开发商拿地众生相：“绿档”房企轮番出手 “红档”连续2个月溢价率低于10％

财联社（广州，记者 陈业）讯，进入岁末，各地推地节奏加快，房企们也开始频繁活跃于各地土拍现场。

11月26日，广州南沙湾2020NJY-16地块，由于竞拍激烈，最终只能通过摇号确定下家，结果需在三个工作日后公开。该地块最终成交价为20.18亿及配建12150平方米，折合楼面价22700元/平方米。

在南沙湾地块竞拍的前一日，中海拿下了珠海十字门CBD一宗地块。与南沙湾地块不同的是，该宗地块总成交价超百亿元，最终成交价约104.76亿元，折合楼面价23281元/平方米，溢价率24.71%。

在上述珠海十字门CBD地块被中海拿下之前，外界多认为本地房企华发会出手。而该公司最终未出手原因，或与其在11月23日联合融创在深圳拿下127亿元的地块，手头资金暂时受限有关。

值得一提的是，虽然近来各地土拍较为集中，但是同比去年同期，今年土拍市场明显降温。

以10月为例，平安证券数据显示，10月百城土地供应建面10273万平米，环比降35.5%，成交建面10832万平米，环比降19.2%，剔除9月供给放量带来成交回升外，土地成交自7月以来呈现下降趋势。从溢价率看，10月百城土地成交溢价率9.7%，环比降4.1个百分点，连续4个月回落，年内首次降至10%以下。

与此同时，财联社记者发现，近两月来活跃于土地市场的开发商多为资金流较为充足的绿档房企。例如，在11月23日，以66.53亿拿下深圳龙华大浪地块的万科；11月11日，以81亿拿下深圳前海宅地的华润联合体；10月26日，以46.9亿元总价斩获广州海珠区新港东路地块的保利。

一家排名前20开发商投拓部的员工认为，往往年底政府会密集推地，而部分房企拿地预算在年底也开始释放，会积极拿地。但今年拿地企业多为现金流较为充裕的房企，与早前的融资新规不无关系。

“三道红线对于负债高的企业影响很大，会谨慎拿地，但对于现金流充裕的国企、央企肯定是一个好机会。”上述员工称。

广东中原地产项目部总经理黄韬也认为，一般情况下房企是年底卖房、年初拿地，但如果有好地什么时候都会抢，但是今年受制于三道红线，有扩张欲望的房企会更加谨慎。

另一深圳国有房企高管则表示，“三道红线对绿档房企的利好，更多的还会体现在企业间的资源互换和重组，不排除诸如深圳人才安居集团之类的地方保障平台应势而起的可能。”

据平安证券统计数据显示，根据2020年上半年财务指标，其将50强房企分为“红橙黄绿”四档，从拿地销售金额比绝对值看，红档、橙档、黄档、绿档房企10月分别为18.6%、23.8%、27.2%、46.8%。从拿地溢价率看，红档溢价率最低，连续2个月低于10%，且较7月降幅最大，印证拿地力度弱。

平安证券预计，未来土地市场延续以稳为主并缓慢降温，叠加目前融资新规尚未全面推行，预计绿档房企将积极把握拿地窗口期，红档房企受降杠杆制约，拿地或维持谨慎。

不过，对于年底拿地节奏的把握，一家中小型国企财务总表示，企业会根据自身情况把握拿地节奏，但求快发展企业，还是希望尽可能多拿地。

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