香港首季甲级写字楼空置率升至10.3% 商铺市场回暖

疫情“封关”持续超过一年，香港核心商业区写字楼出现退租潮。

戴德梁行的统计数据显示，截至今年第一季度，香港被退租的商厦楼面面积上升至72.4万平方英尺(每平方英尺约等于0.09平方米)，相比2020年底的61.8万平方英尺增加17%，与2019年全年的32.9万平方英尺则大幅飙升1.2倍。

戴德梁行香港董事总经理萧亮辉表示，弃租企业以消费品行业、金融及银行业为主，分别占34%及23%，其次为专业服务及房地产行业，占21%。今年第一季度出现退租的写字楼总面积为72.4万平方英尺，包括VF Regional、星展银行及IPG盟博(IPG Mediabrands)等。

同时，在疫情期间，由于部分跨国公司减少在香港的办公室租用面积，导致今年第一季度整体写字楼空间的待租率升至14% ，创下自2004年第二季度以来的新高。相比2019年第一季度的租金高位，香港平均写字楼租金在今年首季度亦下跌了24.4%，其中核心商业区中环区的租金则锐减了29.1%。

复苏之路漫漫

自今年2月底香港新冠疫苗接种计划开始启动，商业地产的市场气氛也有所好转。戴德梁行执行董事、香港写字楼部主管韩其峰认为，目前大部分租客仍然保持谨慎态度，寻找更优惠的租务条件及更具成本效益的写字楼选址。

他坦言：“预计租金下行过程将持续未来几个季度，从而进一步推高空置率，直到2022年底。不过，我们很高兴看到只有极少数企业退出香港市场，大部分企业只是由于疫情而采取了更严格的削减成本措施。”

今年首季度香港写字楼市场的净吸纳量创下了负90万平方英尺的历史新高。在待租面积增加、写字楼需求减弱的情况下，整体写字楼租金下跌已是毫无悬念。

从市场供应端来看，目前香港在建中有9个位于三个非核心区的新写字楼项目合共提供420万平方英尺，将于2022年相继落成，这意味着香港的写字楼租金市场复苏之路仍十分漫长。

萧亮辉向21世纪经济报道记者透露，目前一些大型的保险公司亦趁市场低迷期进行写字楼整合搬迁，“在目前市况下，他们才有机会可以一次签约数个楼层或者获得大厦的命名权等。”

以宏利香港为例，4月初宣布已签约承租观塘国际贸易中心4层写字楼楼面、总面积约14.5万平方英尺，交易规模创下自2019年7月以来最大宗的甲级写字楼租务成交。宏利香港过去10年间，一直扩大九龙东的营运规模，早在2009年已进驻位于观塘伟业街的宏利金融中心，并于2013年购入海滨道83号的宏利大楼，其后于2020年将代理人办公室扩展至海滨汇。

甲级写字楼空置率攀升

作为全球金融中心的香港，摩天大楼鳞次栉比的中环租金一度 “贵”绝全球。香港甲级办公楼市场的空置率曾在过去20年持续下跌，整体甲级写字楼的空置率已由1999年初的11.9%下跌至2018年8月底的4.2%。当时，香港四大主要商业区写字楼的空置率均低于2%，其中中环办公楼空置率则跌至1.5%，这使得香港连续数年成为全球商厦最贵的城市。

然而，自2018年起，香港甲级写字楼市场持续受压，空置率节节攀升。香港差饷物业估价署3月底公布的数据显示，截至去年底，香港甲级写字楼的空置面积达到约1028万平方英尺，相当于5幢国际金融中心二期的面积。

以位于中环皇后大道中99号中环中心为例，相关人士向21世纪经济报道记者透露，该大厦一个建筑面积约2781平方英尺单位，年初曾以每平方英尺45港元放租，目前业主已大幅劈价至38港元，降幅达15.6%。该单位的业主于2019年3月以1.015亿港元购入，若以意向价租出，回报仅为1.2%。

世邦魏理仕的数据显示，今年第一季度香港甲级写字楼租金环比下跌3.3%，同比则大跌17.2%，较高峰水平回落23.6%，整体甲级写字楼市场于今年第一季度录得28.9万平方英尺负吸纳量，是连续第六季出现负数，整体空置率则环比微升0.4%至10.3%。其中，中环区的租金跌幅有所放缓，同期按季下跌3.2%，跌幅较前季的6%收窄。然而，受疫情“封关”影响，尖沙咀区的租金则录得最大跌幅，按季下跌5.5%。

商铺市场已过最坏时刻

与此同时，随着香港本地零售市场的复苏，商铺租金有望触底反弹。香港特区政府3月底公布的数据显示，2月零售业总销货价值的临时估计为295亿港元，同比大涨30%，今年前两个月合计零售业总销货价值的临时估计同比上升2.7%，结束连续8个季度录得负增长的情况。

戴德梁行执行董事、香港商铺部主管林应威表示，今年第一季度商铺市况开始有所改善，更多业主更愿意接受短租，“大家都希望等待通关后市场情况更明朗后再进行下一步的部署”。

他指出，第一季度四大核心区铺位租金跌幅约为3.3%至4.1%，而同比累积跌幅则达到23.3%至35%，其中以铜锣湾的跌幅最为惨烈。他预计，今年全年铜锣湾及中环的租金跌幅达5%至10%，而尖沙咀及旺角跌幅则在5%以内。

“虽然疫情延长带来挑战，但在过去6个美食市集势力兴起，并吸引了相当多的关注。随着疫苗接种的展开，加上大型购物中心业主和零售商的促销策略，令商铺市场气氛有所改善。展望未来，我们预计零售租金将在今年往后时间将保持平稳，之后将略有增长。餐饮业的租金，将有带头回升的趋势。”他表示。

此外，在疫情期间网上购物已成为香港本地消费一种新趋势，今年1月和2月分别录得同比激增91.3% 和56.5%。今年前两个月，香港网上零售额已达41.7亿港元。

美联工商铺资料研究部综合土地注册处资料显示，今年首季工商铺整体注册量共录得1666宗，已经连续四个季度上升，同比急增逾1.7倍，其中商铺成交435宗，涉及金额69.8亿港元，同比飙升202%。美联工商铺行政总裁黄汉成向记者表示，近期市场不断录得逾亿元的大手买卖个案，加上稍后将陆续有工商铺新盘推出应市，市场气氛明显升温，预期稍后工商铺交投将会稳步上扬。

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