北京三里屯地产冷热:中植买公寓与漂流的世茂工三

#睿和公开课# 第17讲，聚焦“公寓话题”

有人说，新冠疫情像一枚魔镜，既考验了众多运营企业的现金流，又促使大家内观未来的发展路径选择。五一长假后，复工进入加速度。生扛了三个月的长租公寓企业还要推进今年的业务。

根据睿和智库这几年的行研，轻重资产结合的“集中式公寓”依旧是主流。追求“匀加速、安全、长期经营利润”的商业模式是行业共同的诉求。

为此，诚邀长租公寓行业头牌----自如资管平台事业部总经理，孟月总，分享他们的一些深入思考。

此外，我们也邀请到中国健康养老集团养老产业部总经理张婧总，分享养老公寓、养老地产的话题。

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时间：4月29日星期三20：30-22：00

参加方式 王先生 wang199211

来源：观点地产网

世茂的名字以合作方的名义被提及，再一次出现在三里屯商圈。

三里屯从来不缺故事。

提起北京三里屯，“时尚”“街拍”“使馆区”是多数人的第一印象。

东起三里屯路，西至新东路，北邻无轨电车二厂，南抵工人体育场北路。从明代离北京内城三里的农村“屯”，到建国后成片出现的使馆与红砖楼，到90年代酒吧一条街与层出不穷的摇滚音乐，再到如今的首屈一指的时尚中心，三里屯除了古玩家具、秀水服装、工体演唱会与时尚街拍之外，又多了一个“商业重地”的标签。

从太古集团的商业综合体“太古里”，到世茂集团转手贾跃亭的世茂工三，再到中植系12亿买入的工体3号公寓，资本与地产的金钱在此流动，三里屯的商业地产也在冷热之中交替。

中植12亿买入北京工体公寓

2020年4月26日，中植系投资平台中海晟融通过官方微信披露了一则消息：已收购北京市东城区工人体育场西路公寓项目（北京工体3号公寓），并以40%权益引进世茂集团合作。

这是中植系近年来对外披露的又一宗北京大宗交易，上一次发生在2016年。彼时，中植系中融信托旗下地产投资基金——中融长河资本先后斥资逾32亿元收购北京中融信托大厦（原北京开元名都大酒店，西二环内）、百盛太阳宫写字楼（原百盛太阳宫店，东三环），进行了“商改办”改造，并迅速对外出租。

中融长河资本总裁王宇涛在接受采访中表示，“在北京、上海等这类城市，资产是非常宝贵的。尤其是在目前疏解城市压力的环境下，没有新增用地，城市更新项目定是下一个风口。”

分析人士指出，虽然中植系目前并未透露后续将如何与世茂合作，但凭借上述两次成功经验，中植系与世茂对北京工体3号公寓进行“商改办”的可能性很大。

公开资料显示，北京工体项目于2006年建成，位于北京市东城区工人体育场西路三号，地上建筑面积为2.76万平方米，地块规划用途为商住用地，包括公寓、商业、办公等多种业态，为产权70年、可对外散售的公寓。值得注意的是，该项目为东城区重点小学“史家实验小学”的划片学区房。

市场传闻，因该项目属于不良资产、产品瑕疵、疫情影响市场成交等因素，本宗交易的成交金额在12亿元左右，成交单价约为4.35万/平方米。据多家中介披露，三里屯商圈写字楼的散售报价在3万-5万/平方米不等，整售物业无几。

观点地产新媒体获悉，因电商对实体店经营冲击、写字楼需求上升，过去两年“商改办”在北京非常普遍，多家房企和地产基金先后以“商改办”模式布局城市更新项目。

戴德梁行北中国区研究部主管魏东认为，零售项目经营状况不好的情况下改造成写字楼常可以取得不错的回报，但在目前的市场环境下，写字楼市场需求低迷，因此改造之后能否获得满意的租金收益是一个问题。另外，由于土地产权业权等问题，有些项目在改造过程中会出现各种各样的问题，导致项目改造不能获批。

而据世邦魏理仕近期报告指出，资本对北京商业物业的看好未改。2020年第一季度，北京8笔大宗交易成交金额达195.9亿元，多在春节前完成，与去年同期基本持平。其中，综合体成交金额占比73%、写字楼成交金额占比21%。

就三里屯商圈写字楼租金水平而言，受疫情影响，目前在租写字楼租金有所下降，且存在一定差价：三里屯SOHO、中国红街租金最低，仅5-7元/平方米/天；而租金价格最高的盈科中心为10-14元/平方米/天。此外，三里屯SOHO的在租房源最多，对应空置率最高。

世茂工三漂流与世茂再现

在中植系买入北京工体3号公寓的同时，世茂的名字以合作方的名义被提及，再一次出现在三里屯商圈。而提起三里屯与世茂，便不得不提距离工体3号公寓仅1公里、三年三次流拍的世茂工三。

世茂工三的漂流故事已经持续了四年。虽然同样位于三里屯商圈，自从开业之后，世茂工三就一直被三里屯太古里的光环所掩盖。并不那么优秀的资产，在2016年被许荣茂以30亿元的价格卖给了贾跃亭，高出市价近10个亿。

此后的故事更广为人知。在资本的泡沫被戳破之后，贾跃亭先后找来万科和融创，寻求出售世茂工三。万科拒绝了40亿元的交易价，而孙宏斌最后成了乐视的白衣骑士。

2019年8月1日，世茂工三第三次被拍卖，起拍价21.87亿元，较第一次拍卖下调1.13亿元，与第二次拍卖时持平，较贾跃亭的买入价已打七折。虽有5万多人次围观，同样因无人出价而流拍。

从世茂到贾跃亭再到孙宏斌，高度复杂、金额庞大的债权纠纷是出售世茂工三路上最大的拦路虎。纵使位于北京市朝阳区工人体育场北路13号，21万平的总建面并不算小，但写字楼散售、商业零售部分品牌不高、酒店式公寓产权过于分割，房企和投资机构纷纷选择了旁观。

此时，距离世茂上次离开已有4年，虽仍冠名“世茂”，但世茂工三的烂摊子已与其无关。直到此次交易，世茂兜兜转转又回到了三里屯。

在三里屯之外，世茂在北京持有的北京世茂大厦物业今年再次被抵押，融资4亿元；于2018年，北京世茂大厦物业已被抵押、用于借款14亿元，目前借款余额13.4亿元，将于2033年11月到期。

2020年1月，市场传闻世茂房地产拟拆分物业管理业务世茂服务，预计最快或于二季度赴港IPO。本次，世茂与中植系的合作是否与世茂服务有关，同样成为了业内人士猜测的焦点之一。

资料显示，截至2019年7月，世茂服务共有160于个项目，分布在全国50余城，签约管理面积超过1亿平方米。于2019年全年，世茂在物业管理收入由2018年16.07亿元增加约68.1%至27.01亿元。

另有分析人士指出，虽有中植系“商改办”成功经验在前，但北京工体3号亦涉及酒店业务，不排除世茂在酒店业务上同时进行合作的可能，为酒店业务上市扩规模。

由工人体育场北路自东向西，盈科中心已由基汇资本转手至愿景明德，三里屯SOHO被传将由SOHO中国出售，世茂工三至今漂流，工体3号将迎来中植系与世茂合作改造。而尽头处的东四十条，聚集了保利大厦、五矿大厦、首创大厦等又一批甲级写字楼。

正如酒吧街夜不眠，资本同样不会停止流动。无论是内资还是外资，房企还是非房企，只要三里屯仍为商业重地，其地产故事想必仍将继续。

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