吴亚军宋广菊杨惠妍，她们这样做企业

  福布斯中国近日发布2021年度中国杰出商界女性榜，今年上榜的100位商界女性，平均年龄50岁，大多都有着高学历。据福布斯统计，她们当中拥有硕士及以上（包括MBA）学历数量超过一半，1/4上榜者拥有海外求学经历，所管理企业总市值超过12万亿元。

  龙湖集团董事局主席吴亚军、碧桂园联席主席杨惠妍、保利地产董事长宋广菊与众多女企业家出现在了这份榜单中。该榜单不仅关注女性高管所执掌企业创造的财富数值，也注重其影响力。

  “三八”国际劳动妇女节之际，让我们将镜头对准她们——房地产行业女企业家，她们所扮演的角色和对企业成长所带来的影响力不容小觑。

  吴亚军：严格自律的企业家

  吴亚军在朋友圈中昵称是阿袪，取自《广韵》注解，祛者，去也。据说吴亚军用这个名字警醒自己，主动瓦解祛魅，保持敬畏谦逊，而不是高调张扬。

  业内人士甚至把她称为“三不主席”：不签名，不上镜，不采访。除了集团定期业绩会，近年鲜少在公众场合露面。

  创业28年，人们对她的解读林林种种，有人说她端庄亲和，圆脸蛋，略卷的短发，显得大方友善；更多人视她为“大姐大”，据说她不喜员工称她“吴总”，愿意别人叫她“老吴”，后来因员工不习惯才作罢；近一年来，这位房企掌舵人又以严厉“出圈”，抨击员工口中的“家文化”，直言“公司不是温柔乡”。

  吴亚军称自己是个“愤青”。多年来，于她自己、于龙湖，常常置身于一种高标准和严格的自律之下。

  1964年出生于重庆合川，毕业于西北工业大学航海工程专业，曾担任机械工程师和《中国市容报》记者 ，因一次不愉快的购房经历，触动了自己做房地产开发的念头。1995年，凭借早年资源积累，吴亚军创立了自己的公司——重庆中建科公司，即龙湖地产前身。首个项目南湖花园南苑推出时，设计为错落有致的庭院和空中花园，客户通宵达旦排队才能买到。

  上市12年，龙湖市值目前已达3000亿港元，赶超头部房企；集团2020年销售额2706亿元，同比增长11.59%，销售规模居于行业TOP12。

  最近一次有关吴亚军的消息，是今年1月举办的龙湖集团年度工作会议。当天龙湖官宣新增两条业务航道，在原有地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务四大航道之外，向房屋租售、房屋装修两条C5、C6航道拓展，建立最新房屋租售品牌“塘鹅”。

  自此龙湖更像是一名全面发展的“均好生”。各大航道收获不小回馈，对于其持续看好的投资性物业，2020上半年，龙湖投资物业不含税租金收入为33.6亿元，同比增长30.4%，商场和冠寓分别为26.7亿元和7.3亿元，租赁住房业务整体出租率达85.3%。

  截至2020年6月底，龙湖集团净负债率为51.4％，保持了平均借贷成本4.5%的低位，在手现金784亿元，现金短债比4.55。是难得的“绿档”房企。

  这番成果得来不易。回首充满不确定性的2020年，“三道红线”压顶，严格自律的龙湖反而有了主动权。

  去年8月的中期业绩会议上，吴亚军分享了她奉为圭臬的两句格言，一句是“因自律得自由”，一句是“天晴修屋顶”。

  “由于自律所以自由，由于过去对自己的残酷，我获得了今天的战略机动空间和战略主动权！”她在回应“三道红线”讨论时予以注解。

  吴亚军心中一直有杆财务天平，遵守财务纪律，保持余量，稳定一直是龙湖的主流。

  比如，对商业地产领域龙湖有着严格KPI要求，不仅毛利率要做到70%以上，租金增速保持在30%以上，整体回报率也须守住6%底线，整体回报率必须跑赢资金成本。与此同时，龙湖还制定了销售回款10%为上限投入持有型物业的投资纪律。

