【楼市】房企投拓新策略:谨慎出手、不犯错和多元化拿地

房地产投拓端迎来一个备受挑战的年度。“五道红线”的枷锁之下，任何房企都无法独善其身。

投拓端及市场端的种种变化，以及如何在变化中把握好效率、成本和利润的节奏，成为摆在每一家房地产企业面前的新命题。

01

谨慎出手

“现在活跃在土地市场的大部分是绿档或黄档房企，负债率越高的企业拿地越保守。”

克而瑞研究中心数据指出：

2020年12月，50强房企投资金额比9-11月均值回升了12％。其中，红档企业月投资额均值环比上涨5％，而橙档、绿档企业的环比增幅分别是11％和28％。

到了2021年1月，50强房企投资金额与2020年月投资额均值比下降46％。

但央企、国企背景的房地产公司及龙头民营房企依然是投资主力军，保利、中海、绿城、万科、融创等房企的月度投资金额超过50亿元上下。

每年一二季度通常是房地产企业投资高峰期。

尤其是1、2月对于部分房企是实现全年拿地任务的关键月份。

“根据业内普遍4-6个月的周转速度，1、2月拿的地在年内可以实现回款，相当于这些成本可以年内解决，不仅不影响当年的‘三线四挡’，还能为年度销售额做出贡献。”

黄档与绿档房企当前拿地是没问题的。“哪怕周转再慢，到了年底总能回本，不会对负债结构产生太大影响。”

硬币的另一面，对于橙档尤其是红档企业而言，诞生于2020年8月底的“三道红线”还配套了一个观察指标：

过去三年经活动产生的现金流量净额连续为负，需要提供此前的购地资金来源情况说明和后续购地缴款资金安排。

这意味着，符合这些条件的房企，一方面需要想方设法弥补负债的“口子”，另一方面也不能在土地市场上“轻举妄动”。

不过，从周转角度来说，无论处于哪一档的房企，都愿意在这个当口“出手”，前提是对地块利润率的设定不那么高，但对周转速度要求特别高。

典型体现在于：

1月，住宅用地成交主要集中在上海、杭州等为代表的长三角核心城市，这些城市大部分土块利润率维持在3％-5％之间。

尤其是百强房企拿地建面最高的杭州，1月成交的34宗土地中，22宗为涉宅用地，平均溢价率高达27.1％。

尽管部分安全系数更高的房企选择在土地市场积极出手，但房企整体投资力度依然偏弱。

克而瑞研究中心统计，四成的百强房企未在1月纳储，对照拿地销售比，1月百强房企拿地销售比仅0.22，同比下降了18.5％。

与2017年同期的0.58比更是相去甚远。

“开发商对规模的认知都趋于理性了，其实每家房企都想得特别明白，拿地预算最高只能占销售回款的40％-50％，否则分分钟踩线。”

这等于限制了房企规模的扩张步伐。

“接下来，各家房企每一年销售规模都会相对稳定。”除非个别房企因财务状况紧张出现变动，否则房企规模排位不会发生太大变化。

02

不能犯错

“2015年错过了什么？

你会发现当时全力加仓一二线城市的企业是市场大赢家。

2016年全力加仓二线城市、强三线城市的企业是市场大赢家；2017年是进军三四线城市的好机会；2018年可以把握下半年调控带来的窗口期；2019年已经不再有很多的机会。

但在这些机会出现之前，很多企业因为没看懂局势所以错过。”

这是2020年结束时，旭辉控股董事局主席林中发出的反思。他的这番话直接指向投资预判的重要性。

房地产企业面临的不仅是资金穿透式管理，降档与“三道红线”全达标的压力，还有个人住房贷款规模被控制，回款率走低的现实。映射到投拓链条，“

站在今天看明天和后天”更是必不可少。

仕通人才联合创始人、董事长王钺举了一个例子，以前房企投资的10个项目里面，一两个失败案例都不足为道。那个时候融资渠道多样化，一次两次失败对资金链影响不会很大。

现在，在回款放缓、融资收紧的前提下，一次投资失败都会导致现金流恶化，踩中红线概率飙升。

“不能犯错”已经成为他们新一年最重要的工作原则。“每家房企都强调尽量不要拿错地。”

实操过程中，1月房企竞拍的主战场明显更加集中了。

中国指数研究院调查了50家代表房企1月份的拿地情况发现，从布局区域来看，这些房企都热衷于在长三角拿地，占比达到56.5％。

在拿地面积TOP10城市中，长三角城市占6席，其中杭州以171.5万平方米位列榜首。一二手房的巨额倒挂引发了杭州的“打新”热潮，2月6日，这座城市18个热点楼盘的摇号刚刚落下帷幕，将近70％的项目中签率在20％以下。

“相比之下，长三角的土地安全性更透明，但拿地的盈利压力也比较大。”

多元化拿地

过去一年，富力地产消失在房地产企业拿地排行榜中。

同花顺数据显示，2017年开始，连续三年富力的拿地金额都超过150亿元，最高峰一度达到222亿元；而2020年富力拿地投入是42.75亿元。

与之相应的是，2016-2019年，富力地产的销售额从609亿一路跃升至1381.9亿元；但2020年，销售额仅增加0.4％。

拿地销售比从最高点0.27跌至2020年的0.03。

虽然2020年底，富力地产的剔除预收账款后的资产负债率由中期的78.16％降至69％，但净负债率和现金短债比依然踩中两条红线。

但2021年依然富力地产的偿债高峰期。

富力地产的拿地标准是聚焦3-6个月开工，1年内现金流能回笼的快速资产周转项目。对于土地总价达到10亿元的地块，不主动参与拍地和抢地。

取而代之的是，从2019年4月开始，富力地产特意成立了城市更新集团。以富力陕西城市更新集团为例，成立的三个月内就在西安和周边城市推进40余个旧改项目，签订了3个框架协议。

按照富力地产内部的测算，公开招拍挂通常是一次性支付地价，但旧改是分期付款，且成本仅为招拍挂的60％左右。

截至目前，富力地产签约的城市更新项目共计80个，可售面积超过4000万平方米。未来一年内计划转化900万平方米，对应的货值约2000亿元。

富力地产已经将希望寄托在城市更新之上。他们的扩张版图是，以后通过城市更新获取的土地能够占据总土储的70％，彻底扭转过往传统招拍挂的运作模式。

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