大型租赁社区的发展潜力与进程

今年两会提案聚焦租赁市场，规范和支持租赁市场健康稳定发展。住房问题也是民生问题，在住房供需矛盾逐渐显现的时刻，国家积极培育和发展租赁住房。因此近年来中央不断加码发展租赁市场政策，从2019年中央经济会议提出“要加大城市困难群众住房保障工作”，到2020年提出“解决好大城市住房突出问题”，以租赁市场现存问题为导向，较以往更加务实和聚焦。同时，十四五规划建议中提出有序均衡供应住宅用地，推进集体土地租赁住房试点，优化住房供应空间布局，促进职住平衡。

今年是十四五规划实施的第一年，住房租赁被写进国家战略规划，租赁市场将迎来前所未有的机遇和重大窗口期。本文将重点放在住房租赁市场中大型租赁社区，从大型租赁社区的发展潜力和路径着手进行分析，或将为大型租赁社区的后续发展提供一些新的思路。

一、大型租赁社区市场潜力大

（一）政策利好，人口导入加快促使租赁住房市场发展

2020年8月，国务院常务会议上，要求加强新型城镇化建设，补短板扩内需，提升群众生活品质。同时会议强调，要发展劳动密集型产业，为进城农民就近打工就业提供机会。2020年12月，中央经济会议关于租赁市场的发展，再提“房住不炒、租购同权”，从租赁供给、租购同权、租赁企业保障等方面提出新的指导性要求。要解决好大城市住房突出问题，高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策。十四五开局之年，住房租赁提高到国家战略的层面上，解决好劳动密集型产业的基层员工住房问题，也成为“解决大城市住房问题”的工作重点。

需求对于市场发展有着至关重要的意义，而对租赁市场而言，需求方自然是城市流动人口。数据显示，国家流动人口在在2014年达到高峰2.53亿，随后逐步稳定在2.4亿左右，这其中大部分人只能选择狭小逼仄、安全隐患巨大的群租房、隔断房，整体租住环境极差，因此住房租赁的发展显得极其重要，解决好这部分人的居住问题成为亟待解决的问题。

图1：2012-2019全国流动人口数量

人口是驱动城市发展的引擎，无论流动人口还是常住人口都能够加快城市发展进程，带来内需型消费的增加，充实城市服务业、工业劳动力，进一步激发城市活力，最终提升城市经济总量和增长水平。从2019年部分城市人口流入情况来看，各省会城市都有不同程度的人口流入，在城市产业升级的过程中，扮演着极为重要的角色，随着第二、三产业的发展，基层劳动者人口将持续大规模增加，一方面要满足产业结构的调整，一方面要保证各类人群的就业率，回归“实体经济”，所以这些“城市劳动者”中存在着大量的租住需求。

图2： 2019全国主要城市流动人口数量

（二）经济复苏，企业向好，企业租房供需端失衡显著

近年来，国内经济下行压力持续加大的背景下，2020年初新冠疫情这只黑天鹅使全球经济受到不同程度的冲击，国内外经济环境和我国发展情况均受到非经济因素的影响，国际循环大动能减弱，进出口贸易受到严重影响，进一步影响了国内经济发展。为了保持制造业比重基本稳定，巩固壮大实体经济根基立足国内经济发展，依靠国内市场拉动经济，成为疫情期间促进经济发展的有效方法。十四五规划中明确提出“加快发展现代产业体系，推动经济体系优化升级”，提倡回归实体经济的发展。随着疫情逐步管控，各城复工复产，经济不断复苏，需求拉升，企业发展向好，用工需求逐渐增多，一方面用于补充疫情下流失的工人，另一方面为了加速企业发展，扩张规模，增加营收，企业员工数量显著增加，企业对员工住宿问题的解决也成为首要解决的问题，然而解决企业员工住宿问题需要多方面进行协调，难以在短期内解决。企业员工职住不平衡问题逐渐显现，企业员工流动性加大，无论对企业还是社会经济发展均有较大的弊端。未来为了解决企业员工的住宿问题，大型租赁社区的发展空间巨大。

（三）大型租赁社区的空间优势决定了可以开拓更多可能性

随着企业员工对租赁住房需求量的不断提升，公租房成为解决城市劳动群体住房问题主要的的途径，也是保障性住房的重要组成部分。但大城市的公租房能够解决的企业员工住宿需求量可谓是杯水车薪，同时，由于大量用工企业位于远郊园区，距离市区较远，居住配套贫乏，难以满足“90后新蓝领”对生活配套的较高要求。因此，从产城融合的角度推进园区住宿配套建设，除了可以改善企业员工的住宿条件，也能在一定程度上降低员工流动性，帮助企业降本增效，从企业端为大型租赁社区提供了发展的土壤；同时，2020年底的中央经济会议中强调，“探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房”，从政策端加码了大型租赁社区发展的有利条件。那么大型租赁社区为什么能够解决企业员工存在的职住不平衡问题呢？

首先，大型租赁社区基本位于城市郊区、产业园区，能够完全承载园区企业的住宿需求，有地理空间的优越性；其次，由于大型租赁社区可支配空间较大，能够衍生出多种商业形态；最后，由于大型租赁社区租客人数较多，能够较好的发展社区商业，实现商业、居住、生活的完整闭环，帮助企业员工实现职住平衡。

