花1000万买的房子竟然住不了!这样的房子你还买吗?
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前几天在前海考察,满怀期待地看了一些挂牌价1000万以上的房子。
看完之后我懵逼了,很多房子要配套没配套、要小区没小区,有一些户型也是堪称灾难。
我当时心里只有一个想法:1000万的房子就这?
如今的深圳楼市,笃信的是地段至上,但地段价值和产品品质严重不对等的情况经常出现,在这其中最典型的就是前海。
讲真,光看产品品质,深圳人花1000万在前海买的一套房子,可能还不如老家的一套大平层香。
豪宅地段,并不代表就会有好产品。
这次去前海考察,看了杀猪盘,也看了其他一些讨论度没有那么高的楼盘,这些楼盘有一个特点:定位几乎都是以刚需和改善户型为主的普通住宅。
像诺德假日整个小区2700多户中,有一半都是两房的户型。48-67平米的小户型也不在少数。
中海阳光玫瑰园、阳光棕榈园、鼎太风华这些小区,都是面积在70-100㎡之间的户型为主。
之所以会有这样的情况,主要原因就是这些楼盘基本都是2010年前后建好的小区,而那个时候的前海,地段价值还尚未展现出来。
也就是说,产品是地段升值前的产品,地段价值上来之后,楼盘还在,因此前海的楼盘品质自然不会与现在的房价相匹配,也很难和其他豪宅地段如深圳湾、华侨城的产品作比较。
最终形成的结果就是:虽然都是上千万的房子,但一边是真正的顶级豪宅,一边却是格外亲民的普通住宅。
当然,如果只是普通的住宅倒还能接受,但在前海偏偏有不少户型硬伤极为明显的普通住宅。
在前海南的恒立心海湾花园,就有很多硬伤非常明显的产品。
像下面这一套,89㎡的3房户型,房间和客厅都还好,就是厨房的位置太尴尬,和卫生间挨在一起而离客厅又太远,端个菜出来要走这么远,设计太不合理了。
而像下面这一个三房户型,三个房间够大也够独立,但因为没有客厅的设计,所以显得很没有居家感,感觉更适合合租,不适合家庭居住。
相比恒立心海湾花园,泛海拉菲花园的产品更为奇葩。
这个小区是典型的高低配小区,小区内有叠墅也有高层,高层面积段跨度很大,从70到160㎡的都有。
在这其中,最为奇葩的是70-90㎡面积段的产品,因为它们的户型都是长条形户型。
上图这户型,乍一看啥都齐全,但确实是怎么看怎么怪,最大问题就是客厅没有明窗也没有阳台,整个客厅的采光很受影响。
真的很想知道开发商在设计户型的时候到底是用身体哪个部位思考的。
这还没完,除了长条之外,还有下图这样的无阳台的户型,客厅又小又没有明窗,而一个房间居然就占了20多平米,比例严重不合理。
此外,这个户型中的卧室A,长度太长,同样也挤占了客厅的空间。
产品设计本身已经够离谱了,但更离谱的是这个无阳台的户型报价居然要1070万,从价格上看,妥妥的千万豪宅,但一看这户型,不知道谁能下得去手。
我相信如果你朋友圈加了几个中介,随手翻一翻,它们发的房源户型都可以完爆这个“千万豪宅”
比如我前几天随手翻到一位中介发的一个户型。
一个东部龙岗的新房,面积125㎡、620万的价格。户型方正,单单从户型上看,比起前海许多千万豪宅好上不少。
很多所谓刚需地段的房子,从产品上看,比起前海的产品好的真不在少数,你看那些杀猪盘,有些房源单价都到18万/㎡了,如果不是在前海,根本不可能有这样的价格。
前海的房子,已经成为了财富的标识。有了前海的房子,就意味着你有着千万身家,你住不住就变得不再重要。
就拿前文提到一些奇葩户型来说,那些房子真的有人愿意住吗?
别说住了,就是放出来租恐怕也没有人愿意来。
不仅是奇葩户型没人住,即便是正常的户型,很多挂牌的房源也是没人住的。
我在看房过程中,看的70%的房子都是既没有业主自住又没有租客,对于这一部分业主而言,前海的房子就是拿来投资、拿来装钱的。
除了投资客,那些自住的业主,对于前海这个地段也格外认可。
在考察的时候,当地中介向我介绍片区的时候就和我说,那些自住的业主,如果是要换房,多数人首选都是留在前海。
很明显,大家对于前海这个地段的认可超越了房子的产品品质本身。
此外,深圳人对地段的认可,还体现在前海的挂牌价上。
在前海的市场中,由于本身品质的问题,其实是有很多小区的房子出现了挂牌大半年卖不出去的情况。
像泛海拉菲花园的那套无阳台的户型,是从去年开始7月份开始挂盘的,经历了715政策和208政策两次大调控,都还没有卖出去。
即便这样,业主还是敢挂上千万的价格,单价能到14万/㎡。
此外,另一类成交很低的是有双拼房的小区,典型的小区就是前面提到的恒立心海湾花园,因为双拼房出售需要两个购房名额很难卖,很多业主会把一个150多平米的双证房拆成一个80多平米、一个60平米左右的房子来卖。
但因为本身户型格局的关系,拆完之后通常会有一套的户型格外的尴尬。
比如恒立心海湾花园这一套60㎡的一房一厅。
从户型就能看得出来,这房子不会好卖。
但就是这样的房子,报价能报到790万,单价达到13万/㎡。
这样的房子这样的价格,你说这房卖的是房子的品质、卖的是小区的品质吗?
当然不是,它卖的是地段!
卖不出去也要挂高价,户型再烂也要挂高价,这就是地段至上之下前海的现状。
之前的一篇文章我就说过,(具体可点击原文)现在虽然是楼市冷淡期,二手房成交很冷,但很多人依然在盯着前海的房子!
里面的人不愿意出去,外面人拼命想挤进来,这样的市场之下,谁还管什么产品品质?拿下好地段才是王道。
现在买房,大家都很务实。
尤其是在缺货的深圳,大家都知道,好房子和好地段不可兼得,能兼得的房子多数人的钱包都支付不起。
而在深圳大多数地方,房子品质和房价,完全是冲突的。
现在很多西部的房子,其实就和前海很多小区一样,品质确实不咋地,甚至有些还不能住。但有点钱的深圳人,还是愿意挤破头去买,买完之后呢,房子还继续涨。而当他卖掉这套想换下一套的时候,还是会继续选择西部。
从这你就可以看出,很多好地段的房子,不单纯是拿来住的,它还有财富升值的功能。
另外一边,很多东部业主,即便自己的房子品质很不错,但当他想要换房的时候,发现自己的房子压根卖不了高价。
从这你就能看出来,现在的深圳市场,地段是雪中送炭,品质只是锦上添花。
现阶段在深圳买房,如果你是投资的话,直接参考地段就完事,品质相对而言不要太差,基本都会有市场。
如果是自住的刚需,就会比较纠结,因为既不能完全放弃地段,也不能完全不考虑品质,因此,刚需只能在的预算范围内,在地段和品质之间找到一个平衡点。
所以说,在深圳买房最难的,还是刚需。
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(责任编辑:季丽亚 HN003)相关知识
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