  “天晴时补屋顶”也早有准备。“现金流是天晴的时候就要着急，我们在去年下半年就开始注重现金流。等到今年1月份我们就完成了基本的融资，往后融不融资已经无所谓。”去年3月业绩会议上，吴亚军给投资者吃下定心丸。

  去年龙湖发行了多笔境内外融资，仅1月份，境外成功发行6.5亿美元票据，境内发行28亿元公司债券及30亿元住房租赁专项公司债券。2020年龙湖中期报告显示，集团平均借贷成本4.5%，平均贷款年限6.45年，因低资金成本优势，龙湖较受金融机构喜爱。

  不借贵钱，不拿贵地，每每被问及上市、并购和土地储备，吴亚军和龙湖高层表现得像个“清醒先生”。

  去年业绩会上被问及是否收购，龙湖集团总裁邵明晓表示，龙湖不是为了收并购而收并购，保持着25%-30%比例，倾向于项目级收购；谈及土地储备，他表示要坚定地守住财务纪律和净负债率，保持充裕的在手现金，不拿地王，踩好节奏。

  今年1月，吴亚军女士重申目前没有单独分拆物业上市的计划：“上市是手段，但不是目的，做公司目的绝对不是为了多敲一次钟。”

  循规蹈矩的龙湖向来缺乏“故事”。2019年回顾上市十周年发展时，吴亚军坦言到“没有什么可纪念的”，记者出身的她揶揄道“没有故事是福”。

  多年来龙湖试图传递给业绩的唯一谈资是“质量”，以及“善待你一生”的宗旨。

  质量一直是吴亚军亲手紧抓的一项指标。龙湖在北京开发第一个项目滟澜山时。为了兼顾水景美观和安全，吴亚军让员工将已建造的景观销毁并重建，修改设计多次。据说她常向身边人叮嘱：“建造出的东西不能受一丝责骂。”

  细节控的她严苛到留意到访客人的食物喜好和口味，有人脱鞋寻访房屋，陪访人员甚至需要将鞋调整到方便穿戴方向。“完美主义者”宋卫平评价其为“可怕的龙湖”。

  在成立龙湖之初，吴亚军提出“龙湖将在5年内成为重庆最好的房地产公司之一，并在10年内成为全国最好的房地产公司之一”。多年下来，除了公司稳居一线房企阵营，吴亚军家族也以1020亿元人民币财富名列2020年《胡润全球百强企业家》第79位。

  投身地产开发之余，2020年龙湖还将每年11月20日设立为“龙湖公益日”，同步启动龙湖公益基金会试点项目、龙湖志愿者注册等，吴亚军要将公益事业体系化开展。

  “低调掌门”杨惠妍

  “第一规模房企”碧桂园创始人3个女儿中，1981年出生杨惠妍是父亲指定的接班人。

  据说，杨国强自女儿小时候当做接班人培养，常让十几岁的杨惠妍和妹妹旁听公司的各种会议，观察学习如何管理企业。

  2005年，23岁的杨惠妍从美国俄亥俄州立大学毕业回国，以杨国强私人助理身份加入碧桂园，担任采购部门经理。

  2007年碧桂园登陆港股市场，碧桂园“一代”即与“二代”交棒。对于碧桂园集团70%股权、最大股东和董事局成员头衔，杨国强一并给予了时年25岁的杨惠妍。他在上市招股书中写入家族传承计划：“将股权转让给女儿杨惠妍，是希望训练她成为碧桂园继承人。”

  资本市场金手指随即指向了这位“少东家”。碧桂园上市即以1189亿港元市值拿下当年中国地产企业市值冠军，凭借持有其95.2亿股份，杨惠妍以160亿美元身家跻身福布斯排行榜上的中国女首富。

  2020年下半年来，杨惠妍在4个月内累计增持碧桂园29次，在碧桂园的持股比例从57.19%涨至58.65%。按碧桂园当前2070亿港元的市值计算，杨惠妍持股市值超过1214亿港元，已是连续8年蝉联中国女首富。

