房企迎首批集中拿地大考，热点三线城市再现“地王”

  自2月底22个重点城市集中供地政策出台以来，土地市场的游戏规则发生本质改变。

  据不完全梳理，截至目前已有约17个城市明确首批集中出让土地的日程表，北京、杭州、重庆等11个城市明确将在4-5月集中供应土地，其中，广州、长春、无锡和重庆四个城市则明确在4月底集中拍地。

  受集中供地的影响，前三月土地市场挂牌规模不及去年同期，仅3月全国土地市场供应规模同比下降34%。其中，四大一线城市土地供应几乎“断供”，成交量同环比均呈下跌趋势，土拍市场明显降温。然而市场热度转移至热点三线城市，绍兴、义乌等城市地价屡创新高，单价地王不断涌现。

  从首批竞价时间来看，如广州、无锡和重庆等地均选择4月末进行集中竞价，对于重点投资此类城市的房企而言，充分进行项目研判和筛选，未来将迎来投资决策大考。从各地供地时间的铺排和错峰，预计4月份将迎来重点城市集中供地的挂牌潮。

  01

  一线城市“断供”，

  成交量价大幅缩减

  3月份，土地挂牌量较2月周期性回升，但和去年同期相比仍有超过三成的差距。据CRIC统计数据显示，全国土地市场经营性土地供应总建筑面积19963万平方米，环比增加21%，同比下降34%。

  各能级城市土地供应量环比均呈上涨趋势，尤其一线城市土地供应量增幅突出，总挂牌量达1324万平方米，主要得益于广州和北京在3月份均推出了集中供应的第一批土地。集中供地的重点城市中，长春、天津、无锡也均推出了第一批集中出让的住宅用地。但结合出让时间来看，仅有广州、长春和无锡的宅地预计将于4月份开拍，其他城市出让地块多要在5、6月份才能上市。

  3月份全国土地市场成交量也得以较上月明显回升。据CRIC统计数据显示，全国土地市场经营性用地成交建筑面积也增长至15677万平方米，同环比分别增加32%和42%。其中，受供地新政影响，四大一线城市土地供应几乎“断供”，成交量同环比均呈下跌趋势；二三线城市的成交建面较上月大幅上涨，其中三四线城市的成交建面重回1亿平方米以上，同环比涨幅均超过40%。

  受重点一、二线城市成交量大幅缩减影响，3月平均楼板价冲高回落，环比上月下降13%至2555元/平方米，但和去年同期相比仍然增长了6%。分能级城市来看，三四线城市表现突出，地价环比上涨20%；一、二线城市成交地价环比均出现下滑，环比分别下降37%和17%，一线城市降幅最为明显。

图：CRIC监测城市经营性用地月度成交量价走势

（单位：万平方米，元/平方米）

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

  02

  8城首批项目起始价超五千亿

  从各已公布集中出让计划的城市来看，典型的三批次出让节奏为一二三季度末，各城市三批次出让节奏存在一定的差异，房企在热点城市间依然具备错峰拿地的机会。已公布首批集中供地项目信息的城市中明确首批次竞价时间在4月末至5月中旬，比如广州、重庆、无锡等城市在4月末进行集中竞价，房企仍有一定的时间差进行项目研判和筛选。但热点城市集中竞价对房企资金和拿地研判能力都提出了不小的考验。

  从供应力度来看，不少城市供应十分“给力”，占2020年全年宅地供应面积的比重均超35%，尤其是北京和广州，分别为56%和55%，较2020年已过半，其次是天津，比重也达45%。总体供地节奏快于往年同期平均值。

  从结构来上来看，北京优质地块供应占比较高，海淀和朝阳供地供给12宗，占北京此次集中供地幅数的四成，其中朝阳更是重中之重，宅地供应建面占到总额的四分之一。北京此次集中挂牌的土地位于核心区的比重略高于2020年，供地质量有明显提升，北京或将成为4月土拍热度较高重点城市。

  相比之下，广州的供地质量相对欠佳，核心区仅有荔湾一宗地，天河、海珠更是不涉及；与此同时，增城、从化、南沙等远郊供应比重较2020年显著提升，高达56%。从出让底价上来看，广州48宗出让宅地中最高出让底价楼板价仅2.7万元/平方米。

  值得注意的是，据不完全统计，已公布供地项目信息的城市中，北京、杭州和重庆等8城总起拍价已超过5200亿元。叠加尚未公布项目信息的重点城市，预计未来22个热点城市首批卖地有望超过万亿元。

表：部分重点城市首批集中供地信息

数据来源：公开资料整理

  03

  长三角三线土拍升温，

  多城刷新地价天花板

  受重点一二线城市土地供应量大幅减少影响，为了补充优质土储，房企将拿地重心向热点三四线城市转移，以长三角城市为代表的热点三四线城市土拍热度急剧升温。

  3月，土地成交溢价率进一步冲高至19%，创下2020年以来的最高水平。但各能级城市表现各异，一二线城市受供地新政影响，优质土地出让节奏中断，尤其一线城市土地供应几乎“断供”影响溢价率降至零点，而三四线城市则在优质土地密集出让加之房企年初拍地意愿强烈等因素的利好下，溢价率冲至21.3%的高点。

图：CRIC监测城市经营性用地溢价率走势图

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

  土地市场整体热度上升的影响下，土地流拍现象也进一步缓和。以重点监测的城市来看，流拍率已经连续4个月走低，3月份流拍率已降至9.1%，较2020年下半年来的最高点已经下滑了近5个百分点。

  以长三角的绍兴、义乌等代表的热点三四线城市在优质宅地大量入市的影响下土地市场热度明显升温。其中，3月成交总价TOP10地块和单价TOP10地块中，长三角三四线城市分别占6席和7席。

  在优质宅地的入市的影响下，3月份，三四线城市更是诞生了多个板块、区域乃至全市的“单价地王”，如义乌、绍兴、丽水均有全市“单价地王”诞生。其中，3月成交单价最高的地块为义乌原宾王客运站地块，成交楼板价为36030元/平方米，一举刷新了义乌成交涉宅用地单价天花板。

表：2021年3月全国城市经营性土地成交总价排行榜

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

表：2021年3月全国城市经营性土地成交单价排行榜

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

  随着4月广州等重点城市将推出集中供应的第一批土地，且不乏优质用地，在重点城市供应量上升之下，房企关注重点和拿地资金也会重新偏向这些重点城市，三四线城市土地市场热度将有所回温，但部分“次热点”城市市场热度或将迎来新一轮升温行情。

  值得注意的是，近期热点城市调控呈现出明显收紧的趋势，住建部多次约谈热点城市，西安、金华、湖州等城市均在近期加码了房地产市场调控，以抑制市场热度，预计4月份土地市场整体热度有望得到降温，地市过热的三线城市或将加入集中供地的行列。考虑到“两集中”政策制定的初衷是为了平抑房价，预计2021全年住宅供地规模总体上保持稳定，整体成交规模仍将稳中有升。

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