2020年北京代表性甲级写字楼租金下跌7.9% 空置率创历年新高

经济日报-中国经济网北京12月25日讯 受疫情影响，2020年北京市写字楼市场持续承压。贝壳研究院今日发布《北京市写字楼市场监测报告》显示，2020年，北京市代表性甲级写字楼净吸纳量同比下降16.0%，租金同比下降7.9%，空置率18.5%，比去年提高7.4个百分点。

《报告》称，今年写字楼租赁市场需求疲软。一季度，北京写字楼市场租赁活动几乎停滞，并出现大量退租现，二季度开始成交热度逐渐上升。但和往年相比，全年整体需求依然维持在较为低迷的水平。全年代表性甲级写字楼净吸纳量仅18.8万平方米，尽管在四季度出现交易高峰，但和去年全年相比，净吸纳量依然降低16.0%。

其中，退租商圈集中在望京和CBD，退租租户大多为承租能力较弱的专业服务类租户。位于CBD和中关村的乙级写字楼商圈也在年中出现大面积退租情况，大多为线下教育类租户。

新租商圈集中在望京，中关村，上地和丽泽金融商务区。上半年北京市多数企业和学校实行居家办公和居家上课政策，在线办公和教育类公司因此受益，也刺激了手游和短视频娱乐类科技公司业务的增长，因此以互联网公司为代表的信息技术行业在2020年扩张迅速，新租面积主要集中在望京，中关村和上地。传统金融，专业服务和地产行业的头部企业依然保持稳定的扩租频率，大多向CBD商圈搬迁或扩张。丽泽金融商务区以优质的楼宇硬件和相对较低的租金价格吸引了一部分更加注重性价比的写字楼租户，租户以传统金融类和信息技术类居多；该商圈去化速度较往年明显加快，单宗成交以较大面积为主，更是在今年下半年录得两宗整租交易。

从甲级写字楼的租赁行业结构看，传统金融，信息技术和专业服务依然占据甲级写字楼市场新租面积排名的前三位。2018至2020年，北京甲级写字楼市场平均每年迎来100万平方米左右的新增供应。预计2021年北京市市场依然会迎来110万平方米左右的新建甲级写字楼项目，大多集中于CBD，丽泽金融商务区和位于通州区的运河核心区商圈。

《报告》预计，大体量的新增供应集中入市会加剧市场竞争，导致空置率继续上升，租金水平持续承压。根据贝壳研究院监测，2020年末，代表性甲级写字楼平均净有效租金为336元每平方米每月（不含物业费），比3季度末下跌2.6%，比去年同期下跌7.9%。代表性乙级写字楼平均净有效租金为167元每平方米每月（不含物业费），比3季度末下降2.9%，比去年同期下降4.0%。甲级写字楼租金同比降幅超过乙级写字楼租金同比降幅近一倍。

针对写字楼空置率方面，《报告》称，北京代表性甲级写字楼市场空置率自2019年一季度开始就持续上升，2020年四季度末达到18.5%的高位。除了疫情冲击带来的暂时性影响，甲级写字楼市场的新增供应持续放量是其空置率高企的最主要原因。

据贝壳商业楼盘字典数据，北京写字楼市场已超过5000个楼宇，总建筑面积超过9000万平方米。2019年和2020年共入市大约200万平方米的甲级写字楼项目，预计2021年依然会迎来110万平方米左右的新增供应。

代表性乙级写字楼市场的租户黏性相对较低，空置率也在2020年一季度开始持续走高，年末录得22.2%。2020年内，虽然接纳了部分受到疫情冲击的原甲级写字楼租户，乙级写字楼本身也流失了部分原有租户。

《报告》称，从未来的经济走势和供给看，明年北京写字楼市场仍然不容乐观。面对充足的市场供应和当前较为疲软的市场需求，加速去化成为了业主的首要任务。行业要加快拥抱数字化，通过技术平台，打破信息壁垒，提升供需匹配效率。

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