香港甲级写字楼平均待租率升至10% 创十年新高

  一场突如其来的疫情打乱了所有人的节奏，也让香港写字楼市场雪上加霜。

  戴德梁行香港发布最新的季度市场回顾报告指出，香港各区甲级写字楼租金跌幅在今年第一季度进一步加剧，写字楼租赁活动几近冰封。

  租赁需求缩减

  当前市况将影响多个行业的气氛，企业的商业计划也不可避免受到影响，部分企业已经暂缓搬迁及扩张计划。《东地产财经周刊》香港新闻中心记者了解到，继去年第四季度后，香港甲级写字楼市场的吸纳量今年再次获得负数值。

  戴德梁行香港在报告中指出，今年一季度香港甲级写字楼租赁活动几近冰封，全港整体甲级写字楼市场吸纳量也获得18年来最大的单季跌幅，净吸纳量为负52.5万平方英尺，主要来自于金融、保险及共享工作空间等行业的需求缩减。由于租赁需求疲弱以及位于九龙西杨屋道88号新写字楼的竣工使2020年第一季度整体待租率达到10.0%，为10年以来的最高水平，业主承受越来越大的压力。

  戴德梁行香港写字楼部主管、执行董事韩其峰表示，“经济前景不明朗，加上节约成本的考虑，不少企业早已暂缓其扩充计划；近期疫情扩散，许多企业推行了让员工居家工作或灵活办公等措施，这为企业的营运模式提供了一个新的选项。预期企业在保持营运效率及服务品质之余会继续寻求减省租赁成本的机会，令短期内的写字楼租赁需求进一步缩减。”

  仲量联行香港方面也指出，由于新型冠状病毒疫情令不少租户重新考虑并延迟租赁安排，香港甲级写字楼市场在2月有18.93万平方英尺的负吸纳量。尤其是中环，出现3.63万平方英尺的负吸纳量，令中环重投租赁市场的写字楼面积有所增加。由于租户对控制租金成本维持审慎，大多数租赁需求均集中于顶级写字楼以外的地点。两家原先位于中环核心地段的律师行已经分别承租金钟和鰂鱼涌的写字楼楼面。

  除了中环以外，香港其他区域的写字楼租赁活动也不容乐观。

  莱坊在最新发布的《香港每月物业市场报告》中透露，九龙3月份的甲级写字楼租赁活动仍然缓慢，越来越多的租户采取观望态度。其中，写字楼租赁活动以续租为主，也有少数扩充和搬迁到租金较低的写字楼个案。

  租金跌幅加剧

  这场疫情令3月的香港甲级写字楼市场租金受压。莱坊继续指出，中环和金钟的写字楼租金已经连续11个月下跌。而3月有更多的租户采用遥距网上看楼以取代到写字楼实地参观。随着经济不明朗因素的加剧，莱坊预计九龙区高端写字楼的租金下跌压力会更大。与此同时，由于目前写字楼租金大幅度下调，对成本谨慎的租户都开始在市场转弱时物色租金有较大的折扣的写字楼空间，带动过去一个月的租赁成交。

  仲量联行大中华研究部主管黄志辉同样表示：“由于租赁需求下降令各主要写字楼市场空置率均见上升，整体写字楼租金跌幅于2月进一步扩大，按月下跌2.2%。其中，中环写字楼租金按月下跌3.2%至每平方英尺116.1港元，是自2008-09年环球金融危机以来录得的最大单月跌幅。”

  展望未来，戴德梁行香港董事总经理萧亮辉认为：“当整体写字楼待租率升至10%，业主在寻找新租户以填补待租楼面时就会开始出现压力，市场形势将会转向租客主导。目前香港写字楼租赁需求变得疲弱，展望本年全年的待租率将维持在双位数的水平，整体租金在本年内将下调13-18%，中区的跌幅更会多达15-20%。”

  事实上，这场疫情迫使公司在家采用工作模式和分组轮流回公司工作，以减少写字楼上班的职员人数，令企业对资讯科技的要求增加。这些变化是否改变香港写字楼空间的长期结构性变化仍有待观察。不过，不可否认的是，不少租户正在考虑他们的营运方式，并探讨灵活空间、写字楼利用率和遥距工作的可行性。

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