五矿地产“稳中求进”，现金增长114%

来源：房产装修家居资讯时间：2021-03-31 12:48

在“房住不炒”的政策背景下，房地产行业的集中度越来越高，但凭借精准的投资、稳健的经营，五矿地产的营运质量和规模不断提升。

3月25日晚间，五矿地产披露的2020年业绩报告显示，报告期内得益于在香港、广州以及深圳多个楼盘在下半年的入市，五矿地产签约销额攀升至历史高位，暴涨124%，实现签约销售总额193.6亿元人民币。

债务方面，在特殊的2020年该公司资产负债率67.2%，相比2019年的66.78%略有上升，但相比2018年的68.66%，依然有所下降。值得一提的是，在“三道红线”融资新规下，五矿地产处于“零踩线”阵营。

总体看来，在规模、稳健经营以及盈利能力三方面，以往后两者表现更优的五矿地产，提前布局大湾区，在2020年体现进击决心，储货再创红利，不但大幅提升营运规模, 还通过一系列措施, 使多项财务指标大幅优化。

销售业绩逆势暴涨

翻开五矿地产历史年报，2015-2019年期间的业绩更能凸显企业稳健经营和盈利能力优势，此间并未用高负债和高杠杆换取短期规模，不过五矿地产一直潜心布局大湾区，在2020年逆势扬帆，开启逆袭之路。

2020年，五矿地产实现签约销售总额193.6亿元，同比大幅增长约124%；签约销售面积上升约64.1%至75.3万平方米，签约销售单位数量增长99.8%至9126个单位，对应的平均售价约为25700元/平，同比增长约36.7%。2020年房企均价普遍受到冲击，有限价的政策因素，亦存在受业绩压力采取价换量举措的影响，如此看来，此次五矿地产签约销售总额和签约均价“双增长”，实属不易。

其签约销售额主要源自一线及核心二线城市的房地产发展项目，其中珠三角地区包括香港贡献最为突出，而这全仰仗五矿地产2016-2018年在大湾区积极储货打下的基础。

2016年以40亿港元购入香港九龙油塘地块，作为五矿地产在香港打造的首个高端住宅项目，香港蔚藍東岸已于2020年11月入市，公开消息显示，截止年报披露，该项目合计累售345个单位，套现约28.4亿港元，12月荣登香港楼市销冠。

2018下半年五矿地产斥资超过35亿元在广州拿下三宗地块，增加土地储备约35万平米，2020年五矿壹云台、五矿招商鹭山府以及广州万樾台相继入市，其中广州万樾台为别墅项目，另外两项目则分别引入了招商局和平安不动产联合开发，这种做法也被业内解读为一定程度上巩固了其财务谨慎的态度。

另外，2019年五矿地产在深圳25.6亿元拿下的深圳坪山地块，打造的深圳万樾府也在去年11月入市，首开秒罄，均价约41000元/平，2个月单项目斩获26亿，低调展现央企“硬实力”。

五矿地产董事长何剑波在2019年曾表示：“投资方面，五矿地产坚持继续深耕环渤海、长三角、粤港澳大湾区、成渝及中部城市群城市，并不断探索创新投资模式。”目前看来，五矿地产已经在这些地区取得了一定成绩，特别是大湾区，红利已经显出，接下来这些项目将陆续入市，可以预见的是2021-2023年，五矿地产的年度销售有望加速进击、持续增长。

土储扩容

纵观2020年房企年报表现，受到土地竞争激烈导致的地价高、调控政策的价格限制等原因，房企利润下降已经是行业普遍面临的难题，五矿地产销售业绩创下历史最高位，尽管未能避免略为一般的利润表现，但客观来看，五矿地产在2020年低调扩大土储布局未来，也在一定程度上影响了短期利润表现。

五矿地产2020年的综合收入为76.62亿港元。其中，房地产发展业务分部收入为70.72亿港元，占综合收入的92.3%；专业建筑业务分部收入为5.29亿港元，占综合收入的6.9%；物业投资分部收，入为0.61亿港元，占综合收入的0.8%。

重点深耕大湾区的五矿地产，2020年11月斥资23.82亿从广州地铁手里斩获槎头站TOD综合体地块，该项目预计可售货值将超百亿元人民币，五矿地产占股45.9%；另外在成都和湘潭，五矿地产也于2020年增加了57万方土储。这3宗新增地块合集成本约为49.6亿元人民币，平均成本约5451元/平。

截至报告期末，算上五矿地产通过向其控股股东中国五矿收购11个房地产项目及1家物业管理服务公司，五矿地产已形成以房地产开发为核心，资产运营、产业地产为两翼，建筑安装、地产金融和地产服务业务为支撑的业务格局，拥有房地产开发项目、商业地产项目、产业地产项目近50余，分布于北京、天津、南京、广州、深圳、成都、武汉、长沙、沈阳、惠州、香港等20余个城市，土储面积超过850万平方米，且约60%的土地储备位于一线及核心二线城市。

融资场上的优等生

在2020年开年，新冠疫情的到来极大地冲击了房地产行业，融资成本高、净负债率较高、短债占比高的房企受到疫情的影响更大，在资本游戏当中，五矿地产拥有先天的优势，正是基于这种低成本、多渠道的融资模式，五矿地产的财务水平始终保持稳健。

2020年该公司资产负债率67.2%，相比2019年的66.78%仅略有上升，但相比2018年的68.66%，依然有所下降，截止2020年末，五矿地产借款总额为195.71亿港币，当中主要包括银行借款及债券发行。在偏紧的融资环境下，携央企背书，五矿地产为了谋求发展不断通过公司债、美元债、银行贷款和内地开发贷等方式撬动更多资金，与此同时，前面也有提到，五矿地产还通过引入合作方等方式来拓展更大的发展空间。

报告显示，于2020年12月31日，五矿拥有现金及银行存款(不包括受限制现金及银行存款)82.39亿港元，相比2019年的38.5亿港元大幅提提升，其中95.6%、4.2%、0.1%及 0.1%分别以人民币、港元、美元及澳门币列值。

在持有的现金基础上，五矿地产在2020年尚未使用的银行融资额度仍有80.45亿港元，这为其在未来一段时间进行债务偿还提供助力。另一方面，作为央企的五矿地产，较低的融资成本仍是其优势之一。该公司在2020年的加权平均借贷成本为3.7%，相比于整个行业，处于较低水平。

值得一提的是，在“三道红线”融资新规下，五矿地产处于“零踩线”阵营。

截至2020年底，五矿地产总资产上升39.7%至683.88亿港元；净资产则增长37.8%至224.10亿港元。资产负债率为67.2%；净负债率为49.7%。

依照“三道红线”融资新规，五矿地产剔除预收款后的资产负债率为59.7%，较上年同期下降约3.7个百分点；净负债率为49.7%，较2019年末下降约29.4个百分点，五矿地产2020年年度指标均未超阈值，跻身“零踩线”阵营。

随着粤港澳大湾区政策的持续落地，相信提前布局大湾区的五矿地产蓝图已经绘制，未来还将迎接新的发展宏图。