严厉调控下，深圳小产权房火了！涨幅超30%，穷人群体很受伤

今年，深圳出台了严厉的楼市调控政策，商品房投机的入口被堵住，人们欢欣鼓舞，以为商品房的房价总算要“跌一跌”了。然而，事情总是出人意料，人们还没有等来商品房房价下跌，却等来小产权房暴涨的迎头痛击！

深圳楼市热钱的关注焦点，似乎又回到了“熟悉又神秘”的小产权房市场。

深圳的小产权房到底是什么？

在深圳发展趋势之初，中国房产规章制度还不完善之时，遗留下来数以十万计的“违法建筑”，也就是没有获得房本的“小产权房”。

但小产权房在深圳市是一直不被认可的，仅仅一种通俗化的称呼，深圳市全部的小产权房全是归属于城市的发展过快留存下来的难题，因此在深圳市，小产权房称之为历史时间遗留下工程建筑。 二零零九年5月21日举办的深圳市人大常委会根据了《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》。小产权房做为深圳市这座大城市的历史时间“欠款”，被提到了处理的周例。

一方面，在历史上大规模小产权房的库存积压促使地方政府务必认清这个问题；另一方面，深圳市评为物业税示范点大城市，也让政府部门看到了提升税款的将会。

之所以如此，是因为这些小产权房存在违反合法建设申报流程，未进行正规用地与建筑规划许可以及建设施工许可申报等情况，甚至有的小产权房存在违规占用建筑红线等现象，该类建筑多出现在各个城中村。

虽然深圳早在2004年就实现了农村集体土地的国有化转换，但深圳却是全国小产权房问题最突出的城市之一。

小产权涨幅30% 不按面积“按套卖”

2021年以来，深圳的小产权房涨幅已经超过30%。地段稍好改造过的小产权房套内单价达到4万至5万元；公明的小产权房在两年前的收购价是6000元，现在要1万至1.2万；沙井的小产权房在两年前的收购价是6000万至9000元，现在要1.1万至4万；龙华的小产权房在两年前的收购价是1万至1.8万，现在要1.5万至4万。

在高房价的深圳，还能以每平方米一两万元的价格买到房，看着的确诱人。

但在上文中我们也提到，在官方的表态中深圳并不存在小产权房，只有“违法建筑”。这些小产权房存在违反合法建设申报流程，未进行正规用地与建筑规划许可以及建设施工许可申报等情况，甚至有的小产权房存在违规占用建筑红线等现象，该类建筑多出现在各个城中村。

深圳市司法局早在2009年就发文严厉禁止律师为违法建筑销售行为提供见证服务，2016年再次发文禁止，虽然只是针对违法建筑类小产权房，但是有合法报建手续的小产权房，因不符合上市交易条件，如交易行为本身无效，见证同样无效。

所以，小产权房交易实际是不合法的，这样就使得房屋交易背后存在巨大的风险。购买小产权房无法进行抵押，需要一次性付款。后续发生纠纷时，有可能无法追讨相关的款项。

除了小产权房，一些中介还做起了回迁指标房的买卖。但回迁房的风险同样不小。回迁期房买卖纠纷时常发生，由于多数出售时并无任何权属证明且跨时长，房价波动大，法律风险高，故属于卖方违约高发领域，建议大家慎重对待。

买房只为了博“拆迁”

在各种炒房贴吧、二手房贴吧、旧改指标房贴吧上，都有很多房产中介发布小产权房售卖广告。

他们通常拥有南山、福田、罗湖、宝安、龙华、龙岗、大鹏新区等深圳各区域旧改指标房资源，他们宣称这些房子购买无需占用深圳房产购买名额，价格便宜，是市场上最有价值的投资，保证三年能翻倍。

据专业人士分析，购买深圳小产权房没有什么保障，未来升值空间几乎也没有，大多数情况下，购房者只是等着城市的拆迁补偿。

值得注意的是，拆迁补偿存在很大的变数，从国家政策层面来讲，小产权房并没有得到公开的支持。等拆迁补偿一事具有漫长的等待性与不确定性，因此小产权房的购买存在许多变数。

业内人士介绍，小产权房房价会涨，但是涨上天的可能性不大。主要原因有三个：

首先，“转正问题”，深圳的小产权房受政策影响大，不管涨得多厉害，它仍是没有房产证的“违法”建筑；

其次，“刚需问题”，深圳小产权房购买通常需一次性付款，占用资金大，但小产权房拆迁的不可控因素太多，风险过大；

最后，“房票”问题，一般人还是会优先将“房票”用完，还有余力，才会投资小产权。

有购房者表示，深圳某楼盘打新门槛高，即便是符合基本要素的“高分”购房者也被严格挡在门外，原因在于“名下有小产权房交易”。

有媒体报道称，深圳小产权房若办理过水电过户，供电局、自来水公司都有备案记录。因此，拥有小产权房的业主在申请商品房、安居房、公租房都会受到限制。

结语：最受伤的是刚需

相关数据显示，深圳有38万栋小产权房，已经确权的超过35万栋。在深圳人们大量购买小产权房，主要目的有3个：自住、出租和博拆迁。

在深圳商品房的价格非常高，很多刚需一族都会选择买小产权自住。深圳小产权房暴涨后，刚需群体最受伤，以后他们买房自住更难了。

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