年报点评|世茂集团：坚守稳健 步步为先

2020年，部分房企试图改变步调，从单一区域加速转向全国布局，加快低能级城市去化，以短期效益的降低换取变换赛道的机会。不过，对于早已踏上高质量、高运营发展道路的房企而言，它们当下思考的是更加长远的未来。

近年来，世茂集团（813.HK，下称“世茂”）在规模道路上策马扬鞭，但并未忽视增长的质量——世茂曾主动放缓对规模的要求，率先追求有质量的增长，将规模与利润并重，规模效应的良性循环逐渐显现——在行业规模降速、盈利收窄、“三道红线”等大背景下步步为先。

去年，不仅是世茂深度聚焦利润之战的第一年，也是其进入高质量发展阶段的第四年。集团在增速跑赢行业的同时，实现营收利润逆势双增，以稳健的财务水平全面达标“三条红线”，深化“大飞机战略”培养长周期的发展能力。

销售规模破三千亿 排名晋升增速领先

规模跳涨，是近年来世茂发展的首要特点。

自2017年跨越千亿门槛之后，世茂仅耗费两年时间就超越了两千亿规模，2020年销售额更是同比增长15.5%至3003亿元，在超额完成年度目标的同时，迈入三千亿大关。

这一切都得益于世茂的未雨绸缪。为踏准发展周期，世茂曾于2015-2016年主动放缓对规模的要求，进行去库存的优化调整。此后，世茂制定了一个为期五年（2017年-2021年）的发展计划，其核心正是实现销售规模的快速攀升。

得益于规模的快速增长，世茂赢得了行业前十卡位战，并在连续三年间稳步上升。行业机构榜单显示，2020年世茂的行业排名晋升至第八位。

实际上，世茂不会受排名所累，也没有给予自身过大的增长压力，其近年来的销售目标相较实际增速均较为保守。在世茂集团董事局副主席、总裁许世坛看来，世茂只要每年保持进步，就必然会在行业中前进，至于前进的名次，并不如跑赢行业增速重要。

2019年，对标行业前20强房企20%的平均增速，世茂将增速推至45%以上。如今，世茂的对照组已缩小至行业前十，面对规模越大增长越困难的阻力，集团再次跑赢同规模房企——以15.5%的增速超过Top10房企平均9%的增速，同时实现销售均价1.75万元/平方米，超过Top10房企平均1.26万元/平方米的销售均价，表现坚韧。

与近年来设定的稳健目标相同，世茂将2021年的销售目标定在了3300亿元，目标增速10%以上。按其5500亿元的可售货源计算，完成60%的去化率即可达成目标。

打好“利润之战” 多元业务稳中有增

随着“土地红利”时代远去，去年房地产行业利润空间收窄的现象愈发凸显，高质量增长、精细化管理成为房企业绩会的高频词汇。

世茂在接连实现规模攀升，完成自我超越之后，进一步调速换挡，继续夯实长期价值的稳健可持续竞争力。在世茂的发展视野里，规模与利润早已被置于同一地位，并在近年来平衡着二者的水平。

2020年，世茂的盈利面继续稳健增长，实现营业收入1353.5亿元，同比增长21.4%；实现毛利额396.7亿元，同比增长16.2%，毛利率达29.3%，维持在行业优势水平；核心利润增长至191.4亿元，同比上升24.9%，股东应占核心利润152.2亿元（包含物业股权处置收益），同比上升45.2%，核心利润增速超20%，盈利能力稳步提升。

值得一提的是，世茂的物业板块与多元化板块均克服了疫情的不利影响，在2020年稳健提升，成为其有质增长的底色。

其中，世茂的物业结算收入同比增长19.8%至1261.3亿元，结算面积同比增长18.3%至830.6万平方米，结算均价为15187元/平方米，维持在高位。

得益于“大飞机战略”的稳步推进，世茂多元业务收入占比实现逐年提升，同比增至6.8%。集团实现多元业务收入86.3亿元，同比增长33%，在疫情的不利影响下计划完成率仍达99%。其中，商娱收入19.6亿元，酒店收入16.4亿元，服务收入50.3亿元。

如果说世茂规模的增长是未来营收的基本盘，那么多元业务便是其长期流动性与穿越长周期的保障。

年内，世茂持续拓宽发展航道，服务、酒店、商业及主题娱乐发展愈发稳实：世茂服务在上市之后交出亮眼答卷，在管面积、营收均快速增长，并着手解决独立性、增值服务等行业痛点；世茂酒店实现签约32个项目，为中国酒店业及城市再添新地标；商业及主题娱乐方面，多个业态入市开业，加速实现世茂对城市的深度赋能与扎根。

