12102组购房者画像,揭示下半年楼市走向

这段时间，易居集团在国内疫情中期和后期先后发布了”购房需求调查报告“。上一次是试图了解受疫情影响，人们对住房需求的变化；这一次是随着疫情对全球经济影响的不确定性增强，收入预期下调的情况下，探究购房需求的调整。

两次调研报告的叠加更容易看出购房者心态变化和对市场的预期，结合成都机构的部分调研数据，我们再来梳理一下购房者心态和市场。

01购房者对房价敏感度提高

受疫情影响，全民收入下调，近7成受访者表示购房预算下调，对房价的敏感度越来越高。

上一次调研中，超8成受访者表示想要改善居住环境，超6成家庭准备疫情结束后马上换房。

仅一个多月时间，新的调研报告中，约67%的家庭改变了原来的购房计划，超2成购房者明确打算放弃置业计划。

预算的降低，让高性价楼盘更加火爆，也让高价盘雪上加霜。像成都这种改善主流的市场，没那几个高性价比楼盘的支撑，数据没这么好看。

02最受欢迎的户型还是套三

根据调研，三室还是最受欢迎的套型，占比超5成。其次为两室、四室，但四室占比不到2成。

面积方面，近8成家庭选择150平以下，其中100-150平占比最高，超4成；70-100平占3成。

市场上无论套一、套二都有一定局限性，大部分只适合前期居住，涉及后期换房问题，套三就可以“左右摇摆“：迎合刚需做小套三，70－90平屡见不鲜，总价可控且兼具功能性；迎合改善做大套三，120-140平也比较常见。

近两年市场上套四多了起来，大多用的是小套三套路，比如120平可以做舒适套三，但有些开发商会用来做小套四，强调功能性多于舒适性。但从调研结果来看，套四的需求仅占14％。

03大部分人认为房价会涨

在对房价预期的最新调研中，分别有近3成受访者认为房价肯定会涨和先跌后涨。整体来看，上涨信心是高于下跌的。

在成都地区的调研中，过半受访者认为，疫情影响是短暂的，疫情后市场价格依旧维稳；超2成认为，疫情后政策松动可能性较大，价格稳中有涨。

目前来看，成都暂未有刺激性政策出台，且出于限价考虑，未来出台相关政策的概率也不高。即便目前环境下成都整体去化较慢，价格也并没有下去。

04房产还是一种保值手段

虽然国家一直强调房住不炒，但目前来看，房产的保值或增值属性仍在。

受疫情影响，全球都在放水救经济，市场对于货币贬值的预期非常强烈，投资者为了抵御通胀，可能会考虑在此时选择购房保值。

据成都机构的调研，在”2020年最佳的投资渠道“一问中，房产投资占比最高，近50％，其次为股票、债券、基金等。

这一调研在美股５次跌停之前。见识了最新的全球经济危机后，如果重新调研，房产投资这一比例预计还会升高。

因此，基于投资角度，经济发展水平高的城市叠加升值空间大的项目可能成为投资客的重点关注对象。

所谓升值空间大的项目通常具有以下特征：地段好、产品品质与设计好、品牌房企、物业好、配套完善或优质（尤其商场、学区）等；当然如果是一二手价格倒挂严重，那只需要这一个条件就够。

052020年是购房好时机

在新一轮的调研中，超7成受访者认为2020年是购房好时机，大部分人对今年的市场充满信心。

其实，大家不觉得”ＸＸ年是购房好时机吗“这句话很眼熟吗？几乎每一年都在说，而事实证明这个结论几乎没有错过。

基于今年是购房的好时机，我们在去年底至今年初也多次提过。

第一，受疫情影响开发商回款需求会大于利润或溢价需求；

第二，成都限价令还在，虽然是地价、市场联动的新限价标准，但依然能把房价控制在相对合理的区间；

第三，成都高价地已经走了一波，市场预期转好的情况下，下一波可能会在明年开出来，到时候房价可能又上一个台阶；

第四，国家开启宏观调控后，大涨大跌基本不会出现，按照稳地价、稳房价、稳预期执行的话，市场大概率是稳中微涨趋势。

整体来看：

购房者层面虽然在一定程度上改变了购房计划，但总体需求仍在，这些需求只会顺延，不会消失，因此对未来市场不必太过悲观；另一方面，购房者对市场信心已恢复超7成。

市场层面不必多说，低利率贷款流入房地产这类事件不会大规模发生，中央也在严控，市场将逐渐恢复正常销售。根据中央的“三稳”，结合成都楼市具体情况，我们还是那句话，企稳是第一要务，微涨是大势所趋。

06最后一点小建议

最近总有朋友来问，某楼盘怎么样值不值得买？

我们的观点是：既然当下最好的买房时机，那刚需自住群体就应该根据自己能够承受的预算和需求去选，比如通勤时间优先还是学区优先等。

不要再去问某楼盘好不好，别人都说好但不匹配你的预算和需求，对你就不算好，别人都说不好但刚好能满足你的预算和需求，那也算好。以居住为目的的购房，需要对抗投机心理，做出一些妥协。

毕竟上文所说的升值空间大的项目，一方面往往准入门槛也高，真正的刚需未必够得着；另一方面，这类产品始终是有限的，如果刚需大军都奔着这个目标去，那买不到房的就多了去了，等房价涨了又一片哀嚎。

非上述群体的话，升值空间大的项目必然是首选。

来源：CRIC克而瑞四川

小助理有话说：

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