解局 | 彰泰与旭辉 黄海涛的急流

来源：观点地产网

在2020年八月观点举办的博鳌房地产论坛上，彰泰集团董事长黄海涛表达了这样一种想法，企业发展看老板，老板看明白了，那他还得继续带领企业发展。

现在，黄海涛看明白了，所以旭辉来了。

合作

合作的方式是旭辉一贯模式。

2021年的第7个下午，彰泰集团与旭辉集团双方在广西南宁签署战略合作框架协议。

根据协议，旭辉集团与彰泰集团将按照65%：35%的股权比例共同合作成立旭辉彰泰公司。新成立的公司总部设在广西南宁，由彰泰集团董事长黄海涛出任平台公司董事长，旭辉集团现江苏区域集团副总裁胡翔出任平台公司总裁。

旭辉晚间亦发公告显示，本次合作方包括彰泰控股（香港）有限公司（“彰泰香港”），现时拥有桂林彰泰实业集团有限公司（“平台公司”）80%的股权；桂林合创建设投资有限公司（“桂林合创”），现时拥有平台公司20%的股权；及黄海涛及汪春玲（平台公司的实际控制人）。

据旭辉介绍，合作方目前通过平台公司拥有及/或控制多间公司、合营企业及房地产项目的权益。另一方面，旭辉的全资附属公司广西旭辉企业管理有限公司（“广西旭辉”）目前亦于广西拥有多间公司及项目的权益。

旭辉及合作方拟通过平台公司及广西旭辉成立上述合营，各方将于审核、估值及尽职调查后，就将获纳入合营企业的房地产项目达成协议。

公告指出，不纳入的公司、合营企业及房地产项目的权益将由平台公司或广西旭辉出售，而各方已同意纳入的项目将由平台公司或广西旭辉收购。

于合作框架协议签订时，将予纳入平台公司的具体公司、合营企业及房地产项目的权益尚未落实。纳入广西旭辉的具体公司及项目亦尚未落实。

合作框架协议项下的条款规定，旭辉中国将向彰泰香港及桂林合创收购平台公司65%的股权（“潜在收购事项”）；旭辉将以增资的方式与合作方就广西旭辉按65：35比例成立合营企业（“潜在出售事项”）。

简而言之，旭辉和彰泰成立旭辉彰泰公司，旭辉将其于广西的资产，彰泰将其资产装入旭辉彰泰。

合作模式在旭辉过往有参考案例。2017年10月银盛泰集团与旭辉集团股份有限公司正式签署《全面战略合作协议》，根据合作协议，银盛泰集团与旭辉集团将通过股权合作的形式，成立合作平台公司，任军先生出任平台公司的董事长。

回到此次合作，需要注意的是，广西旭辉旗下资产并不多，根据旭辉2020年中报显示，旭辉仅在广西南宁有所布局，旗下目前有两个土地储备项目，五象综保区银海大道147亩项目以及邕甯区和合路项目，规划建筑面积分别为39.27万平方米及15.83万平方米。以及1个尾盘项目美的旭辉城，剩余尚未确认可销售/余下尚未出售可出租建筑面积 （不包括停车位）1334平方米。

反观彰泰，据其官方网站显示，其目前已开发全国16城9县100多盘，开发面积近2000万平方米；销售金额和销售面积广西第1名、广西房企新增土储货值第2名。

事实上，此次合作可以理解为旭辉将购买彰泰65%的股权。

不过，不管是旭辉还是彰泰相关人士在接受观点地产新媒体采访时皆表示，将此次合作称为战略合作。据双方发布的消息，此次合作将保留双方在广西当地和省外区域的团队。

契机

“不发展的话，员工就没有舞台了，所以企业还是走上一条不归之路；除非你不想办企业了，那就逐渐萎缩，退出历史舞台，或者把企业卖掉。”

这是黄海涛曾言的发展道路。他坦言，“如果今天不走出去，明天走就更晚了，如果今天怀疑晚了，那明天再看今天就会更晚，所以只有往前走，这是必须的。时机是不好，那就更努力一点。别人顺风顺水游过去，那我可能逆风逆水也要拼命游。”

在2020年中旬，黄海波的想法还依然是冲刺规模，全国化发展。

黄海涛甚至提出未来一定是要进入前50名，因为资本永远青睐于规模，只有过了前50名才基本安全。尽管到了2020年，彰泰以335.2亿元的销售金额排名全国88，距离第50名还有差不多3倍的差距。

为此彰泰引入了知名的职业经理人张巧龙。张巧龙的加盟，彰泰看重的是其拥有带领蓝光走出川渝，布局全国，实现资本化的成功经验。

张巧龙上任董事长兼总裁之后，很快便提出“1+3+N”的全国化战略，即以广西为大本营，在华东、华中和粤港澳大湾区三个核心区域重点布局，同时开启了“现代化、全国化、规模化、资本化”。

而黄海涛也对张巧龙寄予了厚望。他曾表示，“我的能力已不具备带领这个企业快速发展了，因为年龄、资历、精力以及社会观念等，其实和这个时代是逐渐脱节了，应该让年富力强、有冲劲的人肩负起更大的责任。”

张巧龙的到来，使得彰泰很快开始了全国化的布局，第一站是无锡。6月23日，彰泰斥资13.9亿元竞得无锡市锡东新城70亩地块，楼面价1.7万元/平方米，溢价率43.29%，刷新锡东新城的最高楼面价纪录。

第二站是南京。7月10日，彰泰击败了20多家房企，竞得了位于南京雨花台区铁心桥街道小村的G29地块。彰泰拿地的代价是总价10.2亿元、溢价率20%。

无锡、南京之后，彰泰随后又在武汉、南昌、玉溪等成功拿地，同年彰泰还在成都、昆明、镇江、绵阳等地投资建立公司。

片区最高单价、超一倍的溢价率……彰泰每一次拿地都不可谓不高调。不过可惜的是，事情很快有了变化。

岁末，张巧龙辞任，离职日期在12月底。彰泰方面表示张巧龙将任事业合伙人兼集团执行董事。2021年初，张巧龙被传出将与刘森峰、王本龙一同创业。

或许，现在回过头来看，黄海涛此前表示要规模的想法并不难理解。众所周知，资本永远青睐于规模，规模小就意味着融资途径有限或财务成本高。

而彰泰从2019年下半年开始明显加大融资力度，但因没有上市，信托等非标融资依然是其主要渠道。但信托渠道很快被国家限制，再加上2020年下半年，对于房地产行业最重要的政策“三道红线”影响，规模较小的房企发展越发困难。

或许是上述原因，彰泰这个区域龙头企业选择与规模房企旭辉合作。

而我们也依稀可以从黄海涛过往言语中找到脉络：“发展才是解决一切的问题，不‘看多’那就要萎缩，一萎缩马上就倒退。不看多也得看多，除非不想发展了。”

责任编辑：张小曼(EN075)

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