旭辉永升捡漏彰泰物业，116倍与11倍PE之差

来源：房产装修家居资讯时间：2021-01-11 09:06

高手过招，刀光剑影。

当大家还在猜测，彰泰与旭辉合营背后，是真合作，还是被吞掉。彰泰物业却将真实委身于旭辉物业。

1月7日，永升生活服务（01995.HK）发布公告，其间接全资附属公司上海永升物业管理有限公司（简称“上海永升”）拟收购彰泰服务集团有限公司（简称“彰泰服务”）65%已发行股本，总代价约4.34亿元。

从新三板退市将近两年，彰泰物业未流露出要在港交所上市的计划。不过，通过此次转卖股权，彰泰物业与港交所有了微妙的关联。

收购完成后，彰泰服务的业绩将并表永升生活服务。时隔3年多，彰泰物业以另一种方式进入了资本市场。

重组前目标公司的股权架构图

卖掉彰泰服务的是泰兴控股有限公司（简称“泰兴控股”），持股93.12%，黄海涛夫妇是其最终实益拥有人。

按照双方框架协议，卖方要将独立第三方3%的股权转让到彰泰服务指定的一间实体进行重组，重组完成后，营运公司将成为彰泰服务的间接全资附属公司。营运公司即广西彰泰物业服务集团有限公司（简称“彰泰物业”）。

彰泰物业被永升生活服务吸纳其中。收购交易披露的第二天，永升生活服务大涨14.78%，股价创上市以来最高。截止1月8日收盘报价23.3港元/股，总市值389.20亿港元。

旭辉永升捡漏彰泰物业，116倍

第二次“上市”

彰泰集团是“桂系”龙头房企，在广西有“地产一哥”之称。物业虽没有地产如此盛名，却是黄海涛第一个推入资本竞技场的。

遥想2017年彰泰物业挂牌新三板，作为广西“首家”登陆资本市场的物业公司，在当地也是掀起了不小的轰动。彰泰物业也一度被认为是彰泰集团开辟的融资新渠道。

而上市18个月就选择摘牌退市，“换道打算进军港股”的猜测甚嚣尘上。但摘牌近两年的时间，黄海涛出席为数不多的活动中，基本没有谈起过物业上市的话题。

旭辉永升捡漏彰泰物业，116倍

这一次出售股权，彰泰物业的盈利现状也可得见。乐居财经了解到，近三年，彰泰服务及其附属公司收入增势明显，从2018年的1.63亿元增至2019年的1.93亿元，2020年上半年达1.07亿元，已经超过2019年全年的一半。

彰泰服务业绩虽连年上升，但永升生活服务给出的收购价，对其价值没有进行过高估算，甚至可以说捡了大便宜。此次给出的4.34亿元收购价，是按照2019年除税后净利0.52亿元，以市盈率11倍进行交易。而永升生活服务当前的市盈率约116倍，两者相差近10倍。

搭载着地产收购，永升对彰泰物业的并购算是捞着了。而且，对此次股权收购，黄海涛还做了业绩承诺，2020 年税后净利润不低于 0.60 亿元。截至2020年6月30日，彰泰服务资产总值3.89亿元，资产净值为9982.1万元。

其实，在转卖股权的前半年，彰泰物业就从内到外发生了一系列变动，外有名称更改，内有股东之变。

2020年9月28日，黄海涛成立了桂林泰永信息咨询有限责任公司（简称“桂林泰永”）开始整合收权彰泰物业。

10月初，桂林泰永进入彰泰物业，集合原4大股东的股权于一身，持股约97%，成为彰泰物业第一大股东，也就形成了此次收购之前的股权结构。

目前，彰泰物业由桂林泰永及一名独立第三方添龙国际有限公司各自拥有97%及3%的股权。

旭辉永升捡漏彰泰物业，116倍

穿透层层股权可知，彰泰物业的实控人为泰远控股有限公司（简称“泰远控股”），由黄海涛及汪春玲分别拥有62%及38%权益，而泰远控股也是彰泰服务间接100%控股的公司。

此次收购完成后，永升生活服务将凭着65%的股权，顺势成为彰泰物业实控人。

新三板挂牌18个月

“对外寻找机会，对内要实现变革，要强身健体，只有这样的话企业才能获得生存的机会。”也许将65%股权卖给永升生活服务，也是黄海涛说的“机会”的一种。

彰泰集团不是黄海涛创办的，却是他救活的，他做企业很有自己的想法。

黄海涛是桂林灌阳县人，退伍后曾当过粮食车队司机和酒店后勤部经理。1992年彰泰集团成立时，他作为一名普通的联络员进入公司。在台湾股东撤资后，黄海涛顶着压力接手了彰泰集团，从普通职员变成彰泰集团的掌舵人。

把公司从债务危机中解救出来，并带着彰泰从桂林开始往广西各省扩张。2017年8月，将彰泰物业推上新三板，以广西首家上市物企开始在资本市场前行，不过，挂牌18个月便宣告停牌退市。

在地产分拆物企分羹资本的当下，彰泰集团将物业“卖身”显得有些另类，或许黄海涛有其他考量，而对于永升生活服务而言，这笔收购是个不错的买卖。

“收购彰泰物业能进一步扩充业务运营规模及范围、增加市场份额并提高于广西区域的竞争力。”经过20多年的积累，彰泰物业的规模可观。

截至目前，其覆盖全国 17 个城市，在管面积超 1000 万平米，合约面积超 2400 万平米，合约在管比达到2.4，管理业态覆盖住宅、公建、写字楼、商业综合体等。

永升生活服务第三方在管面积在扩充。上市之后，其一直在积极加大第三方面积的份额，对母依赖程度在降低。2020年上半年，其来自第三方在管面积的占比76%，来自母公司旭辉的在管面积为1841万方，占比约24%。截至2020年6月30日，永升生活服务上市所得款净额还余1.6亿元。

委身永升生活服务，彰泰物业也算是曲线加入“上市”之列，业绩并表是对其规模和营收的一种考验，不知“永升+彰泰”会有一个怎样的资本新故事？