上海楼市:“学区房”又有突变!部分老业主苦不堪言!

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提问：你好，曾叔，请问近日华东师范大学第二附属中学前滩学校发文那是什么意思，请老师解释一下。谢谢！

回答：你好，这个21年的招生新政，与往年不同的是，只有房产证上有名字的才可以进第一档排序，这个公告一出，前滩业主炸了锅。令业主悲催的是，无论是背负商业贷款还是公积金贷款，想要在房产证上加名字，你需要让银行出具证明，但是银行出具证明书的可能性为0，想加加不了。而对无贷款的家庭来说，想加上子女的名字还是需要缴纳数十万的税费。一方面挤掉老业主的一档名额，另一方面可以在不产生任何额外开支的情况下往房产证上加子女名字。

提问：你好，曾叔，我家小孩现在3周岁半，户口在长宁，想在别的区买一个学区房上学，不知道选什么地方，总价在350万左右，2室的，请老师指点。谢谢！

回答：你好，350万，2房，可以去杨浦，浦东，闵行看看；不过这个决策流程不是最优的，买学区房最关键的是教育规划，先选行政区和学区，再根据预算来选房子。上海具体学区房推荐，详见内部分享。

提问：你好，曾叔，想入手一个老破小装电梯顶楼过渡，不知道5年以后会不会好卖？谢谢！

回答：你好，不好卖，那种加装电梯，是老人电梯，而且老破小一梯六户，高峰期电梯基本无法满足要求。老破小的问题是全面的弱，停车位，私密性都不行，不是一个电梯就能解决的。未来买房主要考虑的是竞品问题，有好房子在，老破小价格就起不来。

提问：你好，曾叔，虹口北外滩附近还有值得最为投资的房子么？600万左右～可以接受一部分贷款。

回答：你好，北外滩总体价格都比较贵，600万买不到好房子啊，北外滩新一点的基本上都是1000起步了，除非你买老房子，而老房子不值得投资。如果你纯投资，600最适合的是在大虹桥、浦东三林、康桥、御桥、张江南这一带。如果你要自住，需要结合你的单位通勤、学区偏好再做判断。把细节对接给我才好帮你做具体的分析。其他推荐参考内部分享！

提问：曾叔！您好！上海市中心核心地段老破小，老破大，和郊区地铁新房那个以后更值钱？怎么投资？

回答：你好，市中心核心地段一般都是老破小，老破大基本是在城市的城乡结合部，郊区的是地铁房“远大新”，老破大这个产品一般只有专业投资人才会关注，一般普通刚需关注，是买城里的老破小还是郊区的远大新？1.老破小的价值=地段+教育+医疗这些附加是远大新不能比的。大家都喜欢新房，关键是上海市区没有多少新房，如果选择新房， 也建议选择近郊地铁，不能太远。2.接下来怎么看老破大，老破大一 般位于城乡结合部，从一线城市经验来看，当一次楼市大行情起来的时候，第一个动作就是重点利好新区板块的抬头，随即引发的是整个市中心范围的扩大。

3.一次楼市大行情足以让市中心半径扩大5公里，也就是说以前的远郊变近郊，以前的近郊变市区。当一个大城市轨道交通建设如火如茶，楼市基本面健康的情况下，每年市中心实际上会半径扩张1-2公里，重点开发新区会扩张2-3公里。也就是说原来人们认为很遥远的地方，比如相距10公里，其实非重点区域5-10年，重点区域方向4-5年即可建成，尤其是轨道交通，可以迅速拉近地段的物理距离。城乡结合部变市区了你的老破大肯定也升值了，买老破大你需要职业投资人专业眼光，看好城市发展的基本面，踩重板块位移的节点，且需要等待漫长的时间，5-10年以上看收益。

提问：曾老师，你好。请问陆家嘴菊园的房子怎么样呢？800多可以拿两房，还带学区，跟一些中外环热门小区比起来感觉是划算的。

回答：你好，陆家嘴菊园不错，房龄略老，学校也不强势，但整体价格偏低，是市场价综合反映，目前内环内性价比尚可的板块。其他推荐参考内部分享！

提问：你好，曾叔，怎么看这句“你以为我买的是房产，其实我买的是负债” ，想听听您的看法，意思正常人只要后方现金流不断，想方设法利用借贷杆杆，买入一二线优质房产就是稳赚不赔嘛？

回答：你好，不完全是，靠负债套利来赚钱是建立在一个前提的。就是房产的涨幅要大于持仓成本利息。这个从长期看机会是比较大的。但是在短期几年特别是17年以来的这几年，财务成本其实大过房价涨幅，因为全国的房子没怎么大涨过。如果你这几年撑不住爆仓的话，就挨不到负债套利的结果了。所以一味地放杠杆已经过了最好的时机。我们建议在有比较大确定性接近底部的时候开始放杠杆，而不是再像以前随时随地放杠杆。放杠杆赚钱是没问题的。但是要比以前更讲究节奏了。

提问：您好，曾叔，新房已经签了合同。购房合同签了七份，装修合同签了四份，物业合同签了两份。问一下，购房合同与装修合同分开签，正常吗？

回答：你好，这是正常，房管局并没有规定必须签在一个合同里。 但是装修合同你要认真核对每一条，精装修到交房的时候肯定和当初承诺的不一样。买房的专业知识，具体详见内部资料分享。

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