开发商统一思想“不降价”？党媒回应，2021年该不该买房有结论了

经历了过去四年多的不懈调控，绝大多数城市的房价都已经趋于平稳，这意味着投资炒房已经无利可图。尤其是那些房价涨幅无法覆盖支出的城市，投资买房其实已经陷入了“不断亏损”的处境。

楼盘网报道，2020年重庆有专业投资客，集体抛售上百套房源，每套售价均低于市场价近50万；环京的燕郊等地，在政策的阻击下，房价也被打回了原形腰斩下跌，无数炒房投资客流下悔恨的泪水。

但习惯了买房后坐等房价上涨资产升值的亿万国人，习惯了把房地产作为我国最主要的投资渠道的投资者们，显然不能接受这一现实。为了让楼市能重回往日的盛景，为了能短期获得巨额回报，我们看到，过去两年多，各路专家“鼓吹房价上涨”的言论满天飞：“唯有房地产才能救中国经济”、“低房价不利于经济转型不利于家庭奋斗”、“买不起就多买两套”、“掏空六个钱包也要买房”等哗众取宠的观点就是这一时期的产物。

专家们还只是动动嘴皮子，但那些专业的投资炒房客由于被套得太久实在坚持不住了，便不得不铤而走险想出“歪点子”——从2019年底到今年3月份，合肥、南京、上海、深圳等城市均被爆出有业主为了托底小区的房价，甚至使出了“抱团涨价”、“抱团不降价卖房”的价格同盟行为。后来经调查，业主抱团涨价的情况均属实，各地主管单位都迅速做出了反应。比如合肥市场监管、房产管理等相关部门联合2个小区的5名“煽动集体涨价”的人员分别进行了约谈教育，更对情节严重的3人进行了“限制本市商品房屋交易”的措施。

业主联合起来“不降价”、“集体涨价”情节并不算严重，顶多算极个别人的小打小闹，但如果连开发商都开始统一思想，暗中约定“不降价”，那情况就另当别论了。有人可能觉得这不可思议，但就是很多人认为不可能发生的情况，却真真实实地发生了——继河南省30多个大中开发商联合起来抱团“拒绝降价”后，今年2月底，重庆也上演了类似的桥段：据内部消息透露，重庆某民间房协组织本地十余家房企召开高层内部座谈会，主题就是“共克时艰，不带头降价”。

据参会人员透露，开发商高层给出的不能降价销售的理由有三个：其一、降价是最笨的营销方式，降价预期一旦形成，更不利于销售，而且操作不当，可能导致前期购房者的过激维权；其二、房价下跌，不利于房地产上下游行业的生产经营，比如建材、建筑、金融、服务等行业；其三、降价会直接压缩开发商的利润，中小房企无法承受，不利于整个行业的良性运转。

针对开发商搞统一思想“拒绝降价”一事，党媒3月19日11字进行了回应：房价涨跌该由市场来决定。文章直言不讳指出，当前阶段每家房企面临的处境都不同，尤其是2020年“涉房融资三道红线”政策出台后，很多“踩红线”的房企都有通过降价促销加速回款的需求，如果地方商会或组织强行统一思想形成价格联盟，可能适得其反。

更不要说房子也是市场经济的产物，所以房价该由市场来调节。它的涨跌由市场供需决定，而非开发商。一小撮开发商为了自身利益统一思想统一战线联盟，这是试图垄断市场，是违背市场经济原则的，更是不合规的。 

对于上述党媒动之以情晓之以理地回应，我们表示完全赞同。事实上，对于上述开发商提出的3点“不降价”的理由，我们也认为是站不住脚的：

首先，每个城市每个地区的房价涨跌都是正常的市场行为，房价不可能只涨不跌。拿一线城市北京来说，过去两年多强调控下，局部地区的房价跌幅甚至超过了15%；

其次，降价不利于上下游行业发展，殊不知涨价更不利于金融、建筑、建材等行业的发展；

再者，当前阶段并非开发商“死撑要面子”的时候，连恒大、万科、融创这样的房企都早早选择走“降价促销回款”的途径了，其它房企更没有必要坐以待毙死扛了。资金链够硬扛得住还好，扛不住最后吃亏的还是自己，毕竟金融监管风暴已经刮起，房企也到了做出选择的时候了；

第四，房住不炒时代，全国楼市逐渐趋于稳定，国人对于房地产的态度也早有变化，过去那一套“房价只涨不跌”、“买涨不买跌”等思想已经过时，对于开发商、二手房东的正常降价，其实购房者早就不陌生了。

