同策研究院：前8月40房企融资总额6509.8亿元 同比增19.66%

受疫情后恢复经济等因素影响，监管层放松了对房企的融资监管，2020年房企融资环境较去年得到较大改善。根据同策研究院持续监测的数据，2020年1-8月40房企融资总额为6509.8亿元，同比去年增长19.66%（2019年1-8月40房企融资总额为5439.47亿元）。可以看出，回暖的融资市场，短期内有效的缓解了房企资金压力。

从融资渠道来看，2020年1-8月融资情况：公司债（2066.87亿元，同比上涨0.4%）、境内银行贷款（1197.55亿元，同比增长77.16%）、其他债权融资（1059.36亿元，同比增长2.94%）、信托贷款（728.27元，同比上涨5.68%）、中期票据（353.22亿元，同比下滑11.69%）、委托贷款（3.6亿元，2019年前8月为0）、海外银团贷款（31.5亿元，同比下滑27.64%）、股权融资（1068.7亿元，同比上涨136.37%）。

债权融资方面，公司债、其他债权融资、信托贷款、委托贷款均有小幅上涨，中期票据小幅小滑，海外银团贷款虽然大幅下滑但一直以来房企较少启用该渠道，融资额度也相对较小。值得注意的是，境内银行贷款大幅增长77.16%。今年受疫情影响，上半年商业银行对房企的贷款政策明显放松，对于缓解资金压力、拉动房地产开发投资等方面都有积极的作用。但为了进一步落实房地产长效机制，8月份监管部门为控制房企有息债务的增长，设置了“三道红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。部分重点企业已经被要求9月底上交降档方案，如若“三道红线”等相关规则推行到整个房地产行业，高杠杆、疯拿地的房企将受到巨大冲击，部分房企或将面临融资压力与流动性风险。

股权融资方面，股权融资激增大幅增长136.37%。从同策研究院监测来看，今年股权融资激增主要与房企引入战略投资者相关，6月万科引390.4亿元战投（以标的公司50%股权收购广信资产包）、8月恒大引入235亿港元战投（旗下物业管理业务引进一批战略投资者），成为截止8月最大金额的两笔融资交易。除却这两笔交易之外，股权融资额同比2019年（452.13亿元）相差并不大。房企启动股权融资主要集中在6月份，万科、世茂、旭辉、绿城等多家房企为缓解借债压力而配售新股，带动海外配股融资金额的攀升，其他月份股权融资相对平稳。

从房企融资主体来看，资金越来越向头部房企集中，前三甲阳光城、中国恒大、中南建设，融资规模超600亿元，融资规模100亿元以上共17家，100亿元以下共22家，还有1家房企未披露融资报告（京投发展）。

从同策研究院持续监测的数据来看，2020年1-8月典型上市房企融资最显著的特征就是融资利率下行。公开披露融资利率的共128笔，其中101笔融资利率均在7%以下，20笔融资利率在7%-9%之间，仅中国恒大的4笔和当代置业3笔融资利率在10%以上，相比2019年动辄10%以上的成本，2020年房企融到的钱更便宜了。

从境内外融资情况来看，境外融资成本相对较高，境内融资成本有所回落。以公司债为例，境外发债融资成本相对国内发债高。从具体融资事件来看，中国恒大在1月份发行的两笔共30亿美元债，利率均高至12%，是所监测融资期间中融资利率最高的两笔；此外，融资成本最低的为招商蛇口发行的2020年度第四、五、六期超短期融资券，共计52.5亿元人民币，三笔利率均低至2.2%。整体来看，今年1-8月，美元债融资成本要普遍高于人民币融资成本，但8月份美元债融资成本有所下滑，随着海外融资市场的复苏利率可能会进一步下降。此外，其他债权融资、中期票据等创新型融资渠道融资成本相对较低，融资利率大多处于5%以下。

从房企角度来看，融资能力强能拿到低利率的房企性质基本为国企或者央企，其中利率在5%以下的，龙湖集团发行笔数最多，共8笔；其次是招商蛇口发行了7笔；金地集团发行了6笔；滨江集团发行了5笔。

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