未来房地产行业80%要转型或淘汰!康养文旅才能突破困境!

任何行业都有生命周期，房地产行业也不例外。从上世纪90年代房地产行业在我国开始兴起到如今已经过了小30年了，可以说我国房地产行业也经历了发展期、成长期，如今对于房地产行业来说已经步入了成熟期，甚至10年后房地产行业进入衰退期也是必然。为什么这么说？几点愚见：

房地产对于城市建设确实居功至伟

第一、房地产黄金时代已经过去这是不容争辩的事实，各大房企进行转型就是明证。包括恒大在内的传统房地产企业早已在转型路上越走越远，比如：恒大早几年在体育（足球）上的投资，在食品行业的试水和最近这两年在新能源行业的大手笔等。不得不说恒大转型早已进行，而且在不断转型中。当然还有万达集团，以房地产起家的万达集团从2016年开始就进行了疯狂转型，不论是甩卖重资产还是文旅项目，其最终目的都是为了转型，目前来说万达已经彻底成为一个以商业管理为主的企业。

当然还有万科等，如果房地产行业没有到瓶颈期，我相信这些地产大佬是不会轻易放弃这块蛋糕的。第二、根据城镇化率来计算，房地产行业借助城镇化建设这波风顶多只有10年。截止到2018年底我国城镇化率为59.58％，2017年为58.52％，按照年增长1％的速度来计算，个人觉得达到70％城镇化率的目标基本在10年之内就能完成。这也就意味着绝大多数房地产企业赖以生存的城镇化这波风要过去了，10年之后估计80％的房地产企业要么转型，要么倒闭。

▲2018年各大房企的销量增长情况第三、从各大房企的销售增长来看，确实已经到了瓶颈期。图上所示是2018年各大房企的销量增长情况，不难发现包括恒大、绿城、保利、万达等在内的知名房企2018年的销量增长情况都不容乐观。虽然说有很大部分原因是因为本身基数大的缘故，但是恒大等全国性房企今天何尝不是其他房企的明天呢？

那么房企的未来发展如何？地产大佬纷纷抢滩布局康养文旅产业！

房地产行业转型是必然

80％的房企要么转型，要么等死（或者被收购）这是必然。目前来看全国性房价基本都在进行转型，要么做实业，要么做商业等等，其目的都是为了保证企业健康运行。如今很多大开发商还在纷纷进军养老产业。我国健康养老产业进程进一步加快。预测2030年中国老年康养产业市场消费需求将达到20万亿元左右，老年产业规模到2020年和2030年将分别达到8万亿元和22万亿元，对GDP拉动分别达到6％和8％，产业远景可期，将成为名副其实的国家经济支柱之一。从万科170余个养老项目布局、保利养老产业全产业链资本切入，再到中国人寿百亿资本升级注入康养产业，各路资本大鳄陆续瞄准康养市场，优势企业纷纷布局，康养产业迎来风口。康养产业因其关联性强、覆盖领域广的特征，极易与文化事业、旅游产业、绿色农业融合创新，迸发出新的生机活力，为我们探讨文旅融合视野下康养产业的发展提供新思路。

▌天水引来100个亿要建“康养社区”

2月22日，天水·绿地太极康养雅苑项目投资合作框架协议签约仪式在天水举行。根据协议内容，绿地集团旗下全资子公司绿地集团兰州新区置业有限公司将分三年至少投资100亿元。天水·绿地太极康养雅苑项目将被打造成以康养居酒店、康养医疗中心、康复中心、产学研基地、羲皇文化博物馆、国际学校、品质居住社区、滨水健康生态景观带等为核心的现代康养社区。点评：天水·绿地太极康养雅苑项目的建成运营，对于构建天水市大健康产业体系，培育康养产业新业态，打造康养产业新品牌，将产生积极影响。

