颠覆认知!一天加价40万?3周跳涨100万?任性的学区房还会

学区房的热搜体质一直不变！

月底，上海推出教育改革新政，一则上海中招新模式出台，学区房一夜降价60万的新闻，再次引爆了市场对于学区房的关注和讨论。

一边是媒体报道的部分小区学区房价格短期暴跌；

另一边，却是一线城市中热门学区的房源依然抢手，且价格不断刷新购房者的认知。

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学区房热度难减

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“昨天看好的房子还没付定金，今天就被其他买房人加价预定了，” 准备购买学区房的学生家长表示。重点学区的中介门店中也依然热闹，北京海淀某中介人员透露，“尽管在相关客户端看不到18万/平米的房屋，但实际这类房子还有很多，并不愁卖。”

以北京为例，中关村二小附近的房屋，12月挂牌价792万，三周后以889万总价成交，不到一个月上涨近百万。截至2月，优质教育资源集中的西城区二手房均价高于全市均价的87%。

在深圳，相隔200米的两个小区，拥有双实验学区的在售房产单价已涨到34万元每平米，单价高出旁边小区近20万元。尽管如此，学区房依然一房难求，购房者稍有犹豫就被别人拿下。一套40平米的一居室，单价从28万升到31万也只用了半年时间。

在上海，过去一年大三林、张江板块在内的学区房聚集板块房价已上涨超过50%，远远高于2020年上海新建商品住宅2.5%的同比涨幅。其中，去年学区房炒作最热的大三林板块，一些小区成交价由去年最低单价6万/平方米涨至最高10万/平方米，区域内二手房最低涨幅在30%，最高已经翻番。

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教改新政欲为学区房降温

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针对学区房价格居高不下的情况，本轮教育改革正在从一线城市拉开序幕。

上海：3月16日，上海市教委发布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，提出“名额分配综合素质录取”的改革办法。具体包括名额分配到区招生录取和名额分配到校招生录取两类，合计占市实验性示范性高中招生总计划的50%-65%。

深圳：深圳紧随其后，在同一天发布了龙华区入学积分新标准，并就深户和非深户积分计算方式、大学区与单片区加分项等内容，向公众征集意见。

北京：2020年，北京西城区发布《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》。规定将实行“多校划片”，同时规定采用房产证六年内只提供一个登记入学学位的学位制。

无论为实现教育公平目标，还是遏制学区房价的疯涨，本轮教育改革相继出台，调控力度及规模不断加码，不失为一项进步。同时也是全国两会发出强调教育各方不应过于注重分数以及稳房价的题中之义。

03

为何学区房降温这么难？

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这波从一线城市而起的教育改革虽然热度不小，但并非首次。据了解，早在2015年，学区房房价居高不下的情况就引起了教育部重视。从对24个主要城市推行“多校划片”，到“随机派位”、“6年一个学位周期”等政策在部分城市实行，相关的教育改革一直在执行中，只不过，从过去六年房价增速来看，似乎降温效果并不十分明显。

追究其本质原因是教育仍存在的不均衡问题没有完全解决。优质学区房代表孩子的未来，这成为了长期以来家长们的共识。学区房之所以能够卖出超高价，与其教育资源紧密相连。

另外，2020年末开始的学区房跳涨还有附加的助力。

从供需角度来说，对于学区需求的增加主要来自于两个方面。

一是，疫情等影响下的海外留学生回潮。国内生源入学需求明显增长，推动了一线城市学区房需求的上升。深圳、上海、广州、北京等地区的年底学区房成交出现翘尾。成都最贵学区房一年涨价50万；北京学区房半年涨300万的相关新闻又更加将学区房上涨的紧张情绪在家长间传递。

二是，二胎政策放宽后迎来短暂生育小高峰，政策放宽到如今，这一波新生儿正好处于即将入学年龄。

再加上各中、小学校通常会在每年5月进行生源信息采集，学区房会在3-5月达到成交高点。综合这些因素，在行业人士看来，去年年底到一季度二手房市场的“价量齐升”也就在预料之内了。

而金融层面来看，本轮学区房房价上涨还有一个因素难逃干系，那就是近日政府严格打击的经营贷、消费贷向楼市的流入。

消费贷为本就火热的学区房再添一把火。学区房的涨势给专业炒房者带来了高收益机会，而运用经营贷等工具进一步炒热学区房，使得房价进一步抬升。

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出手还是观望 专家观点支招

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3月以来，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，以及稳地价、稳房价、稳预期作为房地产方面的调控核心写入政府工作报告和十四五规划。在这样的战略环境下，包括学区房在内的商品房大涨大跌概率不大。

所谓学区房“凉凉”，恐怕只是追求噱头的表达。

2020年四季度以来，一线城市学区房高烧不退。对于家长来说，未来学区房的价格走向最令人关注。对此，房天下也采访了景晖智库首席经济学家胡景晖，他表示，学区房买的不仅是房产，更多是一个入学资格。相比全球，在包括软件、硬件、师资配备在内的教育资源的均衡化和统一标准是真正解决学区房问题的通路。

综合了各路观点，教育资源均衡问题的解决不会一蹴而就，而是一个综合的复杂问题，需要长期的调控和调整。因此，短期学区房跳水概率不大，新闻中报道的价格暴跌多为个例，而非整体趋势。

对于未来价格预判，有观察人士认为 “这一轮学区房上涨是因为经营贷入楼，管住了就涨不了了，管不住还会涨。” 此次教育新政的出台或许会对购房家长的焦虑情绪起到一定缓解作用，从而间接帮助楼市降温，而楼市调控政策的出台，以及对中介炒房的监管和打击也从舆论层面形成了震慑和压力。不过，最终对于学区房价格的影响效用几何，能否达到预期还需要时间证明。

因此，短期对于学区的刚需购房者，在理性择校后还是要适时出手。而对于投资需求，则应扩大护城河，学区之外也要关注其他概念，避免追涨，否则，在教育新政和租售同权的改革大方向之下，学区房的投资溢价优势存在风险。

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