年报点评29丨融信集团：重仓长三角，财务指标0踩线

克而瑞研究中心  房玲、易天宇

导 读

2021年销售目标1600亿，营收或超600亿门槛，长期计划控制净负债率70%-90%。

【全年去化率达71%，2021年目标1600亿】2020年融信集团累计实现销售金额1551.73亿元，同比增长9.8%，目标完成率100.76%；此外年内实际回款率达80%，去化率达71%。2021年融信销售目标不低于1600亿，预计全年供货约2300亿，去化率达70%，销售目标可期。从城市贡献来看，销售业绩主要贡献来自杭州、福州和南京，三个城市占到了总量的53%；其中杭州的销售金额为482.47亿元，占比达到了31%，坚持区域深耕还是融信一贯的策略。

【合作开发下重仓长三角，82%的土地储备在一二线】2020年融信投资力度加大，全年共新增50块地块，新增土储建面871.63万平方米，同比增长19%；拿地总价622.57亿元，同比上升69%，平均土地成本 9596元/平方米。从拿地结构来看，融信以深耕长三角地区为主，新增建面占比达58%，相比2020年全年增加11个百分点,其中杭州、阜阳拿地规模均超80万。

【疫情影响营业收入下滑6%，盈利水平未来将逐步回升】2020年融信中国实现营业收入483.03亿元，同比下降6%，主要由于疫情影响，工程上有两到三月的延后性，预计2021年整体结转规模会较2020年增长20%以上，超过600亿门槛。毛利率同比下降至11%，管理层称，一方面是由于限价政策，政府批价低于预期，而期内高价地项目集中结转，导致部分项目毛利率偏低；另一方面是因为部分为收购项目结转，拉低了整体的毛利率水平。随着高价地项目的结转，2021年整体毛利率有望逐步回升，管理层预测大体上会到13%到15%之间。

【三条红线全部达标，未来回购美债降低融资成本】截止2020年，融信的借贷利率为6.55%，同比下降了0.3个百分点。融信表示未来会继续关注融资结构，通过回购高息美元债、发新债的方式，进一步降低融资成本。从三条红线指标来看，融信全部过线，属于绿档企业；净负债率为83%，同比上升约13个百分点；现金短债比下降至1.2，仍能覆盖短债；剔除预收账款后的资产负债率为69.9%。管理层表示未来长期计划将净负债率控制在70%至90%间。

01

销 售

全年去化率达71%

2021年目标1600亿

2020年融信集团累计实现销售金额1551.73亿元，同比增长9.8%，目标完成率100.76%；销售面积725.09万平米，同比增长10.7%；销售均价21401元/平米；此外2020年实际回款率达80%，实际去化率达71%。

2021年融信销售目标不低于1600亿，预计全年供货约2300亿，去化率达70%。由于2021年供货结构与2020年差距不大，仍以长三角与海西地区为主，预计全年销售目标可期。从供货节奏来看，2021年上半年预计将会完成全年50%-55%的销售计划作为目标。据克而瑞排行榜，2021年一季度，融信中国总合约销售额约为397.4亿元，目标完成率25%。

从各城市的贡献度来看，2020年融信集团销售业绩的主要来源为杭州、福州和南京，三个城市占到了总量的53%；其中杭州的销售金额为482.47亿元，占比达到了31%。布局高能级核心城市，能够保证项目去化，例如杭州沁澜中签率只有1.8%，35天做到三期推售全项目售謦；苏州、杭州、郑州等项目都在当地取得了不俗的成绩。

02

投 资

合作开发下重仓长三角

新增土储八成位于一二线

2020年融信投资力度有所加大，全年共新增50块地块，新增土储建面871.63万平方米，同比增长19%；拿地总价622.57亿元，同比上升69%。从拿地方式来看，融信通过强强联合，积极采用合作拿地的方式，减少市场风险及企业资金压力。2020年新获取的50幅地块中，48幅均为合作开发，新增土储权益建面占比为46.1%。

从拿地均价来看，2020年融信的新增土储均价为7143元/平米，同比增长42%；主要在于年内融信于杭州、上海获取了多块高价地块，未来需关注当地的限价政策以及项目的盈利空间。

2020年融信集团土地储备的总建筑面积约为2870万平方米（权益约1456万平方米），其中约210万平方米为持作出售已竣工物业，约2460万平方米在建及约200万平方米持作未来开发。此外土储建面中超82%位于一二线城市，长三角占比67%，一定程度上保障了企业项目去化。

从拿地结构来看，融信以深耕长三角地区为主，新增建面占比达58%，相比2020年全年增加11个百分点；其中杭州、阜阳拿地规模均超80万，杭州的新增土储达到112万平米，占比13%。此外二线城市拿地占比达49%，除杭州外，太原、福州、重庆均拿地较多，新增建面分别为89、78、53万平米。

值得注意的是，融信还拥有457万平米的待确权旧改项目，主要集中郑州、太原两城共四个项目，未来融信可继续加快旧改确权进度，为企业注入利润可观的优质土储。

03

盈 利

疫情影响营业收入下滑6%

盈利水平未来将改善

2020年融信中国实现营业收入483.03亿元，同比下降6%。融信表示营业收入规模下滑是由于疫情影响，工程上有两到三月的延后性，而目前融信已售未结转超过850亿元，预计2021年整体结转规模会较2020年增长20%以上，超过600亿门槛。从利润表现来看，毛利润下降为53.12亿元，毛利率同比下降至11%；净利润下降为34.94亿元，净利率同比下降至7.23%；归母净利润下降至24.28亿元。

对于毛利的短期下滑，管理层称，一方面是由于限价政策，政府批价低于预期，而期内高价地项目集中结转，导致部分项目毛利率偏低；另一方面是因为部分为收购项目结转，拉低了整体的毛利率水平。随着高价地项目的结转，2021年整体毛利率有望逐步回升，管理层预测大体上会到13%到15%之间。

04

负 债

三条红线全部达标

未来回购美债降低融资成本

2020年3月和4月，融信分别发行了12.90亿及11.06亿元资产支持证券，年利率为5.9%。此外境外债方面，2020年6月融信还发行了3年期7.35%利率的2.5亿美元及1.6亿美元的优先票据，创融信长年期债务最低利率水平。截止2020年，融信的借贷利率为6.55%，同比下降了0.3个百分点。融信表示未来会继续关注融资结构，通过回购高息美元债、发新债的方式，进一步降低融资成本。

从三条红线指标来看，融信全部过线，属于绿档企业。2020年融信净负债率为83%，同比上升约13个百分点，主要是由于期内现金持有减少，同比下降了13%至299.02亿元；此外现金短债比相比2019年的1.83下降至1.2，仍能覆盖短债；长短期债务比1.88；剔除预收账款后的资产负债率为69.9%。管理层表示未来长期计划将净负债率控制在70%至90%间。

排版丨Jenny

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