【年报洞察】中南建设的三个惊喜

原创 房小评 中国房评报道  今天

中南建设（000961.SZ）是地产股中颇受机构偏爱的股票，前十大流通股股东中主要的机构投资人有社保基金和东方红系列基金。

同时，中南建设的市盈率目前不足4倍，即便放在市盈率普遍偏低的地产股中也属较低水平。

为什么机构投资者仍然坚定看好持有中南建设？

中南建设2020年度报告给出的三个惊喜，也许说明了这个问题。

惊喜一

分红超预期

2020年，中南建设基本每股收益1.87元，同比增长67.5%。拟向全体股东每10股派发现金红利5.56元（含税），是2019年分红额度的将近2倍。

预计共派发现金红利21.27亿元，派息率达30%，为2009年上市以来最高比例。

股息率更是达到7.8%。

一位投资者说：这是我持有A股股票中，唯一一家分红超过预期的企业。且不论股价如何，先靠分红过活。

分红是投资者最直接享受的利好，偏爱稳健回报的机构投资者亦如此。

于是，相比于很多大牌房企一发年报股价就跌，中南建设年报公布后，股价应声上涨。

根据中南建设股权激励方案中的行权条件之一，2019、2020、2021年相对于2017年度净利润增长率不低于560%、1060%、1408%。华泰证券预测中南建设2020-2022年归母净利润为70.57亿元、91.42亿元、115.48亿元。

中南建设董事、副总经理陈昱含在业绩会上也透露，2021年的净利润目标是90亿元。

按照稳定的利润增长和可观的分红比例，未来中南建设仍将继续给投资者带来高额分红。

惊喜二

利润率还在涨

中南建设大方分红的前提是，利润大幅增长。

2020年，中南建设营业收入786.0亿元，同比增长9.4%；归属于上市公司股东的净利润70.8亿元，同比增长70.0%；基本每股盈利1.87元，同比增长67.5%。

相比于2017年，中南建设的利润规模增长了超过10倍。

在2020年近70亿归属于上市公司股东净利润中，约14.3亿的非经常性损益主要来自项目结算，而并表项目结转、非并表项目投资收益以及经营提效更是创造更多收益。

2020年，房地产企业普遍面临着增收不增利，利润率下滑的困境。而中南建设是罕见利润率仍在上涨的企业，净利润率较2019年上涨了3.5个百分点达到9.9%。

一方面，中南建设的结转结构不断优化，原先三四线城市的大盘几乎出清，一二线城市与三四城市的销售占比趋近于四六开，均衡分布。开发项目聚焦长三角区域、珠三角区域、山东、福建以及内地中心城市，而且多为10-15万方的小体量快周转楼盘，周转效率提高。

另一方面，中南建设的费用管控效果显著。

三费费用率下降1.1个百分点至14.6%。根据亿翰智库的数据，E50房企2019年的均值为17.9%。尤其是由于运营提效，中南建设的管理费用同比下降12.3%，管理费用率仅为3.59%。

中南建设坚持“稳增长、出利润、优报表”的经营思路，让企业的经营管理红利不断释放。

2020年，中南建设加权平均净资产收益率达到28.18%，同比增长6.60个百分点，达到历史新高。

而且，2020年，中南建设的拿地价格降低了超过200元/平米，而售价则提升了近500元/平米。不论是从投资角度还是管理提升来说，未来中南建设的利润仍然存在进一步改善的空间。

中南建设并表范围内已售未结转项目合计1209.9亿元，储备资源充沛，能够保障未来收入增长。

惊喜三

降杠杆超预期

作为一家曾经高速增长，并且“三道红线”全踩的企业，财务状况是资本市场对中南建设未来能否保持稳健发展的一个疑虑。

在这份年报中，中南建设给了投资者一颗定心丸，“三道红线”降至黄档。

2020年，净负债率降至97.27%，同比下降约71.12个百分点。

扣除受限资金之后的现金短债比为1.04。

剔除预收账款之后的资产负债率为79.76%，距离达标差距不到10个百分点。

陈昱含在业绩会上表示：中南是一家非债务型驱动的公司，我们在同等销售规模的房企当中有息负债规模是最小的。最晚明年实现“全绿”。

作为一家销售规模2000亿以上的房企，截至2020年末，中南建设的有息负债（含期末应付利息）为799.0亿元。其中，短期借款和一年内到期的非流动负债233.7亿元，占全部有息负债的29.25%。现金余额328.6亿元。

这为中南建设的换挡发展提供了比较安全的资金垫。

房地产从高速增长向平稳发展过渡，中南建设也从黑马向白马转变，追求做强。

“原来65%的增长速度不会再有了，未来中南建设的惊喜会少一些，但是确定性会多一些。”

陈昱含透露，中南建设未来设定10%左右的年复合增速。

中南建设要围绕合理增速，进行经营质量和增速之间的发展平衡；要围绕卓越运营，打造成优势的竞争标签；并进行多元业务的协同发展。

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