新城悦夺“潜力王”,增值服务边界不断扩张 | 物企争锋④

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

增值服务收入占比，即物企增值服务营收与总营收的比例。一般来讲，物企的增值服务收入主要包括社区增值服务与非业主增值服务。

2020年，新城悦服务、正荣服务、建业新生活和荣万家，增值服务收入占比超过50%，依次排名第一至第四名，其中正荣服务以55.8%紧跟在新城悦服务之后。世茂服务、建发物业、永升生活服务、宋都服务、滨江服务和恒大物业，增值服务收入占比介于39.8%-46%之间，依次位列第五至第十。

新城悦服务的业务主要分为两大板块，分别是传统的物业管理服务和相关增值服务。当中，社区增值服务成为其增速最快的业务，2020年收入同比增长118.6%，实现翻倍增长；开发商增值服务收入虽然增速仅为11.9%，但是本身业务基数大，仅次于物业管理服务板块；再加之智慧园区服务也被囊括在增值服务名下。

综合之下，使得新城悦服务的增值服务整体收入占比很高，拔得头筹。

正荣服务、荣万家与新城悦服务类似，除了物业管理服务，其余业务板块都包含在增值服务业务当中，这也是其增值服务收入占比较高的主要因素之一。

另外，二者的增值服务收入增速也是一大加分项。例如，正荣服务2020年非业主增值服务收入同比增长58.4%，社区增值服务同比增长79.7%；荣万家非业主增值服务收入同比增长约65.4%。

建业新生活有所不同，业务类别中除物业管理服务和增值服务外，还包括生活服务和资产管理服务，但是后两者的收入占比很小，仅占总收入的17.2%，物业管理及增值服务收入占比高达82.8%。

综合来看，增值服务收入占比排名靠前的物企，主要有两大特征：一是业务类别或分类较少，增值服务业务基数大；二是增值服务板块收入增速高。

具体分析来看，这些物企在积极拓展和发展增值服务业务，以社区增值服务为主的装修监管、公共区域管理、拎包入住、智慧社区解决方案等服务，以及以商品销售业务、不动产经纪业务、案场管理等非业主增值服务增长迅速所致。

而增值服务收入占比相对靠后甚至是末尾的物企，一方面是业务扩张缘故，物业管理服务收入激增，使得增值服务在整个业务体系中占比降低；另一方面，企业还是以传统的物业管理服务为主，是收入的主要来源。

例如融创服务，2019年在其整个业务体系中，非业主增值服务收入占比高达55.6%；但是2020年由于业务扩张，在管面积增加，导致物业管理服务收入同比增长约141.6%，从2019年40.6%的收入占比，提升至2020年60%，增值服务收入占比相应降低。而诸如彩生活、兴业物联和佳兆业美好等物企，则是以传统的物业管理服务为主，增值服务收入占比很小。

增值服务空间，代表着一家物企的业绩潜力，随着头部房企物业逐个分拆上市，增值服务的边界也在愈加拓宽，以增值服务为名，物管企业在服务边界正在无限放大和扩张，房产中介、社区团购、保险经纪、家装美居、养老康养、餐饮、通勤、会务……

注：宝龙商业、绿城服务、浦江中国、祈福生活服务、中奥到家和方圆房服等6家物企，因业务类别划分，或者未披露具体数值，在2020年报中增值服务收入数值不明确或无，所以不在本次排行统计之内。

截至发稿，特发服务、新大正、鑫苑服务、南都物业和时时服务尚未披露2020年报，也不在本次排行统计之内。

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