同策研究院汪恒：我国固定资产投资或已进入基建周期

4月16日，国家统计局发布2021年1-3月份全国房地产开发投资和销售情况。对此，同策研究院分析师汪恒认为：

今天，一季度房地产相关数据出台，由于去年同期疫情造成经济活动基本停滞，基数很低，本年度同比数据均出现较大程度上涨。

一、房地产投资情况

1-3月，房地产开发投资为27576亿元，同比增长25.6%，比2019年一季度增长15.9%，相当于年均7.7%的复合增长率，这一增长率远高于同期固定资产3.0%的复合增长率，房地产投资目前仍然是拉动固定资产投资的主要动力来源，值得注意的是，房地产开发投资与固定资产投资累计同比增速的差值自去年3月达到8.4%的峰值后就一直在下降，本月已经持平，这表明房地产投资在固定资产投资中的作用正在不断下降，从历史数据来看，同策研究院曾经指出基础设施投资和房地产投资同比增速此起彼伏，互相替代，一个高另一个就低，从目前的投资结构来看，基础设施投资的增速已经高于固定资产投资整体增速，我国投资可能已经进入基础设施投资周期。从政策层面来看，“三道红线”和贷款集中度管理都明显影响了房企融资，同时消费和出口形势恢复良好，而70城房价本月维持了普涨势头，今年的房地产投资可能会遭遇更多政策限制，房地产开发投资增速可能会进一步下行。

分地区来看，东部仍然是房地产开发投资规模最大的地区，从增速来看，去年一季度由于湖北遭遇疫情严重影响，整个中部地区基数效应最为明显，增速达到38.7%，为各地区最高。

从施工面积来看，增速为11.2%，基本处于往年的波动区间之内，新开工面积和竣工面积都实现了大幅上涨，分别上涨了30.1%和22.9%，主要原因在于去年同期大多数房地产施工停滞，同样是基数效应造成的。

一季度，房地产开发企业土地购置面积2301万平方米，同比增长16.9%；土地成交价款809亿元，下降17.3%。去年一季度由于受疫情影响，土地政策和货币政策都较为宽松，高价拿地现象较多，同时部分大中城市开始实行“双集中”拿地政策。这些都导致了一季度土地成交价款的下行。

二、房地产销售情况

一季度，商品房销售面积36007万平方米，比上年增长63.8%，与2019年相比，年均复合增长率为9.86%，其中住宅销售面积32332万平方米，比上年增长68.1%，与2019年相比，年均复合增长率为11.61%。住宅销售有力带动了整体的市场销售。这一商品用房销售增长率远高于过去三年平均1.3%的增长率，当前市场已经出现过热势头。

一季度商品房销售额38378亿元，增长88.5%；比2019年同期增长41.94%，两年平均增长19.14%。其中，住宅销售额增长95.5%，办公楼销售额增长44%，商业营业用房销售额增长25.8%。这一商品用房销售额增长率也远高于过去三年的平均9.97%的增长率，同样表明当前市场已经出现过热势头。

3月末，商品房待售面积51858万平方米，比上月末下降567万平方米。其中，住宅待售面积下降559万平方米，办公楼待售面积减少70万平方米，商业营业用房待售面积增加15万平方米。总体库存近期低点为2020年11月，由于当前去化周期仍然较低，继续下行可能性不大。同时商业用房库存开始下降，但商业营业用房库存仍在上升，而且商业营业用房的销售面积相较2019年同期仍在下行，商业营业用房去化形势不容乐观。

三、房地产开发企业到位资金情况

一季度，房地产开发企业到位资金47465亿元，同比增长41.4%，与2019年相比，年均复合增长率为10.39%，在资金来源当中，定金及预收款和个人按揭贷款增幅分别为86.1%和50%，远超过整体增速，这主要是由于去年同期销售基本停滞所造成的。值得注意的是，房企资金来源结构与2019年同期发生明显变化，定金及预收款占比从31.59%上升到37.41%，而国内贷款从18.32%下降到15.22%。“三道红线”和贷款集中度管理明显影响了房企融资结构，房企更加倚重于销售回款。同时今年在大中城市开始实行的双集中供地制度对房企的融资能力将是重大考验，回款能力强的房企在竞争中胜出的可能性将会更大。

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