未拍先知!福州市区土拍设置销售指导价,背后有何深意?

日前,福州市自然资源和规划局发布了关于2021年第二次公开出让国有建设用地使用权的公告,决定于5月12日、13日公开出让福州六城区共33幅地块,总起拍价超百亿,涉及鼓楼、闽江北CBD、东二环、五四北、江南CBD、三江口等多个热点板块,覆盖范围相当之广。

值得一提的是,这是福州实施土地供应“两集中”后迎来的首场土拍,可谓是意义非凡。此外,四城区的这十四幅宅地除了设置限价以外,还均规定了商品住宅的销售指导价,这在福州主城的土拍史上也是相当罕见的。

接下来,小编就选取其中几幅比较有代表性的地块,为大家加以分析。

一、宗地2021-13号晋安鹤林商会总部出让地块一

首先来看这幅位于东二环板块的宗地2021-13号晋安鹤林商会总部出让地块一,出让面积约28.96亩,起始价4.95亿,最高限价6.44亿,需配建1万㎡的自持社会租赁住房,商品房销售指导价为31000元/㎡。

从具体区位来看,该地块的区位条件尚可,周边有泰禾广场、鹤林公园、晋安湖、省儿童医院等配套,生活氛围还是比较浓厚的,只是距离地铁站有一段距离。

此外,地块周边的在售楼盘众多,豪宅项目有4.5万元/㎡左右的建发养云,纯商项目有均价3.4万元/㎡的榕发观湖郡,安商混合则有保利和光尘樾、蓝光里、城投鹤鸾郡等,售价在2.5万-3.2万元/㎡上下。对比起来,该地块无安商房配建但需建设公租房,3.1万元/㎡的指导价格还是比较符合市场价的。

二、宗地2021-17号仓山郭宅周边旧改地块六

体量最大的则是这幅宗地2021-17号仓山郭宅周边旧改地块六,位于南二环板块,总出让面积达215.05亩,起始价10.92亿,最高限价14.2亿,需配建社区卫生服务中心等多个设施,商品房销售指导价为27500元/㎡。

从具体区位来看,该地块紧邻在售的大东海中央府、国贸凤凰原、融创福州府以及尚未开盘的融侨星誉项目,与近期热度正盛的融信海纳新潮项目也相距不远,未来入市主打的配套大概率也是地铁1号线以及白湖亭万达广场、中骏世界城等商业资源。

据了解,大东海、国贸、融创这三个项目均有安商房配建,售价在2.3万-2.7万元/㎡左右,相比起来该地块不算有价格优势,不过毕竟容积率仅1.0,又是纯商地块,显然还是会给本就竞争激烈的南二环板块带来一波新的冲击。

三、宗地2021-25号台江省科学器材城及塑胶厂地块

尽管此次地块数量大增,不过市中心板块依然供地稀少,宅地部分仅有宗地2021-25号台江省科学器材城及塑胶厂地块这一幅位于南公园旁的“袖珍”商住用地,体量仅约8.34亩,还需配建4800㎡的安商房,可售商品房部分的销售指导价为35500元/㎡。

具体来看,该地块的区位优势相当出众,周边有市一医院、世欧王庄、光明港公园、上下杭街区等诸多优质配套,生活氛围算得上优越。

此外,地块周边新盘不多,大东海公园府尚未开盘,特艺城天骄由于是楼上住宅楼下商业的塔楼,户型和居住体验都比较一般,而世茂大东海同晖府的住宅部分已售罄,目前可参考的仅有南山纵横瀛洲府这一个楼盘,同样配建有安商房,均价约3.5万元/㎡。

从备案信息来看,瀛洲府项目当前推出的397套可售商品住宅已售去265套,去化率约67%,情况还是比较不错的。相比起来,该地块更接近滨海快线的南公园站,若价格相差不多的话,未来显然也是比较不愁去化的。

总体而言,这些地块的指导价格与目前的市场价还是较为接近的,目的主要是在于稳定市场、抑制房价进一步上涨,对于购房者而言,也能够更理性地评估行情和房价,相当于降低了买房的风险,具有一定的积极意义。

因此,有意向的朋友们不妨参考一下这些指导价,给自己定一个心理价位,合理加减,争取挑到价位更合适的心仪房源!

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