北京写字楼空置率居高不下,运营商除降租金还能做什么?

北京写字楼市场在经历了黄金十年之后,自2019进入了新周期,隐隐出现下行趋势。雪上加霜的是,在供应的面积还没来得及消化完、下一轮风口行业还没有爆发的关键时刻,疫情突然爆发,严重干扰了写字楼市场的正常活动。

二季度,受北京疫情反复、多个项目集中入市、市场需求恢复缓慢、新租动力不足等综合因素影响,北京甲乙级写字楼市场整体空置率节节攀升、租金持续下滑,市场的疲软可见一斑。

后疫情阶段,租户方开始高度关注健康、绿色、高品质的楼宇以及高水平物业管理服务,这也反过来要求写字楼运营商不断提升自身的软硬件综合实力。“打铁还需自身硬”,如何提升项目的综合实力,吸引到优质租户?

北京写字楼租金缓慢下行, 核心商圈空置率持续上扬

2020年,写字楼市场的格局正在重塑,去化速度愈发放缓、市场竞争压力陡然增加。当面对“保租金、还是保出租率”这道二选一的问题时,大部分业主都选择了通过降租来加速去化、保障项目出租率。

二季度,北京甲乙级写字楼租金缓慢下行。中指数据写字楼版监测数据显示,截至6月份,全市甲乙级写字楼日租金降至7.19元/㎡·天,同环比分别下降6.74%和0.28%。其中,甲级写字楼日租金降至10.32元/㎡·天,同环比分别下降7.86%和1.15%;乙级写字楼日租金降至6.08元/㎡·天,同环比分别下降7.18%和0.33%。当前市场环境下,业主们可通过为租户提供优惠的租金、灵活的交付状态、更大的免租力度,以提高入驻率和最大程度地减少损失。

上半年,北京核心商圈市场空置率持续上扬。

传统核心商圈和新兴商圈的空置率都出现不同程度的浮动,其中丰台区的丽泽和科技园空置率环比变动较大,上半年空置率分别达21.26%和9.07%,较2019年底环比上升11.46和5.37个百分点。传统核心商圈中金融街、中关村也监测到空置率的上升。空置率攀升的原因,除了供应量加大外,也与市场需求放缓有关。受疫情影响,企业的成本控制较为严格,扩张速度下降,外资租户表现更为谨慎。

高科技领域迎来发展契机,创造更多租赁需求

写字楼市场确是愁云惨淡,但是不容忽视的是在这层阴云下,仍有结构性的机会。

经历新一轮疫情冲击,接触式的线下商业尚未恢复到疫前水平,但5G、人工智能、数据中心、工业互联网等高科技领域等迎来发展契机,北京向由信息技术拉动的新经济转型的发展路径更为清晰。以人工智能、数字化为代表的技术创新,以互联网平台化为代表的商业模式创新,正在成为北京下一轮经济增长的关键点所在,将为写字楼市场创造更多租赁需求。

写字楼运营商可结合当前产业园区好的发展态势,创新招商方式和经营方式,打造高效、灵活、敏捷的办公空间,为企业和员工全方位提升服务,运用产业园思维运营写字楼,让客户迫不及待想入驻。

创新招商方式和经营方式。 打造高效、灵活、敏捷的办公空间

一、关注结构性产品需求,打造好产品和服务,将自己的竞争优势上升到价值层面

一些企业的绝对用工面积在降低,更加注重办公空间的灵活性和效率。但同时企业也在追求更灵活的空间,节约成本,提升员工效率。

此外写字楼业主也应该脱离空间载体,提供一些能增加企业黏性的企业服务和员工服务,使自身的竞争优势上升到价值层面。

1、提供灵活、高效、敏捷的办公空间,满足企业需求

减少空间的隔断,增加空间灵活性。考虑到一些写字楼客户需要更为灵活的空间,一些新的建筑形式也发生了改变。

比如华润前海大厦的一个标准层,属于十字核心筒设计,有多达四面企业形象展示墙。承重柱紧贴幕墙,创造出几乎无柱的室内空间。也就是说,整个室内接近空无一物,客户想怎么布置就怎么布置,平面使用效率和灵活性非常之高。

