刚需支撑房地产销售回暖 一线房价上行压力依旧

9月房地产销售在刚需的带动下表现良好，居民按揭贷款小幅增长，行业景气度继续回暖，房地产开发投资续升。部分地方政府逐步收紧购房政策，有关部委对房企融资方式提出更多监管要求，土地购置有所放缓。一线城市房价上涨压力依旧不小，但房价在全国范围总体可控。

刚需支撑房地产销售回暖，一线房价上行压力依旧

9月房地产销售面积累计同比跌幅收窄至-1.8%，较8月回升1.5个百分点。在户籍制度逐步松绑、人才引进政策加码以及房企降价促销推动下，商品房销售状况表现良好。9月全国商品房销售额累计同比增长3.7%，较8月上涨2.1个百分点，是自2018年8月以来最高水平。

商品房连续第7个月去库，存量住宅面积已低于去年同期水平。9月新开工和施工增速均小幅下降，竣工情况相对缓慢，建筑业活动略有放缓。

9月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比增长4.5%，较8月回落0.2个百分点，二手住宅价格指数同比增长2.2%，与8月持平。一线城市二手房价依旧存在上行压力，增速较前月扩大0.5个百分点；二、三城市新建住房及二手房价增速均有不同程度轻微下降。国庆节前后，以深圳为代表的多个地方银行，针对房地产抵押贷款业务有所收紧。部分地方政府如银川、长沙、无锡、西安等也陆续出台收紧政策，局部调控压力逐步显现。

房企融资压力较大，土地购置有所放缓

居民房贷需求有序扩张。9月首套房贷平均利率较8月下降1bp至5.24%，个人按揭贷款累计同比增9.5%，较前月增速扩大0.8个百分点，住户部门中长期信贷累计同比增长11.1%，居民部门住房刚需逐步体现。

监管加码令房企短期融资压力陡增。“三道红线”令房企需要改变传统融资模式，无论房企规模如何都应更加注重短期销售回款和现金流管理能力，扩张节奏料逐步收敛。融资方面，1-9月房企内地信用债发行规模同比增长15.7%，增速较8月增加2.9个百分点。9月房地产开发企业到位资金累计同比增长4.5%，贷款增速保持低位。

土地市场有所降温，购置和供应小幅收缩。9月100大中城市土地供应同比下降3.2%，连续第二个月同比下降，其中，一线城市土地供应同比增长39.8%，二线城市土地供应重拾增长，但三线城市同比减少17.5%。房企拿地节奏放缓，9月土地购置面积累计同比下跌2.9%，下跌幅度较8月扩大0.5个百分点；土地成交价款同比增长13.8%，已连续三个月保持两位数增长，表明四季度全国房价增速可能小有回升。

调控政策或令供需两端面临压力，投资仍将稳步回升

鉴于各地方政府及相关监管政策的压力，10月高频数据显示一线城市及部分二线城市商品房销售状况有所趋弱，土地供应则全口径收缩，表明“银十”行情并未显现。考虑到宏观经济复苏仍然需要房地产行业提供足够支持，且往年最后两个月份均为销售大月，整体上行业景气度到年底继续回升仍是大概率事件。

预计全年销售保持轻微正增长，投资继续稳步走高，局部调控基调趋紧，房价涨幅总体可控。房企继续优化自身经营策略，采取“以价换量”措施，加快商品房销售回款。考虑到自身经营负债压力及监管高压，房企土地购置料放慢脚步。房地产开工及施工状况相对稳定，行业融资环境相对友好，房地产投资增速稳步走高，全年投资增速可能达到9%左右。全年新建商品房房价增速约低于5%，二手房价增长约2.6%，房价增速总体可控。

（本文来源：经济日报-中国经济网 作者：植信投资研究院高级研究员马泓）

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