空置房1.2亿套，降房价无招可用？黄奇帆、仇保兴提出5字解决方案

中国房地产的市值到底是多少？网红经济学家任泽平在今天（4月22日）发布的文章中给出了“答案”：根据测算，2019年中国住房市值339万亿元，相当于GDP的343%。其中北上广深4个城市住房市值85万亿元，占全国四分之一，人均113万元。

不仅如此，文章还指出，由于过度开发建设，中国大部分三四线城市的空置率惊人，这导致很多城市房价虚高，且房价收入比远超国际临界点；一二线核心城市房价高、涨幅高更是毋庸置疑的。根本原因是这些城市人地严重错配、土地供给严重不足以及因为持有房屋成本不高而导致的囤房、空置房数量众多。比如在北京，1000万的住宅每年持有费用不足9000元，且千万豪宅“随意空置”的现象更是屡见不鲜。潘石屹也直言揭露过，“我知道在北京有人买100套房，自己只住一套，其余全部处于空置状态。”

一、全国到底有多少空置房屋？

国家层面从来没有公布答案。但是我们通过过去这些年新建商品房数量，全国城镇居民住房拥有率，已经权威机构调查估算的房屋空置率或可以大致推断出结果：

1，房价大数据平台统计估算，1978-2018年中国城镇商品房住宅存量从不到14亿平增至290亿平，城镇商品住房套数从约3100万套增至3.15亿套，如果把全国各类的公租房、小产权房等全部计算在内，全国住房总量至少有5.6亿套之多； 

2、央行去年4月份的调查报告显示，截止到2019年底，全国城镇居民住房拥有率高达96%，二套房比例达31%；

3、西南财大调查数据显示，截止到2018年末全国城镇地区住房空置率21.4%，其中二线城市、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%，远超一线城市的16.8%。数据同时显示，商品房的空置率在所有住房类型中位居第一，且呈持续上升趋势，达26.6%。

通过上述三组数据（为了提高准确度，每组数据均取最低值），不难计算出，截止到2018年底我国空置房数量已经接近1.2亿套（1.1984亿套）：住房空置率（21.4%）X住房总量（5.6亿套）。因为这其中还没有计算2019、2020年新增的商品房数量和不断提高的空置率数据，如果把增加的全部全都包括在内的话，我们更加可以肯定，全国的空置住房最起码也有1.2亿套。 

如果按照文章开头，全国房地产市值339万亿计算，那么全国“空置”的住房或直接造成了近72万亿当量的资金“浪费”，如果按照7成银行贷款计算，这可是近50万亿的银行信贷资源。

二、住房空置率缘何居高不下？内行人道出“实情”：投资盛行，持有成本非常低

和房价收入比、房屋租售比等一样，房屋空置率在国际上也有合理区间。一般我们常说的房屋空置率有两种：一是指已售住房中空置的部分，主要关注的是房屋存量的使用率；二是指当年竣工而没有卖出去的房子，主要考虑的是金融风险，银行信贷资金是否能安全回收。

商品房空置符合一定的市场规律，也是必然发生的。但按照国际通行惯例，商品房空置率在5％-10％之间为合理区间，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展。但空置率在10％-20％之间实际上已经是“空置危险区”了。一座城市的房屋空置率一旦达到这个水平，通常就需要地方出面采取措施进行适当干预。其结果就是逼出空置房源，以保障市场住房的供需相对平衡，这不仅有利于稳定房地产市场，也有利于抑制市场上的投资炒作，对于资金回归实体大有裨益。

毋庸置疑，我国的住房空置率已经处于“危险区”，那么到底是什么原因导致，过去这些年住房空置率不断攀升呢？内行人道出了“实情”：其一、家庭收入越高的群体，实际上就越有可能拥有多套房产，绝大多数房产集中在少数有钱人手中，但富人家庭因为并不靠出租房产获取收益，这就可能导致大量房屋空置；

其二、我国的税收体系“重交易轻保有”、“重增量轻存量”，住房持有成本几乎为0。拿北京、上海总价2000万的豪宅来说，每年的持有费用不超过1.5万元，同级别的国际化大都市纽约每年的持有费用是40万元，伦敦也不低于15万元。持有房产几乎是零成本，有钱人买房即使不住，空置对自己也不会造成持有压力，这加剧了有钱人“空置”的底气； 

