涨幅超北京,天津二手房开始跳涨

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地板价，在不经意间抬升

差不多从去年四五月份开始，和平区的中介们就发现，对口西康路小学的房子只要价格合适，业主诚心出售，很快就会卖出去。

租了40多平门脸房的德祐店长大伟当时并没有在意，认为是正常的小阳春行情。但是到了7月份，他就感觉到有点不对劲儿。房子开始涨价了。

虽说涨价，但是业主并没有调价。只是，性价比高的房源被扫空了。在四五月份，160万能买一套私产房、150万能买一套公产一居。到了7月份，这些房子被卖掉了，剩下的一居私产房需要168万，公产需要159万。

9月初，北漂璐璐惊讶地发现，自己一周前收藏的几套和平区的房子，要么下架、要么成交了。

当时，微博的热搜是：天津一平米降5000元、二手房降价72万。全国人民一起共情，为天津扼腕叹息。

在扼腕叹息中，和平区的地板价，在悄悄抬升。

面积9.98平方千米的和平区（北京西城区50.7平方千米），分为三个学片。隶属于三片的普小西康路小学，在重小云集的和平区，并不显山露水，其对口的房源却是和平区正规一居商品房的门槛，在7月份之前只需160万，价格很亲民，上涨也最为容易。

学校后面标6的，为六年一学位学校；标红的为传统重点学校；三学片第二十一中学，有人也会归为重点。

比西康路小学涨得更狠的是隶属于二片的新星小学，和西康路小学教学水平半斤八两，也是一所普小。但是，二片四所小学中有三所是重点，新星是唯一的普小，所以多校划片后，新星小学房源倒是有了进重点的可能性，再加上本身房源量少，上涨更为迅猛。

2

空中加油，集团化办学添火

11月12日，和平区教育局举行小学教育集团授牌仪式，和平岳阳、和平万全、和平昆明三个教育集团正式挂牌成立。每个教育集团都由一所重点小学作为牵头校，带领三所普通校，实现优质均衡发展，形成集团化办学的“和平模式”。

和平区教育局党委书记、局长明建平说，集团化办学就是要消除每所学校之间的差异，通过机制来解决教师干部交流问题。

这给正在升温的普小房源，添了一把火。

尽管很多天津的家长为了孩子，仍会高价选择重点小学的学区房。

但是，本就计划买普小房子的家长更坚定了买入的决心。

和平区拆间一角。打开门，只有一个开间，无厨房和卫生间。重点小学八九平的拆间，总价已达180万或更多。

从十一月份起，性价比高的普小房源，需要抢了。有的房源，还没来得及上外网系统，就已经成交。这几年几近绝迹的投资客也开始出现，振河里、兴河里、竞业里、天新里、香榭里等等八九十年代的老小区里，经纪人络绎不绝、你来我往。这些房子，单价贵，普遍在5~6万/平米以上，但是得益于面积小，30多平的一居室需要不到200万，大部分人够得上。

随着房价的上涨，业主的心气也在走高，开始上调价格。这是请经纪人朋友梳理的1月5日梳理的西康路小学较为优质的房源——

新宜里 1楼 37.59平米 170万 私产满两年。

振河里 3楼 32.13平米 175万 私产满两年。

振河里 6楼不到顶 36.55平米 179万 私产满两年。

气象东里 6楼不到顶 39.82平米 175万 私产满两年。

卫华里 5楼 32.48平米 178万 新登记的满两年。

卫华里3楼 32.48平米 180万 满五年。

卫华里 5楼 32.48平米 185万 满五唯一。

三乐里 24楼到顶 48.77平米 带电梯 178万 便宜 满两年。

三乐里 19楼 48.77平米 188万 满两年。

兴河里 1楼 32.74平米 182万 满两年 精装。

迎春里 5楼 35.28平米 185万 满两年

宜昌道 4楼 32.37平米 188万 满两年

（建议大家收藏文章，然后在贝壳找房中将这些房源一个个找到，点小星星收藏，及时关注动态，这样对市场行情会有个感性认识）

当前，三片私产房价格基本飙升到了180万以上。前几天成交了一套卫华里的房源，价格在192万，经纪人都觉得不可思议。

再来看二片新星小学对口房源——

只要装修好的，新星小学的房子，私产房已经摸到了200万以上（8月份，175万）。

不只是价格上涨，从成交量来看，在笔者监控的几个小区，2020年下半年成交量已经超过2019年全年成交量。

西康路小学房源，知名落户房振河里，2019年全年仅成交22套；而2020年仅下半年即成交23套；

兴河里，2019年全年23套，2020年下半年26套。

房源量少，买房人多，就容易跳涨。

信华楼，上一套170万，下一套185万，我说的是成交价。

目前在售同户型201万。

这15万，相比北京知春里房源跳涨40万，丝毫不逊色。

680万，涨40万，涨幅5.8%。

170万，涨15万，涨幅8.8%

南开区的经纪人惊呼：难道和平区的普小比南开区的重小还有价值？

3

和平学区房，为什么火了呢？

说为什么之前，先说哪些房子涨了。

也仅仅是和平二片、三片普小的房子涨了，重点小学的房子几乎没动、一片的普小也没动。

粗放一点说，新星小学、西康路小学的房子明显涨了。

重点小学没涨，一是价格够贵了；二是小升初摇号后，单纯从升初中来讲，优势丧失；三是，教育均衡化预期下，不少买房人出现了犹豫。

一片普小没动，哈密道小学、劝业场小学是和平垫底小学，价格呢还贵，这是其一；二是普小耀华小学不再接收转学生了，新开的校区很快被转学生填满了。神盘诚基中心，尽管2020年二手房交易量全天津第一，但是，在第四季度也出现了成交量减少的趋势，就是受这个影响。

下面分析为什么涨。

我在8月份在和平调研时，即感觉到了异动，放在我的收藏“购物车”里的房源，正在被别人快速清空，市面上低价房源在变少，写了一篇文章《总价不到200万，我最有把握的是让你买这儿》。所以最直接的原因就是，本身和平区房源量就少，一遇到集中买入，就容易供不应求，被动上涨。

从底层逻辑分析，

天津是整个北方的学区房。更确切点说，是整个北方的转学房。而和平区，是转学房的塔尖位置，只要小学四升五前转入，就能参加小升初摇号。而和平，最大的优势就是初中，见下图。

这么优质的教育资源，价格并不高。不到200万，即可买一套正规一居室。贝壳发布的2020年二手房成交数据显示，天津二手房250万以内成交房源占比88%。这个价位段，大多数人是够的上的。

天津环城房价跌跌不休，大家也都看明白了，真正保值升值的还得是核心区。大家不缺房子，大家缺能赚钱的房子。

房源量少+学区光环+价格亲民+保值需求，促成了这一波和平普小房源的涨幅。

更重要的是，当前的价格是有支撑的。

毕竟，房源在减少，小阳春也要来了。

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