租赁政策利好基层劳动者，“大社区”或成未来主流形态

进入2021年，住房租赁市场备受关注，解决好大城市住房问题被提到突出位置。租赁用地和集体用地的供给不断增多，租赁行业规范化和监管力度也在不断加大，来满足租房主力人群——城市基层劳动者的住房需求。市场格局也随着行业发展悄然变化，在土地政策和行业规范的双保险的加持下，未来，随着大量租赁社区项目的建成入市，大中型租赁社区形态可能会成为主流，引导租赁市场向社区化、品质化、生活化的方向发展。

一、“城市基层劳动者”住房租赁市场供需有缺口

随着城市产业经济的升级和发展，我国基层劳动者的规模呈现逐年增长趋势，根据统计显示，城市中的流动人口约有2.46亿人， 2019年末全国就业人员中，第二产业就业人员占27.5%，第三产业就业人员占47.4%，其中以餐饮服务、外卖配送、快递物流等劳动密集型行业，存在大量员工租赁需求。这类群体过去主要通过群租、租住违建、工住混合、地下室等方式满足居住需求，不仅安全隐患极大，他们的基本生活需求也无法得到保障。随着城市的改造和发展，这一群体有强烈的改善租住环境的需求。未来，在整个国家的产业调整和发展实体经济的过程中，由产业驱动带来的劳动群体租赁需求将不断增长，为其提供高质量、高性价比的租赁空间问题亟待解决。

然而，根据国家统计局发布的《中国统计年鉴2019》，各阶层收入及人数占比数据中我国有约90%的人月收入在5000元以下，62%的人月收入在2000以下；月收入过万的只有5%。可以看出，中国的人均收入还处于相对较低的水平，加上我国一些特大城市房价偏高，而基层劳动者群体收入相对偏低，在租房阶段容易遭遇的租房难，租房贵的问题，“城市基层劳动者”由于支付能力有限，只能住在空间狭小，存在安全隐患的群租房，或者花费大量时间通勤。所以，城市中心区和郊区均需要配套建设一定比例的高质量、高性价比的租赁住房，来满足他们的居住需求。

二、租赁土地政策利好“劳动者”，城市郊区或可承接更多需求

1、从租赁土地区域分布来看：八成位于城市近远郊

整体上来看，租赁用地的分布主要集中于远郊区域，占总供应量的49.6%，而近郊区域和城市中心区的占比则较为接近，分别为27.3%和23.1%。

一方面，租赁用地在一定程度上能为助力城市发展，打造职住平衡的城市居住体系，帮助产业发展解决人才居住问题，配合产业聚集区域的需求，更多分布于城市近郊和远郊区域。另一方面，受城市发展成熟度的限制，成熟的中心区域可用土地稀少，为满足区域内基本居住需求，中心区和郊区均需要配套建设一定比例的高质量、高性价比的租赁住房。

据统计，目前已有18个试点城市加码集体用地供应。其次，产业外移至全新开发的周边区域，租赁住宅的配套建设可以说是必要的辅助条件。

2、从租赁用地价格上看：租赁用地价格仅为宅地价格3成

另外，由于政策性扶持等原因，多数城市租赁用地价格均大幅低于住宅用地。整体来看，租赁用地楼板价约为住宅用地价格的3成。分城市来看，上海租赁用地价格不到住宅用地价格的6成，广州租赁用地价格约为住宅用地价格的5成左右，深圳租赁用地价格约为住宅用地价格的4成左右，杭州、南京、苏州等租赁用地价格在住宅用地价格的3成以内。租赁用地价格租金较低，一方面利好保障租赁住房计划的落地，一方面可以更多的覆盖低收入基层劳动者的住房需求。

3、趋势：大中型租赁社区或成未来趋势，填补租赁空缺

根据对已成交租赁用地规模体量的统计（按照套均面积60㎡的规划），500-1000套规模的中型社区占比22.5%，1000-2000套规模的大型社区占比42.3%，2000套以上规模的超大型社区占比也颇为可观，达到27.6%。

在“租售并举”的大背景下，政策倾向于引导租赁社区向大中型集中式居住社区方向发展。大中型集中式租赁社区更便于前期整体规划、完善社区配套及后期运营管理，可以从整体上提升租住的生活品质和感受。同时，超大型租赁社区，作为大型产业集中区域的刚需配套建设，也有很重要的地位。未来，随着大量租赁社区项目的建成入市，大中型租赁社区形态可能会成为主流，引导租赁市场向社区化、品质化、生活化的方向发展。

三、各地行业规范和监管不断完善，为劳动者“扬起”权益保障

1、劳动者居住存在的一系列安全、卫生、治安问题需解决

2020年，在新冠疫情的冲击下，经济的增速放缓，行业持续震荡，高杠杆+租金贷模式下的公寓企业“暴雷”事件频发。并且，现在“城市基层劳动者”的住宿还存在一些问题。

一方面是大城市保障性住房供应不足，住房供应结构有待优化，以及人地匹配问题。“城市劳动者”因为支付能力有限，只能住在空间狭小，存在安全隐患的群租房，由此各种隔断房，缺失部分生活功能房较多，这部分房源并不符合建筑、消防、治安、卫生等方面安全条件，显现出一系列安全隐患问题，又或者需要花费大量时间通勤，这一群体有强烈改善租住环境的需求。

