北京房价历次大涨都是为了……

1，北京历次房价大涨都是为了消化新房库存；我表达一个观点，大家参考。北京历次房价大涨都是为了消化新房库存，如果新房库存压力没那么大，二手房上涨就没有动力，因为上涨对政府一点好处都没有。需要说明的是，这一轮的房价涨幅其实算不上大涨，四年只涨了这么一点，之前还跌了那么多，这几年买房子基本挣不到什么钱。把这个问题发散一下，大家可以想一想，为什么过去20年北京楼市有那么长的一个牛市？因为20年前北京是一个光秃秃的城市，什么都没有，而这20年盖了大量的新房，每次盖新房都需要房价涨，然后房价就涨到现在这个高度了。

北京2000年左右的时候，有一段时间房子卖不出去，开发商又欠工程队的钱，没钱给就想给房子，但那时候没人想要房子，只想要钱，没想到北京房价翻了十多倍，当初不要房的人就傻眼了。这就是人性。将来北京房价会不会继续大涨呢？那要看北京新房压力有没有那么大，如果没有，那北京房价上涨就没有动力。2008年为什么要搞四万亿？（四万亿导致2009年的房价翻了一倍），就是因为市场太差了必须要那样干。那去年房价上涨对整个楼市有什么有利的影响吗？有，房价上涨让新房的去化压力一下子减小了，土地拍卖也容易了。这一轮房价涨幅基本在10-15％这个区间，最高的已经涨超30％了。这时候很多开发商手里的楼盘卖起来就非常容易了，原来都打折，现在不打折都已经卖完了。开发商巨大的资金压力一下子就减轻了。

2，改善现在买合适吗？平常确实老跟大家聊市场，但说句心里话，不太建议大家老参考我的话，因为市场经济下，你老参考我的话对我适吗，那要看在哪改善，在朝阳还是大兴，答案不一样。北京城六区就是东西海朝加上丰台石景山，而其中热度最高的是东西海朝，其中又属朝阳最便宜，价格便宜，房子新，配套好，改善楼盘多，所以很多改善的第一选择都会放在朝阳。第二会放在丰台，然后是石景山，大概就这么个配置。北京绝大多数改善都在600万以上，改善群体当中差不多七成的人会选择买朝阳，剩下的可能买回龙观通州丰台石景山这些，但大部分人会选择朝阳。正因为大部分人改善的第一选择都是朝阳区，所以每次房价上涨的时候朝阳都涨得比较早。从市场角度来说，改善楼盘目前确实处于高位。不要把北京市场想得太简单，如果市场真能这么容易看清楚，年后就不会有这么多人高位接盘了。即使懂市场，也不见得一定能做出正确的决定，因为追涨杀跌的本性从未改变。很多人觉得自己懂市场，那市场不好的时候你怎么不买呢？

3，双井的学区这波涨价太狠，什么时候能恢复到年前？你们问我所有预测的时候，我都很明确，都是对着墙说的。北京这波房价上涨背后一定有推手，推手让市场热起来，这是毋庸置疑的。第一个推手就是杠杆，说直接点就是抵押经营贷。第二个推手就是买高总价房子的这批人，因为市场燥起来了，所以有些人就燥起来了，一看涨了赶紧买，结果越买越高。等到推手陆续退场，市场才会开始慢慢变凉。现在抵押贷已经基本离场，买高总价房子的人还在买与不买之间犹豫，等这个阶段过了，市场就开始凉了。市场凉了以后第一个表现，一定不是房价下跌，而是房源变多，所以四月下旬到五月份，高总价楼盘房源会变多。当然，我这是对着墙说的，你懂就好。

4，学区房政策什么时候能出来？看四月份出不出吧。

5，预算250万总价是去海淀山后买还是选其他区域？这个总价预算，哪方便在哪买。

6，望京炒得太厉害了因为这波炒的全是高总价，那高总价又主要集中在望京双井，所以市场刚一开始涨就集中在望京双井，以及太阳宫和朝阳公园这些区域。

7，如何判断总价区间700-800万的房子现在能不能买？700-800万这个总价区间，如何判断目前能不能买，教给大家一个方法：看涨幅。如果涨幅达到15％以上了就等一等，如果只是涨了5％左右，房子看好了就可以买，这是我对市场的判断。

8，抵押贷控制住了没？以我对这件事的理解，应该是。

9，听说北京买房用抵押贷的人只有5％，这个数据靠谱吗？一般情况下，说的有鼻子有眼的事情都不靠谱。真相往往都比较模糊。

10，为啥非选老破小，近郊新房不香吗？近郊新房当然也可以选，每个人需求不一样。但是以我对市场的理解，从更实用的角度说，绝大多数人都是上班族，买个近一点的，虽然房子老一点，但是无论是居住还是上班都比较方便，在北京很多人都没有车，不是没有钱，而是摇不上号。但如果是自由职业者，需要房子空间大一点那就可以买得远一点，因为房子的位置对你的影响不是很大。

11，改善现在买合适吗？平常确实老跟大家聊市场，但说句心里话，不太建议大家老参考我的话，因为市场经济下，你老参考我的话对我适吗，那要看在哪改善，在朝阳还是大兴，答案不一样。

北京城六区就是东西海朝加上丰台石景山，而其中热度最高的是东西海朝，其中又属朝阳最便宜，价格便宜，房子新，配套好，改善楼盘多，所以很多改善的第一选择都会放在朝阳。第二会放在丰台，然后是石景山，大概就这么个配置。北京绝大多数改善都在600万以上，改善群体当中差不多七成的人会选择买朝阳，剩下的可能买回龙观通州丰台石景山这些，但大部分人会选择朝阳。正因为大部分人改善的第一选择都是朝阳区，所以每次房价上涨的时候朝阳都涨得比较早。从市场角度来说，改善楼盘目前确实处于高位。

不要把北京市场想得太简单，如果市场真能这么容易看清楚，年后就不会有这么多人高位接盘了。即使懂市场，也不见得一定能做出正确的决定，因为追涨杀跌的本性从未改变。很多人觉得自己懂市场，那市场不好的时候你怎么不买呢？

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