“抢购”最后的学区房

本报记者 万笑天 北京报道

“五一”期间，是李东（化名）疫情以来最忙的时候，来看房的人众多，每天都有成交。并且全款成交量比往常多，这样最终办下房产证的周期缩短，1个月左右即可办理完成。

李东在北京市一家房产中介机构工作多年，所负责的德胜片区是西城区乃至北京市最好的学区之一。“五一”假期签约了五六十套房，同时片区里每天平均挂房量有30套左右，远超前几个月。

对“五一”期间的火热，李东说，由于疫情的影响，前几个月的购房者与买房者的行动都推迟了，近期逐步放松管控，又恰逢假期，都集中到了现在，同时，很多学生家长也希望能在政策规定的7月31日前完成买房。

4月30日，北京市西城区教育委员会出台了《关于西城区2002年义务教育阶段入学工作的实施意见》（以下简称“《意见》”）。《意见》提出，西城区将实施多校划片入学。

热点学区房

在《意见》最后的“有关说明”中，自2020年7月31日后，在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

此外，自2020年7月31日后，户籍从本市其他区迁入西城区的适龄儿童申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

多校划片与单校划片对应，即一个小区对应多个学校，不一定能够确定地去某一所学校。北京优质教育资源集中，东城、西城、海淀三区几乎占据了全市过半数的好学校。相比东城和海淀，西城区是最后实施多校划片的区域。

李东说，西城此次与东城政策发布后相似，在窗口期内购房成交量较多。西城的德胜学区，是西城中教育资源相对均衡的学区，小学都很好。

西城德胜学区中，共有5所小学，分别是育翔小学、五路通小学、第二实验小学（德胜校区）、西城区师范学校附属小学和裕中小学。据李东介绍，最好的是育翔和西师附小，两学校对口学区房价格差不多，现在一居室近780万元，均价是每平方米14.5万元左右。之后是五路通小学和实验二小，最后是裕中小学，裕中小学直升三帆中学，三帆中学则是北京的优质中学。

李东表示，在7月31日之前，房价应会上涨，现在对口五路通小学和实验二小的学区房，一居室价格涨了近50万元。“去年春节前，买安德路的一套将近630万元的一居室，现在挂出来得700万元。”李东说，7月31日前，一线的学区房不会降。

如果有资质有钱，1个月左右就能拿到房产证，全款则更快。“五一”期间卖的房子，周期大多很短。“以前那种全款的、周期短的，都看不见了，周期起谈4个月都算短的，在6～7个月上签。”李东说，这时候签约的就是全款，要不就是一个半月、两个月。

假期里成交量很大，德胜学区内，李东所在的机构差不多卖出五六十套。李东表示，现在卖的是前3个月的那一批房，一些购房者想赶在真正涨起来、价格稳定之前买到。“假期几天基本把前3个月积攒的客户，包括未来后3个月的客户全在这儿爆发了。”

尽管咨询、购房者众多，李东认为也是正常的现象，即使没有政策调控，这个假期肯定也会卖掉很大一部分房。“学区房在每年的第一季度都会热一段时间，只不过这次延期了，如果没这次疫情的话，春节回来那会儿我们应该是最忙的。”李东说，因新冠肺炎疫情，直到4月份稍稍放开，成交量回升，才和正常差不多了，现在又有了政策的影响。

多位西城区中介机构人员表示，目前的情况算是平稳。他们均表示，没有在2017年“317”北京楼市调控新政前“抢房”那么疯狂。李东说，东城区去年“630”的时候也是类似的现象，2019年东城区实施政策后的趋势是，一线的学区房价格下降，二线的有所上涨。

政策推进

据《北京晨报》报道，2016年西城区大耳胡同一条约10平方米的过道售价150万元，中介表示此过道具备房产证，可办理落户。随后西城区政府表示，今后房屋中介不得参与“无居住功能”的房屋经纪业务，不得以“学区房”为卖点发布房源信息。

2017年3月17日后，北京实行“认房又认贷”、提高二套首付比例、降低贷款最高年限等政策。随后，还对过道、车库、廊道等异型房实行“三不政策”，房地产市场降温显著。李东说，经过断崖式的下跌，2017年底之后二手房价就比较平稳了，2017年之前有投资的，近几年已经很少。

先于西城区实施多校划片的海淀、东城，也曾因此引发热议。2018年东城区提出“六年一学位”和“630”政策。东城区教委自2019年起，对适龄儿童入学登记的实际居住地址及适龄儿童就读学校实施记录，自该地址用于登记入学之年起，原则上6年内只提供一个单校划片入学学位（符合国家生育政策的除外）。4月30日发布的《意见》中，西城区也首次提出“六年一学位”。

“630”指的是，入学登记的实际居住房屋不动产权证书为2018年6月30日后取得的家庭，自2019年起该家庭适龄儿童将通过电脑派位的方式在东城区内多校划片安排入学。而对于2018年6月以前购房，但未能在6月30日之前办理完相关手续的家庭，只要2018年12月31日前取得不动产权证书，仍然按单校划片入学。

据《南方周末》报道，以东城区“名校”史家小学附近的豆瓣社区为例，2018年6月东城区宣布“多校划片”政策后，该小区曾出现小幅下跌，现在要在这里买一套50平方米左右的一居室，大概需要650万元左右，而在2018年，房主报价几乎全都在700万元以上。过往成交记录显示，2018年该小区一室户型均价接近14万元/平方米，而到2019年7月，该小区成交均价则普遍在12万元左右。

海淀的学区房自2018年以来也有所降温。海淀清河实验二小学区的一位中介表示，2018年新政后，清河的房价确实有松动，但幅度并不大。他还表示，2019年来看学区房的家长明显减少了，很多人还会考虑居住情况，而不只是单纯为了学位。

受政策影响也有想要赶紧出手的业主。李东说，政策出台后，学区里每天平均挂房量有30套左右，前3个月里每个月都不一定有30套，挂出来的大部分是高价房。对德胜学区来说，无论是小学还是中学，是最均衡的，没有太差的，影响较小。但像广安门外等学区，有好的直升校，但是也有比较差的学校，同在一个学区，房价肯定要降。

西城的金融街(000402,股吧)学区，同样是优质学区。在金融街片区的一家中介机构工作的张朋（化名）说，“五一”假期新增房源有100多套，都想在这个政策之前卖个高价。新增的房源，挂牌价还是市场价，每平方米在20万元左右，“现在房价还没什么变化”。

张朋说，买房的节奏挺快的，在该学区，“五一”假期5天的时间已经签约30多套，能在7月31日前安全落地。张朋介绍，在金融街学区宏庙小学和西单小学是直升校，单价是每平方米18万到22万元，丰汇园小区对口宏庙小学单价22万元。“多校划片之外，还有就近上学的问题，当然也有风险可能被调配到其他小学，和业主谈价格有松动的可能，但是也不会有太大差距。”

5月6日，北京适龄儿童已开始采集小学入学信息。据《北京日报》报道，今年城六区通过明确“六年一学位”，实施多校划片等措施，为学区房降温。此外，北京通过集团化办学和学区制改革等方式，扩大优质教育资源覆盖面。市教委介绍，本市三分之二以上的中小学校已纳入学区制管理。2019年，小学就近入学率达到99%以上。

（编辑：郝成 校对：颜京宁）

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