另一方面是不规范的租房环境导致的一系列风险，比如存在“高进低出”“长收短付”等经营风险，疫情期间催化下的多起跑路和暴雷事件，有的业主已经遭遇平台逾期支付租金的情况，租客和业主利益都遭受损失。

另外，作为新的“千禧一代”，年轻群体对居住条件也提出了多样化的要求，不同于父辈的克制型消费，更注重环境、场景、个性化、多样化，追求相对体面，服务配套设施完善的租住环境，所以解决企业员工职住不平衡的问题，就需要在产品的定位和服务上，做更多的思考。

2、行业规范不断健全，帮助保障劳动者权益

在“租售并举”政策背景下，从中央到地方陆续出台一系列租赁行业监管政策，监管力度进一步加强，行业标准和规范也不断完善，一定程度上帮助解决人才安居问题。随着针对租赁市场行业规范和监管政策的不断完善，优质产品的出现，使租赁市场真正发挥其有效平衡住房需求的功能，解决城市发展中的供需矛盾问题，以及满足员工对于安全、舒适、便利的需求。

四、细耕“安全、舒适、便民”三大运营要素，大社区模式或成趋势

综上可以看出，城市基层劳动群体对于住宿的需求具备三个要素：安全、舒适和便民。目前公租房是解决城市劳动者群体住宿的主要方式，也是保障性住房的重要组成。但目前的很多产业园区建设配套往往滞后于实际需求，不重视园区员工生活的改善，园区内的住房和生活配套设施陈旧或缺失不足，无法满足日益增长的劳动力需求。所以产业园区需要更新原有居住环境，可以容纳更多的劳动者，填补更多租赁缺口。

为了让这些城市劳动群体，产业工人住有所居，各类企业纷纷出场，为其提供符合需求的公寓产品。其中租赁社区的出现，帮助解决更广大的基层劳动者住宿需求。租赁社区多数体量较大，围绕新兴产业园区、产城融合区域进行建设。园区多数是由政府或大企业主导，离城区稍远的产业聚集区。

2020年，长租行业受疫情影响，但仍有大量大型租赁社区相继开业，这对行业而言是为数不多的好消息，约有15家大型租赁社区开业。譬如，1月，旭辉领寓首个租赁社区，柚米社区在北京开业；5月、6月和9月，乐璟生活社区在天津、上海、青岛相继开业3个项目；10月，国内长租品牌自如上线旗下首个租赁社区——广州黄埔凯得青年公寓等，据悉2021年度也将有约50个大型租赁社区开业，其中乐璟生活社区将开业约30个租赁社区。

相较于市面上的租赁产品，集中式租赁社区给人最直观的感受就是体量更大，优势在于集中式的物理空间，在公区利用和服务上可以更加多元，为租客提供更多的商业及生活配套服务，加上租赁土地政策等的支持，进一步帮助缓解住房供需矛盾，解决员工职住平衡的问题。

另外，除了体积大，与传统集中式公寓不同的是，租赁社区多了“社区”的概念，考虑到产业园多聚集在城市郊区位置，缺少基本的商业、娱乐和休闲等配套，尤其出行也有不便。租赁社区一般会匹配一定比例的社区商业、比如餐饮、超市、菜市水果、健身房等生活配套需求设施的引入，帮助解决了产业人员的基本生活和休闲的需求。

以乐璟生活社区为例，乐璟生活社区依托“政企银”模式，在业内首创“大社区”概念，主要为产业园提供员工住宿配套和生活服务等，围绕产业资源丰富的大中型城市布局，目前规模1.7万间。乐璟通过对原社区的修复改造，增添了大量生活配套设施和服务，比如美食广场，奶茶店、超市、24H便利店、健身房、篮球场等，全方位满足园区内劳动者们的多样化生活需求，全面打造“生态型大社区”，而社区服务更能辐射到周边产业园区及居民区，带动社区及周边的经济活力，帮助城市新市民实现安居乐业的目标。

除了在生活配套和服务上，有更多维度的丰富和升级，另一方面，需要将安全治安环境问题进行全面改善。同样以乐璟为例，乐璟生活社区采用市面上领先的 “乐享住” 住宿管理系统，该系统中的“云盾宿管”功能将整个社区的人防、安防、技防全部通过系统的方式集中管理起来，将社区安全管理提升一个层级，为安全、舒适的社区建立坚实的“后盾”。

值得关注的是，以乐璟生活社区为代表的租赁大社区，或成为未来租赁社区商业的典型模式。这类全场景的生态社区，除了提供住宿服务，配套的社区服务，如社区食堂、超市、健身房等，满足了基层劳动者的刚性需求，产生了可观的收入，同时依托社区上万的租户，在线上平台的加持下，实现了线上线下的联动，可无限扩充和延展社区服务，挖掘商业潜力。

住房问题关系民生福祉、关系宏观经济。“租赁社区”是国家建立多主体供给，多渠道增加租赁住房土地供应，租购并举住房制度下大背景下的时代产物，要让城市劳动者住的舒适，生活便利，有治安，有社交，有娱乐，让其拥有理想之居，是一个必要并且有意义的事。随着大量租赁用地的推出，租赁社区或将成为未来长租公寓的一大趋势。

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