下面我们将从大型租赁社区的演变开始，了解大型租赁社区，知其来处，才能更好地展望未来。

二、大型租赁社区的演变

根据租赁企业运营的物业分配是否集中，可分为集中式公寓和分散式公寓，而分散式公寓存在的商业模式漏洞十分显著，2020年的疫情黑天鹅也加速了对公寓行业的洗牌，两种管理方式差别显著，此处主要针对集中式公寓中的大型租赁社区进行研究，通过对大型租赁社区发展历程的研究，探讨未来可能出现的新机遇。

（一）单一的租金差盈利模式（社区1.0）

在需求走弱与政策严厉调控下，楼市由增量时代转向存量时代，房地产市场逐步迈入了下行周期。多家大型房企布局租赁市场，试图发掘存量资产价值。在发展初期，大部分项目以包租模式进行运营，即租赁平台通过收购或租赁的模式取得项目整体的管理权(通常为整栋，或整栋中的几层)，统一进行改造后出租的一种租赁公寓模式。这种集中式公寓一般位于城市中心或者近郊区，本身周边商业较为发达，其次项目体量较小，难以支撑项目内部商业氛围的打造，因此，企业的主要盈利来源是租金差，利润较小。这种模式也是大型租赁社区的发展的雏形，即大型租赁社区1.0版本。

（二）搭建大社区持续管理的有效系统，实现“居住+生活”线下线上生态社区体系（社区2.0）

随着国家产业的不断升级，园区对租赁需求不断增加，得益于园区企业大多位于城市远郊区的地理条件，大型租赁社区应运而生。对于城市基层劳动者，他们需要一个安全舒适的家园，一方面，需要将安全治安环境问题进行全面；另一方面，需要在生活配套和服务上，做更多维度的丰富和升级。因此，大型租赁社区的运营需要开辟新的盈利价值，通过搭建SaaS平台提高运营管控能力，链接线上线下生态系统。通过线上生态有效链接用户与企业，一方面帮助企业有效管理租赁社区；另一方面通过终端app提升用户幸福感，提供有针对性的增值服务。通过线下生态为客户提供住宿服务和商业服务，满足租户的租住和生活多种需求，这种模式即是大型租赁社区的2.0版本。

图3：乐享住功能布局图

以乐璟生活社区为例，依托“政企银”模式，在业内首创“生态大社区”概念，以匹配产业升级发展需求的人才安置问题，为园区企业提供高品质、高性价比、标准化的“生活+商业”住宿类产品及服务，实现园区人才安居乐业目标。一方面，乐璟利用自主开发的“乐享住”社区安防管理系统，将整个社区的人防、安防、技防全部整合成一个完整的安全系统，同时在用户端设置多样的增值服务，例如搬家保洁、社群电商、私有社区等，为每个客户提供多样化的增值服务；另一方面通过对原社区的修复改造，增添了大量生活配套设施和服务，比如美食广场，奶茶店、超市、24H便利店、健身房、篮球场等，全方位满足园区内劳动者们的多样化生活需求，而社区服务更能辐射到周边产业园区及居民区，带动社区及周边的经济活力。

图4：乐享住功能布局图

图5：乐璟生活社区线下生态布局图

三、未来居住租赁社区展望

（一）社区线上线下联动，打造云服务/云管理平台（社区3.0）

与地产物管发展历程相类似，在经历了最初的基础物业管理模式之后，租赁社区衍生和发展出了不同的物管收费模式。在租赁企业发展过程中，为解决租金收入造成的的后劲不足问题，最好的解决办法就是形成多元经营战略，联动线上线下，服务转型，打造智慧云平台，让大型社区为租客提供有针对性的“个性化”服务。

无论高学历人才还是普通蓝领，都不再满足传统的员工宿舍，而是在满足住的需求之外，还要满足这些人群的精神需求。在园区内提供图书馆、企业培训，保证人才精神层次上的提高。同时，将企业文化融入园区，不定时匹配相应的企业培训，帮助人才快速成长。在保证住宿的基本需求被满足后，最大限度地扩大企业主体的主动性，帮助企业提升员工素质，增加员工满意度，从而降低员工流动性，实现降本增效。

除此之外，实现在To B端展现更多的合作模式，对To C端形成更多的服务模式，将入住企业的文化延伸到大社区里，形成一体。通过最大限度地整合资源，实现一个惠及所有人的商业生态系统，赋能更多的租赁社区项目。

总结：

对大型租赁社区而言，从发展潜力上看，政策有利好，发展空间较大；从发展进程来看，目前大型租赁社区正从2.0版本向3.0版本升级，更加注重智能打造，智慧升级，紧跟互联网发展的这趟快车。对于致力于大型租赁社区业务的企业而言，提早布局和更新运营模式，将会借势而上，赢得发展先机，把握未来机遇

相关知识

大型租赁社区的发展潜力与进程
强势入局！租赁社区或“霸屏”未来租赁地图
租赁政策利好基层劳动者，“大社区”或成未来主流形态
上海：五个新城探索出台与中心城区差异化的购房和租赁政策
后疫情时代的长租公寓市场变局 或向租赁社区转型趋势明显
睿星资本Greystar在中国推出首个高端租赁社区品牌“驻在
睿星资本Greystar在中国推出首个高端租赁社区品牌“驻在LIV’N”
旭辉领寓首个综合租赁社区落地上海
老旧改造焕发新活力 闲置大院化身青年租赁社区
坚定发展租赁社区,旭辉领寓综合实力获多方肯定