置地斥资超64亿元竞得佛山陈村一宗TOD地块，折合楼面价22330元/平方米，溢价率106.72%，一举刷新佛山地价纪录。

同一天，华润置地又以22.51亿元竞得西安沣西新城一宗商住用地，楼面地价11730元/平方米，溢价率高达225.83%，楼面价创沣西新城新高。从4月5日到4月11日，短短一周，西安共成交3宗溢价率过百的地块，平均溢价率高达94%。

受西安、佛山等多个热点城市有超高溢价地块成交影响，4月5日-4月11日，克而瑞重点监测城市的土地成交溢价率大幅攀升至41%，达到近一年来的最高水平。

土地市场热度居高不下的现象，值得警惕。

作为市场周期的先行指标，土地成本上涨势必会对房价上涨产生一定的助推作用。来自克而瑞2011年—2020年的数据显示，十年间，地价涨幅共有三次高点，分别是2013年、2016年和2017年。结合房价走势来看，地价快速上涨后，一般会迎来房价的加速上升，且直接反映在两年左右之后，如2013年地价显著上涨后，2015年后房价便迎来快速上涨，2016年和2018年情况亦是如此。

这是因为在房地产开发总成本构成要素中，土地成本是绝对的大项。尤其一二线城市，土地成本往往可以占到房价的50%甚至更多。一旦供给端的成本增加，房企出于利润考虑，势必会提高销售价格。

在过往的土地拍卖中，一宗高价地带动片区房价上涨的现象也不在少数。上述佛山陈村地块成交当天，当地某盘即时发布海报，宣布即将全线涨价。包括陈村地块周边多个项目，也都心照不宣地选择了封盘，准备调价。

因此，楼市调控更要从源头开始抓起。今年2月，在自然资源部牵头下，全国22个重点城市将对住宅用地实施两集中模式，即全年将分3批次集中发布出让公告、集中组织出让活动。

住宅用地出让规则的大变革，又能否对地价和房价产生抑制作用？答案不言而喻。

4月15日，长春出让首批“两集中”地块，最终成交的38宗住宅用地中，仅有6宗溢价成交，32宗均为底价成交，总溢价率仅3.3%，为“集中供地”试点开了好头。

究其原因，首先，“两集中”打破了以往“零散出让”的模式，22个城市在同一时间段集中供地，房企的竞品选择增多，这在一定程度上分散热点地块的土拍资金，有助于平抑土地溢价率。

其二，“集中公告”可使交易信息透明度得到提升，房企可以根据自身实际情况有针对性地参与拿地，形成有序竞争的格局。

其三，多重土拍规则限制下，土地溢价率将得到控制，有利于控制房价上涨预期。同时，集中供地还会带来项目的集中入市，届时各大楼盘同期竞争，“价格战”或难避免。

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