其三、不得已空置。比如很多年轻人，虽然掏空六个钱包贷款买了房，但是手中可支配收入不足，购买的毛坯房无法装修，只能空置。还有一些是因为人房分离，工作地在一线城市，但是购买的是三四线老家的住房，这些地区租赁市场不发达，房屋很难出租获取收益，不得已空置落灰。

三、降房价并非无招可用！黄奇帆、仇保兴提出“5字”方案：开征空置税

一方面空置率居高不下，另一方面过去十年，全国投资性购房比例提高60%，当前市场上刚需购房比例不足15%，叠加调控也已经如火如荼开展了三四年了，但是房价却始终很难真正降下来，不仅如此，很多一二线城市的房价，过去两年还在“逆势上涨”。因此有人得出结论：降房价已经无招可用了。

其实不然。黄奇帆认为，全国房屋分配严重不均，空置率居高不下，炒房之风盛行，最好的应对之策就是“开征空置税”。而且要“空置数量越多，征税基数越高”。

无独有偶，国家智囊仇保兴也认为，“开征空置税”是稳房地产市场，烫平楼市泡沫，遏制投机炒作的最佳手段。“空置的时间越长交税越多，持有房产越多征税越高。”

开征空置税真的能起到“降房价”的作用吗？答案是肯定的，因为开征空置税意味着持有房产环节要额外增加负担，如果税基定得高，这对于绝大多数多套房者可能是巨大的冲击，不堪重负者必然会降价抛售房产，当然也会逼出相当一部分空置房源进入租房市场，这不仅有利于平抑房价，也有助于房屋租金的稳定。

四、房价下跌的底线在哪？潘石屹、孙宏斌两位地产大佬“交底”

不仅开征空置税能轻而易举降房价，事实上，我们此前也多次说过，现阶段并不是国家降房价“无招可用”，而是想不想：个人购房不准贷款、商品房限售10年、出台房产税第二套房按20%起征税、二手房出售时挂牌价不得高于购买时价格等，这每一个招数都可以立竿见影降房价。国家为什么不用？因为调控楼市并不是为了满足无房者的一己私欲，而是要权衡利弊，更要从经济大局着想。国家调控楼市的根本目的是为了楼市稳定，不是为了把房价降低到刚需口袋里钱的价格。

降房价的很多招数没启用，并不代表房价不能降。拿过去三年多来看，全国也并非所有城市的房价都是“只涨不跌”，在调控重压下，我们也看到很多城市的房价在节节败退，比如北京、上海，过去两年房价实质上下跌了10%以上，比如环京卫星城，过去三年内多房价普遍下跌幅度超过50%。前段时间媒体探访“睡城”燕郊，更得出结论：2017年-2020年，燕郊的很多楼盘价格已经完成“膝斩”下跌。

那么理论上来说，房价下跌底线到底在哪呢？两位大佬“交底”：地产大佬孙宏斌在2019年底业绩发布会上直言：假如整体房价跌了30%以上，我们就都“死”了。在孙宏斌看来，地产商能承受的房价下跌的“底线”是30%。根本原因是房地产是资金密集型企业。很多房企基本上都加了10倍以上的杠杆。如果房价大幅下跌（下跌30%），这意味着很多房企的资金周转会失灵，银行贷款还不上，房子卖不掉，企业只能以破产告终。

无独有偶，地产大佬潘石屹也直接透露，“我们能够允许的房价下跌底线就是20%，超过这个底线，很多开发商就不复存在了。”虽然“底线”有差异，但是潘石屹的理由和孙宏斌如出一辙：房地产上面叠加了大量杠杆，房价下跌不仅会引发恐慌抛售，还会引起系统性金融风险，不仅开发商、炒房投资客、购房者难逃一劫，银行、地方、金融机构等也难以幸免。

无数刚需虽然做梦都希望“房价能以底线的方式下跌”，但恕我们直言，房价普降20%，甚至是30%是不可能发生的。即便房价真的大幅下跌，刚需也占不到便宜，而且日子可能更难过。因为房地产和经济牢牢捆绑在一起了，它关联着上下游数十个行业，牵一发而动全身——房价大幅下跌，不仅会引发集体抛售，继而会继续推动房价下跌，更会导致各行各业跟着遭殃，企业破产潮、人员失业潮等都会袭来。最终整个国民经济都会被拖入无底深渊。

所以，不管怎么说，现阶段房地产市场稳定才是最重要的。

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