宋广菊怀揣未竟之梦深挖护城河 | 财报深响㊳

保利发展董事长 宋广菊

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

宋广菊虽未出现，但关于她退休以及接班人的问题，还是被问及了。

这也是近期围绕保利发展（600048.SH）的热点话题，特别是在国资委发布宋广菊从保利集团退休的消息之后。

从50岁接过保利发展的“帅印”，如今已过去十余年，宋广菊已60岁整，接近退休年龄。但是按照任期算，其董事长职务将于2022年10月底终止。退休时间是否确定，一直是个谜。

4月20日，保利发展召开2020年业绩说明会，投资者多次发问。总经理刘平和董秘黄海席也未言明，前者说将按照国资相关规定及大股东的相关安排执行，后者表示目前管理层暂无变动。

财务总监周东利和副总经理潘志华，也出席了此次业绩会。宋广菊“退休”时间询问未果之后，业绩会的问答主题回归到正题，保利发展的业绩和发展层面。

2020年，保利发展实现签约金额 5028.48 亿元，同比增长 8.88%，市场占有率提升至 2.9%；签约面积 3409.19 万平方米，同比增加 9.16%。销售规模位列行业前五，在央企地产商中排名第一。

延迟一年后，保利发展达成了2017年提出的“345”战略目标。按照此前规划，保利发展需在在2018年、2019年的销售额分别要达到4000亿元、5000亿元。但是2019年实际签约额为4618.48亿元，5000亿目标滞后一年达成。

对于2021年的销售目标，保利发展并未对外披露，管理层也没有提及。关于销售规模重回行业前三的目标是否还在，刘平表示，保利发展仍坚定看好房地产行业中长期发展空间，一直在努力扩大经营规模，保持行业领先地位。

2021年，保利发展有点“潜行”的意味。

虽没有明确回答，但是可以感知出来，管理层对保利发展2020年的成绩单比较满意，实现营业总收入 2432.08 亿元，同比增长 3.06%；净利润 400.48 亿元，同比增长 6.64%；归母净利润 289.48 亿元，同比增长 3.54%。核心财务指标均实现了增长。

更为重要的是，“三道红线”监管指标方面，保利发展全部达标，位列“绿档”。具体来看，剔除预收账款资产负债率 68.74%，净负债率 56.55%，现金短债比 1.82，均符合绿档企业标准。

以不动产投资开发为主，以综合服务与不动产金融为两翼，是保利发展当下的业务板块布局。2020年，房地产开发收入 2263.76 亿元；两翼产业实现市场化收入 154.32 亿元，同比增长 36.49%，对整体业绩的贡献程度提升很明显。

 “一主两翼”的业务格局，保利发展在2021年还将继续深化。刘平表示，“不动产生态发展平台”发展方面，将继续发展和培育不动产产业链。针对持有型物业将从两方面发力：一是加大持有物业的经营能力，包括写字楼、商场、会展、酒店等，加速健康养老产业的孵化，持续提高盈利能力；二是做好持有性物业与产业金融的结合，发挥持有性物业基金的作用。

打造“两翼”增长极

目前来看，房地产开发业务依然是保利发展的绝对主力，2020年贡献了整体营收的93.08%。更具体点，其营收主要来自六大区域，别是华南片区、华东片区、西部片区、中部片区、华北片区和东北片区。

其中，除华东之外，其余五大片区在2020年营收均实现了增长，特别是华北片区，同比增加33%，是增长最快的片区。

对于华东片区营收减少，华北片区营业收入大幅增加的原因，保利发展解释道，主要受结转规模和结转结构影响。即便如此，华南片区依旧是其营收最高的区域，营收810亿元，占总营收的33.3%。

这主要得益于珠三角和长三角。2020年，保利发展一、二线城市及 38 个核心城市销售贡献分别为 74%和 75%。当中，单城签约过百亿城市 15 个，合计销售贡献超2700亿元，广州、佛山合计销售规模超820亿，成都超200亿，上海、杭州、南京、北京等超100亿。分区域来看，珠三角及长三角销售合计占比达 52%，较去年提升6个百分点。

虽然销售额促进了整体营收的增长，但不可忽略的是，在行业毛利率水平下行背景下，保利发展也没有幸免，毛利率为 32.59%，同比下降 2.38 个百分点。保利发展解释道，主要由于 2017-2018 年获取的高地价项目成为结转主力，相应拉低利润率水平。

但从行业面来看，保利发展的降幅很小，远低于同行。克而瑞调查显示，2020年，66家行业典型上市房企整体的毛利率、净利率以及归母净利率水平均延续下滑趋势，且降幅较2019年有进一步扩大。其中，毛利率指标降幅最大，2020年毛利率中位数同比降低4.8个百分点至24.3%。

对此，周东利表示，行业毛利率水平进一步收窄，保利发展将持续通过精细化管理提升周转效率和收益水平。

两翼业务虽然在整个业务体系中占比较小，但确实保利发展颇为重视的业务板块。2020年，保利物业实现营业收入 80.37 亿元，同比增长 35%；并以3.8亿平米在管面积，在上市物企中位列第一。

保利商业开业项目新签约购物中心20个，累计开业大型购物中心26个，开业面积178万平方米。保利酒管新签约项目10个，累计开业酒店18个，客房数 4517间。不动产金融方面，其基金累计管理规模逾1400亿元。

对于两翼业务的发展规划，保利发展将加大培育力度，目标是将其打造成新的利润增长极。

“面对万科、龙湖在长租公寓方面规模越做越大，保利发展目前也进行了一定的业务布局，但收入利润规模还很小，”刘平表示。

TOP5房企唯一绿档

通过公开市场招拍挂、旧城改造、合作开发、兼并收购等多元化拿地方式，保利发展2020年拓展项目146个，新增容积率面积 3186 万平方米；拿地金额2353亿元，相比上一年上升51.35%，溢价率为 13%，低于行业平均溢价率水平。

截至2020年末，其在手资源高达 17096 万平方米（待开发面积7747 万平方米），其中 38 个核心城市占比 65%，可满足其未来2-3 年的开发需求。在多地“集中供地”开始实施背景下，这样的土储量是其一大优势。

在此次业绩会上，关于“集中供地”对房企的影响，周东利也有谈及，“双集中供地加大区域间土地市场分化，对房企资金峰值需求、周转效率提出更高要求。”

周东利并没有进一步延伸至对保利发展的影响。但是，从其财务面来分析，保利发展优势很明显。财报显示，截至2020年底，其现金及现金等价物余额为1452.8亿元，手握充足的现金流，可以大批量集中缴纳土地保证金。

另外，其“绿档”企业的身份，极大程度的放宽了其融资限制，“三道红线”对其有息负债增加的束缚，可谓是同行最小。截至2020年末，保利发展共获得的银行授信总额合计 5305 亿元。其中，已使用授信额度 2487 亿元，剩余未使用授信额度为 2818 亿元。

而且，央企地产商的背景，使其在融资成本方面也极具优势。2020年，保利发展新增直接债务融资83.1 亿元,平均成本为 3.60%。截至2020年末，其有息负债综合成本仅约4.77%，同比降低 0.18 个百分点。

2021年，保利发展计划完成房地产及相关产业直接投资 3950 亿元，计划新开工面积 4900 万平方米，计划竣工面积 4000 万平方米。相比于2020年4630 万平方米的新开工面积，以及3986 万平方米的竣工面积，有小幅提升。

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