地产商的灵魂拷问:如何找到第二条增长曲线?

“房地产还是赚钱的好赛道吗？”

这是龙湖业绩会上，记者对龙湖管理层的提问，也是近段时间一直萦绕在无数地产人心里的一个疑惑。

房地产从黄金时代，迈入白银抑或青铜时代，行业增长的降速感让房企和从业者感到困顿和压力，疫情黑天鹅袭来，叠加“三道红线”政策影响，放大了这种焦虑。

行业加速分化，但优秀房企和中小房企的日子大不相同。至少，对龙湖而言，房地产还是赚钱的好生意。

过去的一年，龙湖在弱环境下全年实现销售业绩2706.1亿元，同比增长11.6%，超额完成全年2600亿元销售目标；实现营业收入1845.5亿元，同比增长22.2%；核心归母净利润 186.9 亿元，同比增长20.2%，发展增速在头部房企中保持领先。

“近一年来，诸多房地产政策相继出台，行业整体政策框架已经非常清晰，在‘房住不炒’的定位下，房地产行业回归居住属性，强管控力度的三道红线，鼓励保障性租赁住房开发等等政策，让龙湖看到政策的确定性更加明确。”

龙湖CEO邵明晓表示，管理团队对今年行业发展持充满乐观的态度。

龙湖和邵明晓的底气，来自于龙湖长期主义的生存哲学和健康稳固的业务模型。在行业“水大鱼大”粗放发展时，龙湖就清醒提出要关注内生业务能力，加码商业等“地产+”业务链条；同时，降低财务杠杆，持续强化能力杠杆。

如今，三道红线落地、行业环境趋紧时，为龙湖赢得了更多的选择和自由。

稳健财务底色 长期主义“自律换自由”

“龙湖的危机感每天都存在”邵明晓称。

与之相对的是，龙湖创始人也多次在公开场合强调“长期主义”和“自律”，这成为了龙湖的底层基因之一。

这种长期原则体现在财务报表上即是积极稳健的财务指标和健康的债务结构。

2020年，各项业务稳步增长的同时，龙湖保持了平均借贷成本4.39%的低位，平均贷款年限6.59年，净负债率46.5%，剔除预收账款后资产负债率为66.9%。

期末，在手现金778.3亿元，现金短债比（在手现金除以一年内到期债务）4.24倍，一系列指标均维持行业内的较优水准，财务盘面扎实稳健，净负债率达到近五年低点。

按照三道红线的监管标准，龙湖无一踩线且已连续五年保持“绿档”水平，这是龙湖长期财务自律的结果。

据邵明晓表示，在高杠杆率著称的地产业，龙湖从来没有前融、非标，没有过资管计划、没用过影子银行，非常坚定洁癖般地自律才走到今天。

这也为龙湖赢得了投资机构和资本市场的认可。龙湖CFO赵轶透露，三道红线已经成为投资机构看待房企状态的一个重要标准，而龙湖当前在很多银行的授信额度不降反升。

毫无疑问，从房价的长效机制到金融的长效调控，“三道红线”+集中供地等制度为行业中稳健、讲品质、有运营能力、有品牌的玩家提供更好的运营平台和机会。外部监管力量的强力监督，有助于龙湖在行业竞争力再上一个台阶。

基于此，龙湖获得评级机构穆迪上调评级至Baa2，惠誉调升评级展望至正面，成为国内唯一一家获得全部三家国际信用评级机构（标普/穆迪/惠誉）投资级评级的民营房企；同时，大公国际（AAA）、中诚信证评（AAA）、新世纪（AAA）展望均均为稳定，亦为民营房企的最佳信用评级。

3月15日，龙湖被纳入恒生指数成分股正式生效，显示其进一步获得市场认可。截止发稿，在地产股整体持续低迷的背景下，龙湖市值重新站上3000亿大关。

第二曲线高速增长 临近整体盈利拐点

秉持“空间即服务”战略，2020年龙湖的开发、服务双引擎驱动的版图愈发清晰，C1至C4航道业务间的协同效应凸显。

2020年，龙湖经营性收入达135.7亿元，同比增长33%，连续5年复合增长达到42%。其中，物业投资业务收入同比增长30.9%至75.8亿元；物业管理及其他收入同比增长34.9%至59.9亿元。

在疫情压力下，2020年龙湖按照既定目标全年新开10个商场，截止目前龙湖整体开业商场达到49座，累计在手项目达102个，项目面积达 481 万方，整体出租率为96.9%；实现租金收入增长23%至58.2亿元，商场销售额增长14%至305亿元。