  在旁人看来，连续多年登陆“女富豪榜”源于她“生而不凡”，但杨惠妍却是杨国强在3个女儿中“选拔”出来的接班人。

  自称“农民”的杨国强从不避讳自己的苦出身，低调、务实、肯吃苦。一定程度上，女儿跟他一脉相承。在美国就读大学期间，杨惠妍成绩优异，需要自己打工补贴生活费。

  多年来，这位登上福布斯中国“杰出商界女性”榜单的女企业家很少出现在聚光灯下。与之碰过面的业界人士评价其踏实、稳重，“她会跟在父亲后面，静静地听，默默地看”。

  事实上，杨惠妍进入碧桂园后至少创下了三大成绩。其一，引导集团由家族企业向现代化企业转型，在父亲的配合下，对重要岗位引入国外职业经理人，将“开朝元老”边缘化；其二，投资机器人、现代农业和新零售领域；其三，主导碧桂园服务上市公司，收获目前物业领域最大并购标的蓝光嘉宝。

  2018年7月，已在碧桂园历练了13年的杨惠妍，由碧桂园副主席调任为联席主席，正式走到台前。主导碧桂园物业板块上市，是其担任副主席期间成功的注脚之一。该年招股书显示，杨惠妍为碧桂园服务控股股东，持股52.94%。

  在杨惠妍的操持下，碧桂园服务已成为上市物企中在管规模第一、市值最高的物企。截至3月5日收盘，碧桂园服务静态市盈率为71倍，总市值约1695亿港元，较2018年上市时翻了6倍有余。

  边融资、边扩张，是碧桂园服务常见打法。去年5月，碧桂园服务发行可换股债券高近40亿港元；12月碧桂园服务公告表示拟配售1.73亿股，预计筹资77.5亿港元，筹得资金用于规模扩张。配售完成后，杨惠妍的持股比例将稀释至49.49%，但仍占据绝对控股地位。

  就在今年2月，碧桂园服务收购蓝光嘉宝的消息落锤，以48.47亿元交易代价，受让蓝光和骏持有的蓝光嘉宝服务64.6%的股份，创造了当前物业管理行业最大的并购案。该笔收购完成后，碧桂园服务在管面积将达到4.5亿平方米，在上市物业公司中位列第一。

  对碧桂园服务而言，收并购历来是增加独立第三方管理面积的有力武器，同时切入社区增值服务、城市服务等多元板块。2018年上市当年，公司就连续收购了5家物业管理公司；2019年，碧桂园将港联不动产服务、嘉凯城等物业公司并入囊中。

  事业与个人在杨国强家族上有些泾渭分明，一边是父女两人不露圭角，一边是碧桂园集团品牌的轰轰烈烈。

  2020年，经历上半年被恒大反超和步步紧逼，碧桂园最终拿下销冠，7888.1亿元口径销售金额，较2019年增长2.24%，对于“销冠”之位已经四度蝉联。

  土地储备也占据了业界头把交椅，全年新增全口径土地储备8497万平方米、拿地权益金额1884亿元，均位列第一。

  过去一年，碧桂园业务模式有所调整，2020年三四线城市新增权益土地金额占比回升至61%，市场布局开始下沉；内部架构也在大刀阔斧改革，一年整合裂变下来形成了104个“小碧桂园”，每个区域管辖3-5个城市。这家房企对于未来考量正变得更下沉、更精细。

  除了在商界上劈波斩浪，父女俩一直是低调的慈善家。截至2019年，杨国强、杨惠妍累计捐款超过55亿元，累计直接受益人数超36万人次，涉及教育扶贫、产业扶贫、科技研发等领域。2020福布斯中国慈善榜上，杨国强家族以15.2亿元捐款金额位居第二。“全国脱贫攻坚奖奉献奖”“中华慈善奖特别贡献奖”等成为这位“二代掌门”的常态化奖项。

  宋广菊：“在军队没有人因你是女性降低要求做企业亦如此”

  年逾60的宋广菊依旧奋战在掌舵保利的路上，常规国企背景下可以退休颐养的年纪，宋广菊仍在坚持“重返前三”的目标。

  1993年从广州军区技术局参谋转岗，进驻广州军区军办企业改制而来的保利地产，宋广菊一路履任办公室主任、总经理助理、副总经理、常务副总经理等职务，度过了28年的“保利生涯”。自2010年从前董事长李海彬手中接过“帅印”算起，宋广菊掌舵这家央企地产则是近10年的事。

