同策研究院宋红卫：10月住宅销售面积增速为0.8% 明年房价上涨压力增加

2020年11月16日，国家统计局公布10月份房地产市场数据。同策研究院宋红卫分析认为：数据表现3个特征：第一、住宅销售数据走出“由负转正”，住宅带动商品房走出“负增长”；第二、房地产投资增速 “破6”，但是正如我们在三季度所预判的那样，四季度投资增速放缓；第三、销售增长超过新开工，进入库存下降阶段，明年房价上涨压力增加。

特征一：从销售面积数据来看，10月份住宅增速为0.8%（9月份为-1%）,首次进入正增长。商品住宅市场对稳定行业起到至关重要的作用（1.住宅市场占商品房市场比重达到89%，权重大；2.住宅市场增速快，远超过商办市场），住宅带动商品房销售也走出“负增长”，10月份销售面积与去年同期持平。

特征二：从投资数据看，房地产投资仍然是增速最快的行业，10月份增速达到6.3%（较9月份提高0.7）,比固定资产投资高出4.5个百分点（较9月份下降0.3）。房地产投资主要由拿地投资和建安投资（施工情况）两大部分组成，二者分别贡献37%和62%。10月份以后拿地速度开始放缓，土地购置面积增速-3.3%，较9月份下滑0.4个百分点，土地购置费增速也放缓；施工进度也在放缓，10月份商品房施工面积增速3%，较9月份下滑0.1个百分点，其中住宅施工面积增速较9月份下降0.2个百分点。土地投资和施工投资的“双下滑”决定了未来两个月投资数据增速趋缓。

特征三：住宅新开工明显放缓，10月份增速为-3.3%，与住宅销售增速呈现“喇叭状”的扩大趋势。随着住宅销售增速的持续上涨及新开工增速的下降，势必导致二者缺口越来越大，也就是再次进入去库存阶段。

图1：商品住宅新开工和销售面积增速情况

10月份商品住宅的待售面积规模为22268万平米，较9月份（22416万平米）下降了0.7个百分点，库存数据已经在下降。根据库存与房价二者的关系，可以预判随着库存的持续下滑，明年房价上涨的压力进一步增加，尤其是一二线城市。

图2：库存与房价增速关系

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