▌总投资200亿绿地都江堰国际旅游康养小镇开工

3月10日，绿地都江堰国际旅游康养小镇举行开工仪式，掀开了绿地在都江堰打造特色小镇标杆项目的序幕。都江堰国际旅游康养小镇位于都江堰市中兴镇和青城山镇辖区范围内，是都江堰重点规划打造的李冰文化创意旅游产业功能区的重要载体。项目预计总投资200亿，首期用地336亩，拟以康养为核心，按照“休闲度假＋养生养心＋健康医疗＋生态街区”的模式，整体规划建设并运营特色精品酒店集群、养生养心基地、健康医疗设施和生态智慧社区，打造集田园、医养、商业、旅游等多功能于一体的国际旅游康养小镇产品体系，助力都江堰加快建设美丽宜居公园城市和国际化生态旅游城市，被确定为都江堰市重大战略标杆项目。在文旅特色小镇建设方面，绿地集团董事长、总裁张玉良表示，全面推进特色小镇全国布局是2019年绿地集团确立的重要战略之一，绿地将携旗下基建、金融、酒店、健康等多元产业，为特色小镇的项目开发及运营提供核心战略资源。据不完全统计，2018年绿地签约了两个文旅特色小镇项目，拟投资60亿元，而进入2019年，仅在1月份，绿地就签约了4个文旅特色小镇项目，拟投资总额达700亿元，战略布局节奏显著加快。

▌蓝光集团投资60亿在温州瓯江口打造水果侠魔法星球文旅综合体

3月10日，温州瓯江口产业集聚区管委会与重点文旅企业蓝光集团举行框架协议签约仪式，双方将携手打造“蓝光·温州水果侠魔法星球文旅综合体”项目。项目预计投资60亿元，建设用地约600亩。该项目拥有原创特色IP，多元化模块、多业态组团，着力打造中国原创魔法主题IP文化的产业发展平台，全力打造成为温州城市温情亲子乐园、温州城市文旅新标杆和亲子家庭文化新引擎。该项目将高度融入瓯越文化，实现“欢乐·全龄·科技·互动·生态”的目标。水果侠魔法星球是蓝光集团的自有知识产权文旅IP，已经在二线类城市成都、昆明、天津落地。乐园的整体设计和场景与人物设计均来自国际知名团队。温州水果侠星球是该IP向三线类城市扩展和下沉的标志项目。该项目定位为功能复合、配套齐全的城市活力引擎，规划建设面向以年轻家庭和青少年为主的主题IP文旅综合体——水果侠魔法星球、“耍”文化主题街区以及相关产业配套集群等。其中，水果侠魔法星球主题乐园以魔法为主题，集梦幻、奇妙、欢乐、梦想于一体，定位于亲子家庭、中青年人及怀揣魔法梦想的全龄层群体。而温州作为长三角重要节点城市，社会经济基础良好，客源人群消费能力较强，能为乐园的持续运营提供保障。该项目也说明国内主题乐园IP自有化和向二三线城市下沉的趋势正越来越明显。

典型康养企业评述

▌万科“随园系列”三大养老产品线

万科随园养老三大产品分别为随园嘉树（活跃长者公寓）、随园护理院（家庭式长者康复护理中心）和随园之家（社区居家养老服务中心），提供不同层级不同照护方式的养老产品。2009年杭州万科“随园嘉树”项目立项标志着万科养老迈出第一步；2013年长者社区随园嘉树面世，家庭式长者康复中心随园护理院正式对外运营；2016年万科随园养老正式形成社区、机构和居家养老三大层级的养老服务体系；2016年11月万科在宁波一次性落定12家随园之家，2016年12月成为深圳深圳首家公办养老机构PPP试点项目的运营合作方，截止2016年底，万科社区居家养老随园之家以杭州和宁波为中心，已覆盖超过100家日间照料中心，开始进入规模化运营。2017年1月万科与长发集团签约拓展长春养老市场，同月与悦榕庄签约拓展高端酒店养老市场。万科称后续将不断延展养老服务产业链，打通政府协会、专业医院、养老机构、医学院、设备材料开发商等上下游，形成以长者服务为中心的养老生态圈，未来三年万科随园养老将布局千个网点，直接服务客户数超过5万名，覆盖长者将达60万人。除此之外，万科还打造过万科怡园这个城市公寓型养老的品牌，其风格简约、清新、温暖，颇具特色。

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