“三道红线”全达标 高运营优势凸显

当下，“三道红线”、“两集中”等政策的推出，正在倒逼房企寻求在“管理红利”时代长效发展的新道路。其中最为重要的指标，便是债务与流动性。

对于长期实行稳健财务政策的世茂而言，预先的严格调整已经为其在政策推出前打下了足够基础，为当下及长期的发展留出了足够的时间与空间。

2020年，世茂延续了此前优秀的净负债率水平，同比下降7.1个百分点至50.3%，已连续9年维持在60%以下；实现资产负债率（扣除预收款）68.1%；现金短债比（扣除预售监管资金）达1.16倍，成功由“黄档”转“绿档”，将各项金融风险指数控制在安全线以内。

世茂集团执行董事、财务管理中心负责人汤沸在业绩会上表示，世茂已经将“三道红线”指标内化为内部管控，即使没有外部政策也在一直进行稳健的财务控制，在房企精细化管理的形势下，集团的高运营优势将持续凸显。

与此同时，世茂的负债结构持续优化，并以优秀的内生、外融水平充分支持集团的流动性。其中，世茂1年内到期负债占比仅25%，1-5年期负债占比达66%，5年期以上负债占比9%，长短期债务结构合理。以债务种类计，世茂银行借款及其他占比达57%，公开市场债券占比达43%，融资结构健康。

在内生方面，期内世茂实现回款2252亿元，同比上升15.5%；现金及银行存款684.7亿元，同比上升14.8%。

在外部融资方面，世茂保持渠道畅通，年内与境内外约60家金融机构稳定合作，持续扩大合作银行范围，年末约有700亿元未动用金融机构融资额度。受益于集团多元的融资手段，世茂融资成本继续维持低位，2020年融资成本约5.6%，连续4年处于6%以下；固定利率债务超过63%，未来利率水平将持续稳定。

严格的财务内控管理亦带来评级机构对世茂的肯定，惠誉维持“BBB-稳定”的投资级评级；穆迪为Ba1，标普为BB+，年内均由“稳定”调升至“正面”，再升一级即为投资级。各主体国内评级均为AAA最高评级。

前瞻布局核心区域 土储红利加速兑现 

在良好债务结构与充裕流动性的支持下，世茂近年来得以放开手脚持续补充粮仓，为长期发展进行铺垫。

2020年，世茂新增100块土地，权益前土地总价约908亿元，新增货值2860亿元。在新增的1535万方土储中，一二线及强三四线城市货值占比86%。

截至2020年末，世茂权益前土地储备约8175万平方米，货值约13800亿元，同比增长6%，遍布超100个核心城市，434个项目。在货值分布上，一二线及强三四线城市货值占比达90%。其中，大湾区货值3950亿元，长三角货值3450亿元，华北区货值2500亿元，福建区货值2400亿元。

不难发现，世茂依托前瞻性的战略思维，聚焦精准投资，深耕高活力经济区域与核心城市群，为销售转化及利润空间提供了有效保障。

得益于核心城市群的凸出产能，2020年世茂一二线及强三四线城市业绩贡献达90%，较2019年提升3%。三大国家战略城市群产能增长强劲，其中长三角业绩超900亿元，大湾区业绩超450亿元，京津冀业绩超330亿。而福州、北京、广州等TOP10核心热点城市产能贡献达1500亿元，有力保证了集团高品质的稳健发展。

世茂前瞻优化的土储红利将在2021年加速兑现，预计年内可售货值超5500亿元，其中核心城市群货值布局达3900亿元。

与此同时，面对今年推出的集中供地政策，世茂也已预留充分资金，准备积极参与。世茂管理层认为，在布局上，推出集中供地政策的城市与世茂深耕区域有所重叠；在成本上，期待政策能让热门区域低价有所回落；在资金上，集团始终对区域进行正向现金流管理，合理铺排投资预算。

另一方面，世茂计划进一步聚焦精细化的管理下沉，通过对地区公司的孵化与整合，为团队注入新的活力，把核心指标转化为业绩持续增长的动力。

许世坛在业绩会上表示：“2021年，迈入第五年高质量增长，世茂将进一步提升资金管控力，强化运营力，夯实产品品牌力，统筹推进‘大飞机战略’，实现城市赋能的全面升级和长期价值的稳健兑现。”

未来，世茂将一如既往坚守“稳”的主旋律，勤修内功，勇抓机遇，为企业、行业和城市的稳健发展赋能，做时代的参与者、行业的奋进者和责任的担当者。

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