官媒发话,学区房,管是管不住的

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某社旗下的《半月谈》杂志，刊登了一篇文章，概括起来只有六个字：学区房，管不住。这是学区房在风口浪尖上以来，难得有官方媒体发出这么讲道理的文章。

长期来看，影响房价的最关键因素是：人口。一个地区，如果没有足够的人口支撑，注定会成为鬼城，房子白菜价都没人要。反过来，一个城市，只要有足够的人口支撑，就能脱颖而出，发展起来，房价自然也会飙涨。

3月9日，北京主委于鲁明在接受采访时，提到北京的新出生人口情况时说，北京2016年-2017年出现生育小高峰，2018年-2019年出生人数明显回落，2020年出生人数较2019年下降约26％。虽然只是简单的说下降了26％，没有提及具体的数字，这个比例足够惊人。

不只是北京的新出生人口在迅速下降，全国的新出生人口同样如此。2016年“全面二孩”政策开始实施，全国当年出生人口是1786万人，2017年-2019年就逐年下降到1465万人。2020年，最新的人口统计数据还没出来，有人根据相关部门发布的数据，预测新出生人口可能降至1100万。在3月9日的发布会上，官方提了一句：全国出生人口显著下降。

不仅如此，官方明确提出，未来十年，我国总人口将由零增长逐渐进入负增长。

新出生人口大幅度下降，人口负增长是未来的发展趋势。北京也会如此。一旦人口增长率开始负增长，想要再次反弹，很困难。

按照官方的统计数据，“十三五”期间，北京户籍的15-49岁育龄妇女人数从2015年底的316.7万人减少到2019年底的300.3万人。其中，处于25-34岁生育旺盛年龄段育龄妇女人数从2015年底的115.1万人降至2019年的95.2万人。未来十年，预计生育旺盛期户籍育龄妇女将从2020年的92.5万下降到2030年的65.7万人。常住育龄妇女总和生育率约在0.8-1.2左右。常住人口年度出生人数将在2035年减少到6.7-9.3万人左右。

我们可以看下最近20年来北京每年的新出生人口数量分布图。从图表可以看出，2016年北京新出生人口达到最高峰。按照2019年官方公布的常住人口和常住人口出生率计算，2019年，北京新出生人口大概17.5万人。2020年新出生人口下降26％，意味着新出生人口12.95万左右。从20.5万，下降到12.95万，短短四年，降幅37％。

按照这个出生率，未来十年都不用刻意的纾解DD人口，北京的人口也会逐步降下来。除非放松落户政策限制，吸纳新的劳动力干电池落户北京。

新出生人口量下降的同时，北京的老龄化在加重。2015年-2019年，65岁及以上常住老年人口总量从222.8万人上升到246万人，占常住总人口比例从10.3％上升到11.4％。按照这个趋势，北京将在2022年、2031年左右先后进入深度老龄化（65岁以上人口占比14％）、超级老龄化社会（65岁以上人口占比20％）。

所以，按照现在的趋势，都不用刻意纾解，什么都不用做，十年后，北京就变成了超级老龄化社会，成为一座老城。

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我们主要谈楼市，虽然偶尔也聊八卦，最终还是要回到楼市上来。北京新出生人口减少了，很多人的第一反应就是：学区房会不会雪崩。

再谈学区房雪崩之前，其实还有一个更大的问题，房价会不会崩溃？原因很简单，房子有那么多，却没有人住了。按照部分专家的预测，中国的人口在2030年达到峰值，之后就开始进入负增长时期，人口数量开始下降。这个预测，也跟第一部分官方提到的未来十年，人口从零增长进入负增长时代符合。

随着人口负增长，同时人口进一步往城市聚集，有些地方，尤其是低线城市、乡镇的房子居住的人会越来越少。有的地方甚至会成为鬼镇、鬼城。到了这个地步，房价就更不用说了，彻底在地上摩擦，估计倒贴都没有要。就像如今的美国锈带芝加哥一般，一美元卖房，都无人问津。

大城市的人口，如果一直保持流入状态，人口数量至少不会大跌，房价也不至于崩溃。反之，大城市也会衰落，变为鬼城。

到了这一步，所谓学区房，依然会存在。只是风水轮流转，有的学区没落了，有的学区兴起来。总之，学区房依然会存在。

按照半月谈所说：教育内卷背景下，学区房政策似乎再怎么调，也很难达到“帕累托最优”。说到底，优质教育资源（重点学校入学资格）就这么多，如果一味地在存量盘子里东挪西拽，不谋求增加优质教育资源供应量，那么不论采取什么办法，哪怕强行将教育资源平均化，学区房大概率还会以各种变种形式存在，天价学区房、奇葩学区房还是会层出不穷。

管是管不住的。

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