总结来说就是，当前的市场环境下，楼市已经告别了高速扩张发展时代，更告别了投资暴赚时代，不仅炒房投资客要认清现实，开发商更要早做准备。房价稳定，开发商的难关靠业内形成价格联盟，死扛不降价是无法挺过去的。正如党媒所言，房企若想长远发展，必须立足于当前，勇于审视自身存在的问题，降价促销能帮助房企化危为机扭转颓势，不失为上上之策。 

毫无疑问，从党媒的回应文字不难看出，党媒不仅不赞同房企搞“价格联盟”，还主张资金链承压的开发商应该早日走“以价换量拉动回款”的降价促销之路。

2021年该不该买房有结论了

有人觉得开发商搞“价格联盟”统一思想不降价，侧面印证了房价已经“扛不住”的事实，这某种程度上跟寓言故事“掩耳盗铃”有些类似。因此认为，2021年对于刚需而言，是买房的绝佳时期，因为有些开发商可能会真的撑不住，降价潮也会随之而来，届时买房窗口期也会到来。事实真的如此吗？

我们认为这种观点有一定道理：首先，严调控之下，房企确实处境艰难。一方面过去一年多来，金融政策持续收紧，房企的融资渠道几近封堵，很多中小房企都面临“无钱可借”的困境；另一方面，2021年是房企还债大年，平安证券估算今年房企待偿债务高达1.7万亿。所以综合来说，房企确实有以价换量拉动回款的需求，尤其是5、6月份，还债第一个高峰期将到来，如不出意外，第一波降价促销潮或可能到来；

其次，从市场层面来分析，2021年房价很难再继续上涨。一则，购房需求严重不足，央行报告显示，城镇居民家庭资产高达280万元，住房拥有率高达96%，两套房以上群体占比高达42%。也就是说，现实中绝大多数人根本不缺房子，之所以局部地区房价大幅度上涨，核心原因是房产配置不均衡导致的资源错配；二则，过去两三年，国家一再严防死守资金大举流向楼市，这无异于在源头上遏制了房价上涨的可能性，因为自始至终对房价影响最大的因素就是金融，管控住了金融，房价也就控制住了；三则，今年首度在22个城市试点“一年三次集中供地”，而且明确要求，每个城市的供应量必须加大，这毫无疑问是在土地市场供给源头上就加了一层保障。所以基于以上三个市场层面的分析，不难得出“房价上涨动力严重不足”的结论。

开发商有降价拉动回款的需求，与此同时房价短期无上涨的支撑，因此2021年该不该买房有明确结论了：刚需尽早打算，投资炒房立即叫停。

刚需为什么要尽早打算，这不是前后矛盾吗？首先，我们所谓的刚需是指对购房有绝对需求的群体，他们都面临不买房无法结婚、孩子无法上学、家人无处居住等情况。对于这类人，我们始终认为第一要关注的就是住房本身，区域、开发商、楼层、户型等才是他们要重点花心思研究的，至于房价走势，原则上应该忽略。其次，开发商即便有降价的需求，但平心而论刚需很难占到开发商的便宜，因为正常情况下，降价的楼盘开发商都会提高首付门槛，这一下子就提高了刚需的购买难度；再者，刚需等不起，他们是整个链条上最弱势的一方，从始至终都处于劣势处境。更不要说，有些有人口增量、经济发达的城市，房价仍然有上涨的压力，虽然这种涨幅无法让投资获益，但却能彻底隔断刚需的买房路。

投资炒房为什么要立即叫停呢？答案很明确，未来绝大多数城市房价涨幅很难覆盖购房时的成本支出。经济学家计算过，刨除掉资金成本、折旧成本、税费等，房价年涨幅不低于8%才能勉强保持投资的平衡。未来在房住不炒大局指导下，有多少城市的房产还能保持住投资增值的功能呢？答案是极少数。

更不要说，现在的金融环境已经彻底改变，投资炒房不具备条件，银行可加杠杆有限，而且现在很多城市都在严查严打经营贷炒房、信用卡购房等行为，有些城市甚至开始对刚需以往的群体“暂停贷款”。

退一万步说，即便你能预测出仍然具有投资价值的城市，但不得不承认，在这些城市想靠投资房产赚钱，将会愈加艰难，因为投资门槛和投资专业性都会要求很高。如果你是极其专业且有实力的投资者，尚可继续游戏，但如果你只是存有闲钱的普通跟风投资客，最好还是不要再蹚这趟浑水了。说白了未来投资炒房根本不是普通人可以参与的游戏。

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