邵明晓表示，龙湖2011年起坚持每年把回款的10%作为上限，投入到持有型物业部分，十年时间里已看到初步成果，稳定增长的商业租金已经成为龙湖抵抗任何波动周期里的 “压舱石”。

C3航道（冠寓）经过4年的培育，目前已在全国30余个高量级城市开业运营。截至2020年底，冠寓累计开业房间数量达9.0万间，租金收入18.1亿元，同比增长55%，4年复合增长率达221%，现已成为集团经营性收入的稳定贡献源。

值得注意的是，据邵明晓透露，按照龙湖的原有规划，如果不是疫情因素冠寓去年应该已开始盈利。

“今年这个业务（冠寓）整体是盈利的，而且去年18.1亿的收入，在今年会达到25亿左右收入，规模可能开拓到11万间，继续在行业内保持前三名的位置。”

物业板块方面，“龙湖智慧服务”实现营业收入58.4亿元，增长幅度为36%，报告期内毛利率为24.2%，截至期末，龙湖智慧服务实际管理面积达到1.72亿平方米，在行业处于前列。

目前，龙湖智慧服务目前已覆盖住宅、商业、文旅、办公、酒店、医院、学校、康养、案场、产业园、租赁住房、市政配套、智慧城市13大业态的服务；非住宅业态占比29%，业态分布均衡。

近期，龙湖还以12.73亿元的对价，整体收购亿达中国旗下物业板块亿达服务100%股权，继续加码物业板块。

得益于健康的财务状况、资金成本较低的优势，围绕“空间即服务”的战略和居住衍生的需求，龙湖也在继续拓宽业务围栏。

今年年初，C5房屋租售、C6房屋装修业务正式升级为主航道业务，同时也宣布了其品牌名“塘鹅”，并由龙湖集团执行董事、高级副总裁王光建负责。

至此，龙湖形成了C1-C6六大主航道业务并行的业务格局。

CI-C6航道的2021年目标和想象空间

“我们对每个业务要求第一是要盈利，第二是要它经营性现金流为正。”

邵明晓表示，面向未来，龙湖的期待是从C1到C5、C6主航道业务，围绕“空间即服务”业务围栏来衍生出一些新的业务，把每个业务做得健康；而不是大跨度转行到别的赛道；同时，既要注重各航道自有的商业逻辑与运营，也要看重充分凝聚、协同所带来的效能。

针对新的业务版图，龙湖管理层也对各航道业务做了全新的规划：

C1地产开发实现稳步超越，增加小股操盘和轻资产模式；

C2商业运营在运营持有的同时，推出代运营甚至是小股操盘模式；

C3长租公寓把握机遇，攻坚克难，实现高质量稳健发展；

C4智慧服务继续扩大规模和覆盖范围；

C5/C6成为战略新航道，未来两年不设强制性的数量化指标，更多的锻炼团队和把业务模式做得更加敏捷。

具体到2021年，公司全年的销售目标要达到3100亿，增幅15%，签约规模维持前十名左右的行业名次；土地拓展方面，坚定布局一二线高能级城市，并适度下沉环都市圈卫星城。

商业运营今年继续新开业11座商场，并完成全年85亿收入目标，同时，大力加强TOD项目获取。

冠寓业务继续拓展，通过买服务、合作等方式，找到市场上比较好的品牌玩家或政府平台上大量的租赁业务帮他们做运营，继续在行业内保持前三名的位置，争取在2021年实现盈利。

物业板块，龙湖管理层表示龙湖不搞资本运作，没有分拆上市计划，而会更关注业务成长性和用户体验，未来将继续在规模和质量持续做好平衡。

“塘鹅”因仍处于业务起步阶段和孵化期，短期不会对这两项业务提出规模要求。“起步阶段，租售业务我们会在最有优势的西部，重庆、成都先开始；我们看好这个业务的趋势，但对龙湖来说，具体做成什么样并没有那么急。”

“长期原则是龙湖的主要原则，短期目标要让位于长期目标”吴亚军表示，这是龙湖最底层的基因，业务成果可能要很长时间才能反映在报表上；但你可以看到，你今天交的卷其实就是几年前的付出。

吴亚军认为，房地产是个周期性行业，要成为未来的地产赢家，第一要审慎，第二要提升经营型收入；这既符合龙湖的基因，也符合未来消费升级、服务升级的需求。

在她看来，未来中国城市存量房是巨大的市场，如果龙湖几个航道的经营型收入每年保持40%左右增长，几年之后会变成很大的业务；但是，必须要有耐心，回归社会主流需求，重视客户、以客户利益为追求，提供有价值的服务，这会成为龙湖和其他同行拉开差距的地方。

来源：地产壹线

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