租金降低、空置率升高,北京写字楼“开抢”租户

从疫情蔓延到有效防控，2020年北京写字楼市场经历了“过山车式”的行情，但从全年来看，多项监测数据仍刷新了历史纪录。

12月22日，高力国际在华北区2020第四季度新闻发布会上透露，剔除自用及此前预租面积后，2020年以来，北京甲级写字楼3万平方米净吸纳量刷新有历史记录以来新低，租金同比降幅、空置率均创近十年新高。虽然市场的净吸纳量呈现逐月恢复的状态，但是明年超百万平方米的新增入市量，将给市场带来前所未有的冲击。高力国际分析人士预计，2021年，甲级写字楼供需失衡的态势仍会加剧，空置率触顶，租金处于下降通道，但降幅会小于今年。值得关注的是，存量租户的竞争将会愈演愈烈。━━━━━净吸纳量低，区域分化丽泽火热疫情严重抑制了企业办公需求的释放。

据高力国际的数据显示，2020年北京甲级写字楼全年净吸纳值为12万平方米，如果剔除自用及此前预租面积后，全年净吸纳量不到3万平方米，这一数据刷新了自2002年有历史记录以来的新低。随着疫情进入常态化防控阶段，写字楼被压制的需求正释放，净吸纳量呈现逐月恢复的状态。对此，高力国际华北区董事总经理严区海认为，净吸纳量的快速恢复一方面是由于前期疫情压制的需求在下半年的集中释放，另一方面也是由于写字楼业主提供更有竞争力的租赁条件。而从各区域甲级字楼表现来看，呈现冷热不均的局面。丽泽成为最火热的区域，全年净吸纳量接近10万平方米，其次是亚奥和望京酒仙桥。丽泽之所以能够“一骑绝尘”，核心原因还是其突出的性价比。而亚奥由于毗邻金融街和中关村，其租金水平较这两个区域有很强的竞争力，吸引了这两个区域的外溢需求。

望京-酒仙桥区域从2018年起进入了去化周期，经过三年的努力，空置率从2018年24％左右逐年降低到今年四季度的9.6％，其中，80％的新增需求来自于互联网科技企业。对此，高力国际华北区研究部董事陆明表示，目前市场的大面积新增需求普遍集中在城市周边的产业园内，主要以互联网科技类公司为主。这类企业新增办公需求依然首选周边的产业园或乙级写字楼，并不会选择市中心的甲级写字楼。其背后除了较低的租金成本外，产业聚集效应也是重要因素，这也是上地和望京-酒仙桥区域在今年疫情后表现优于市场平均水平的根本原因。

甲级写字楼租金连续三年回调写字楼市场供需不平衡的问题在2020年被进一步放大。在2020年四季度，北京甲级写字楼新入市项目体量低于预期的50万平方米，仅有约35万平方米入市，包括位于丽泽区域的平安金融中心、远洋锐中心和位于石景山区域的中海大厦C、D座。至此，2020年全市场新增供应项目约60万平方米，远低于预期水平，而造成该现象的主要原因，还是由于疫情导致部分项目延迟入市。据悉，北京甲级写字楼市场的新增供应和需求比长期都维持在2倍以内，但供需不平衡的问题从2019年开始凸显，在疫情肆虐的2020年，新增供需比更是上涨到接近5倍。据高力国际数据显示，严重的供需不平衡导致北京甲级写字楼市场空置率继续走高，达到创纪录的19.4％。

市场所有的变化因素最终都会反映到租金变化上，在原本就是供需严重不平衡的市场环境下，又叠加了疫情影响，今年整体租金同比降幅达到新高。高力国际数据显示，北京甲级写字楼租金从2019年底的383元／月／平方米降到了2020年的351元／月／平方米，降幅达到8.4％，为近十年以来的最大降幅。事实上，这一租金从2018年的高点已经连续三年回调，调整幅度合计接近13％。租金降幅虽然符合市场预期，但在新增需求有限的情况下，市场存量租户的竞争就会变得更加激烈。从目前来看，激烈竞争不仅存在区域之间，也存在于不同级别的办公楼之间。调研统计显示，在疫情期间，租户出现了从甲级向乙级写字楼搬迁的情况。同样，在甲级写字楼业主向企业提供更有竞争力的租赁条件时，也出现了企业回流到甲级楼宇的现象。可以预见的是，未来一年，这一竞争局面不会改变，存量租户的竞争将会愈演愈烈。

展望：供需失衡或仍会加剧在业内看来，2021年对于北京甲级写字楼市场，将会是极具考验的一年。高力国际预计，2021年北京甲级写字楼将有接近160万平方米的新项目入市，其中有近百万平米的项目可能会在明年上半年入市。若所有项目如期入市，创纪录的新增供应量将给市场带来前所未有的冲击，而这也将是未来3-4年最后一次的新项目集中入市潮。虽然已经看到正在恢复的新增需求，但可持续性仍然有待进一步观察。严区海表示，高力国际依然维持预计供需失衡的态势在明年仍会加剧，以及空置率明年触顶的基本研判。随着本轮供应高峰的结束，明年租金依然处于下降通道，但降幅应该会小于今年，在四季度将开始进入探底阶段。

不过，根据高力国际三季度房地产投资调研报告，有75％的投资者认为中国市场最具吸引力的因素是其乐观的经济前景。严区海进一步指出，2020年是“十三五”的收官之年，北京写字楼市场在三期叠加的大环境下，巨量供应和疫情肆虐持续推高市场空置率，租金出现合理回调，城市竞争力进一步增强；2021年是“十四五”的开局之年，预计在服务业扩大开放综合示范区和自由贸易试验区“两区”建设的大背景下，北京写字楼租赁需求将会回升，市场进入去化周期，将迎来高质量发展阶段。

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