  宋广菊不喜在公开场合露面，她和保利地产一起被外界贴着低调稳重神秘的标签。但熟知人知道，曾经的“军办企业”基因仍在这家企业及其掌舵人身上传承。

  多数场合下一身简约的西装，常以“打工人”身份自居，宋广菊传递给业界的形象有“霸蛮”湘妹子的果敢独立，还有军人骨子里的刚直和自律。

  保利员工说，每天早上七点半坐在办公室、批阅文件，是宋广菊个人的铁律。接任董事长以后她很少休过真正意义上的周末，取而代之的是下工地、视察项目。她曾说：“在军队，没有人会因为你是女性而降低要求，做企业亦如此。”

  宋广菊对员工要求同样严格。每年安排新人进行野外拓展训练，给员工配备行军床，保持着训练有素的军队作风。她对团队的要求是：有朝气、反应速度快、执行力强。

  凭借军队般速度的专业化团队，保利地产在全国化扩张的道路上自然不乏制胜的法宝。

  回忆那个“摸着石头过河”的年代，宋广菊自豪于这家初代地产企业趟出的一条条新路。比如，保利地产是最早试点按揭买房的房企，1995年，广州市最早的五大小区之一的保利红棉花园开售，购房人买房时与保利地产签订按揭合同，余款可以在二三年内付清。

  1999年，作为国家首批“十大”康居示范工程之一的保利花园开盘，创下广州楼市7天7夜排队买房佳话，以及当年广州楼市单日成交量最高纪录。

  2006年保利地产上市成为宋广菊口中职业生涯里最得意的事，彼时她担任保利地产“二把手”，便已经折腾出很多“不安分”的事。

  继2008年销售业绩突破200亿元后，保利地产跻身千亿房企阵营只用了5年。期间宋广菊在2010年接任保利地产董事长，立下“军令状”：未来三到五年，再造一个新保利。

  保利在随后的2012年迎来高光时刻，这年与万科、绿地共同占据千亿房企阵营，位居销售额榜单TOP3。

  接下来规模扩张道路上，保利从千亿门槛抵达3000亿元销售额同样用了5年，却失掉了“前三”。其他房企也无一不高周转进行规模冲刺，行业前3被3家民营企业牢牢占据，保利销售额排名长期居于第五。

  2017年，宋广菊喊话“重返前三”，立下“345”战略，即2017年—2019年，保利每年要达成目标销售额依次为3000亿元、4000亿元、5000亿元。这年宋广菊57岁，带领保利创造了3000亿元销售额，对未来两三年保利站到前三位置有信心。她说，人只要有梦想，总会实现的。

  近年来，“345”战略成为了立在保利销售业绩前一面镜子，每年等待印证和观望。继2017年、2018年相继达成销售目标后，保利在2019年“失约”。延迟一年，保利最终在2020年突破5000亿元门槛，全年签约金额5028亿元，同比增加8.88%。

  不过，“重返前三”未完待续，2020年销售业绩排行榜上，保利依旧位居第五。

  对比销售排名失落，“控制负债指标”则是宋广菊近年卓有成效举措。2019年底，保利净负债率控制为56.91%。截至2020年中期，保利剔除预收款后的资产负债率为66.05%，净负债率为72%，现金短债比为1.96，是TOP5阵营中唯一绿档房企。

  追求规模和杠杆平衡这些年，宋广菊致力于为保利开辟更大发展空间。2018年，“保利地产”更名“保利发展”，致力于打造“不动产生态发展平台”，以不动产投资、开发、运营、资本运作为基础，提供基于行业生态系统的综合服务。

  新增全口径土储方面，2020年保利累计获取土地建面3185万平方米，累计总地价2353.48亿元，同比增长51.4%，远超过2019年总拿地金额1558亿元。

  保利对规模赶超的渴求仍在继续，这或许是对宋广菊奋斗者积极状态的最佳诠释。

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