摁下葫芦浮起瓢？严厉调控下深圳小产权房市场的别样画面

2021年，深圳楼市调控进一步升级，商品房投机的入口被堵住，市场热钱的关注焦点似乎又回到了“熟悉又神秘”的小产权房市场。在楼市整体尚未完全稳定的情况下，小产权房市场又“涨声一片”？

不按面积“按套卖”

众所周知，在官方的表态中深圳并不存在小产权房，只有“违法建筑”。之所以如此，是因为这些小产权房存在违反合法建设申报流程，未进行正规用地与建筑规划许可以及建设施工许可申报等情况，甚至有的小产权房存在违规占用建筑红线等现象，该类建筑多出现在各个城中村。虽然深圳早在2004年就实现了农村集体土地的国有化转换，但深圳却是全国小产权房问题最突出的城市之一。

“前两年深圳一些离市区稍远的地方还有许多均价一万元以下的小产权房，现在也不多了，观澜片区一般的小产权房也涨到每平方米12000元左右。”陈乐在深圳平湖和几个朋友合伙开了一家中介公司，但这家公司看起来跟别的中介有些不一样：专门做城中村小产权房和回迁指标房的买卖。

说起小产权房，大家的印象一般会停留在“握手楼”，居住体验感差。不过，现在深圳的一些小产权房与普通商品房外观上并无差别，高层带花园社区的小产权房比比皆是，许多小产权房还会重新包装，以“精装修”的方式放卖。

在深圳五和片区，前来看房的张惠（化名），他正打算买一套房自住。“五和附近的商品房均价都在6万元以上，实在是承受不起，现在打新也不容易，所以打算先买一间小产权房。”她说，“看着总价似乎不高，但实际单价并不低，没想到现在小产权房也不便宜。”

来到五和村一栋正在改造的小产权房，发现前来看房的人很多。“这里的一房一厅卖60万到65万左右，两房一厅要100万左右。”销售人员介绍，至于实际面积和建筑面积，销售人员表示这里的房子不按面积计算只按套算。这些小产权房的户型一般，有的甚至被改成了没有阳光的暗房。若按此价格计算建筑面积的单价，几乎都超过每平方米两万元。“这里的价格本来就较高，所以去年跟今年的价格相差无几，但余货已经不多，这里靠近地铁口地段不错，很多人来买。”

至于如何证明买卖关系？销售人员表示，可以选择全款交付或5成首付。如果选择5成首付，剩余的房款主要是申请消费贷。此外，除了买卖合同，还有律师见证和村委物业公司的盖章。不过，记者调查发现，多数村委已经不会给相关小产权房交易盖章或作证。此外，小产权房交易的违法性并不会因为有律师见证而合法化。记者查询发现，深圳市司法局早在2009年就发文严厉禁止律师为违法建筑销售行为提供见证服务，2016年再次发文禁止，虽然只是针对违法建筑类小产权房，但是有合法报建手续的小产权房，因不符合上市交易条件，如交易行为本身无效，见证同样无效。

明知有风险却“偏向虎山行”，这或许是大部分选择小产权房的购房者心理。

价格上涨风险也大

“我只是为了先安家，更多人为了赌拆迁投资。”张惠显得有些无奈。

一些带有拆迁概念的小产权房，价格更是水涨船高。市场公开信息显示，深圳宝安区沙井大街片区金蚝小镇因此前小产权楼房房价上涨幅度过大，被沙井街道办事处更新单元现场指挥部办公室张贴房屋买卖重大风险提示。

金蚝小镇当地的房产中介表示，一些即将拆迁的小产权房价格上涨明显，均价甚至已经超过5万元。在官方的二手房成交参考价中，沙井的数个小区均价基本上在每平方米4万至5.2万之间，与小产权房单价已经相差不大。有当地正规房产中介表示，小产权房交易存在无法过户、一房多卖、业主反悔、不配合签约、交易信息不透明、时间周期长等重大潜在风险。

类似的情况其实在深圳各个拟拆迁的城中村比比皆是，在罗湖区田心村，记者也发现有房产中介兜售小产权房，声称可以与开发商签约，旧改后就顺利获得新房，要价已经飙至每平方米6万元左右。

除了小产权房，一些中介还做起了回迁指标房的买卖。“我们做的跟一般小产权房不一样。”陈乐表示，回迁指标房虽然也是无产权登记的小产权房，但却已经有开发商进驻洽谈城市更新，一些原村民可能急需资金，拿出一定的回迁面积出售，这些房子在经城市更新之后得到确权，就能获得不动产权证。在他看来，除了价格的优势，不限购、交易过程不占用名额也是这类房子的优势，但这类房子需要一次性付款，一旦与开发商签定拆迁补偿协议，直至回迁房交付之前，基本不能在市场上再次交易。

值得注意的是，深圳市房地产中介协会近日发布关于切勿为产权不明晰房产提供居间服务的郑重提示。

信荣（全国）房地产律师团队首席律师张茂荣认为，小产权房低廉的房价优势一直吸引着购房者，一些购买者权衡于价格和风险之间，并在法不治众心理下最终决定购买，但小产权房的交易毕竟违法，购买小产权房的法律风险客观存在并主要体现在两个方面：一方面是违约风险。由于没有房地产证，很多小产权房的交易只是一纸合同，而这种合同往往属于无效合同，存在着房价波动下当事人一方毁约的重大风险；另一方面是拆除风险。没有报建手续的违法建筑类小产权房不被法律所认可，面临着随时被政府拆除、没收的可能，即使一直使用，在拆迁时也很难得到补偿。

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