高效的空间打造,提升工作和开会效率。比如字节跳动的空间内,每一个休息的地方都会设置大量的白板和马克笔,简短的时间都可以写写画画讨论工作,很多工作问题并不一定在办公位上解决。

(图片来源:知行晓政蔡家伟演讲PPT)

又如百事集团,专门设置了30分钟的会议室,进去之后就开会倒计时,30分钟之后灯关掉,也没有座位,大家站着开会,这样来提升员工的开会效率。

(图片来源:知行晓政蔡家伟演讲PPT)

3、为企业和员工个人提供全方位服务,让他们感动到哭

①针对企业的服务,孵化服务或者对接服务

因为写字楼运营商作为大楼的管理者,可以可以针对自己对租户情况的了解,帮忙对接资源,促成客户之间的合作。比如某写字楼运营商撮合一保险租户A和一设备制造商B合作,B买了A的保险,A用这笔险资再来投资B,两者形成一个良好的企业合作关系。

或者有资金实力的运营商可以选择孵化一些企业,华润置地内部就设立了“润加速”专门做这块业务。

②针对企业员工,生活和工作均不辜负。

关心员工的生活。有高端写字楼运营商针对写字楼里白领,往往因工作繁忙无法顾及家里老人和孩子。从此着手,为客户提供服务。

比如高端客户家里的老人生病需要住院陪护,小孩子上学需要接送,提供相应服务,免去客户的后顾之忧。

此外,考虑到很多年轻女性不敢生孩子,害怕生了没人照顾。或者女性生了孩子职场不能延续,会长期请假,在写字楼内打造关爱女性的0-3岁市场的幼稚园,白领们上班的时候,可以将小孩托管中心。

关心员工的成长。比如针对白领员工,华润经常举办一些干货讲座、圈层社交活动和艺术观赏(如电影话剧)等多元服务,践行“快乐工作,优雅生活”的理念,打造良好的工作氛围。

二、写字楼运营商须有产业园思维,重视入驻企业关联,同时学会抓大放小

1、写字楼运营商需要拥有产业园思维,重视入驻企业关联

这种筛选并不是简单的要某些企业,不要某些企业,而是在筛选企业的时候植入产业园思维,重视企业之间的关联,集聚效益和规模效益。

毕竟于企业而言,他到你的写字楼,在发展壮大过程中,接受这个写字楼内的各类专业服务,从100发展到500人,他会觉得除了这个地方,其他地方都不太适合自己。这样你就有了自己的核心竞争力,更利于招商和企业留存,提升企业黏性,降低空置风险。

2、租户管理上要学会抓大放小,关注重点租户

某高端写字楼运营商表示,写字楼的经营方式跟商业很不一样。特别是租户的安排,大有学问,在经济下行下,更是要有着重点,需要牢记“汉堡理论”。意为一般大客户都会往高层走,但是大户未来的扩租过程中,并不能加层。比如说这个楼有20层,上面4层是一个大户,往下走还是大户,那这样大户扩层就很难受。

一般来说,17—20层是大户,15、16有意变成小户,等未来大户扩存的时候把小户想办法替换掉,以此保有大户的黏性。

三、利用数字化,搞清楚自己有多少资产,资产具体情况,定期维护更新

一些开发商早些年因自持要求,或主动或被动的持有一些商办物业,早些年好租,后期并不注重保养维护,甚至有的还搞不清楚自己的资产情况,所以一些资产的空置率很高,租金也提不上去,资产价值无法提升,无法实现有效退出。

所以开发商一定要实时洞析自身资产情况,有效管理其资产。使用一些资产管理软件比如明源云资管就显得尤为重要。它可以让所有数据在线,可以做到资产到人、资产到库、资产有数,从而实现定期维护更新不疏漏。

(文章来源:明源地产研究院、中指研究院)

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