五矿地产：反多元化“止跌”毛利率

来源：房产装修家居资讯时间：2020-12-16 10:29

“精通一科，神须专注，行有余力，乃可他顾。”董必武这句话，正是眼下部分房企回归、聚焦主业的真实心声。

在房地产领域，前些年此起彼伏的多元化浪潮，已经在调控持续的大背景下，平静了许多。为了维持上市平台的经营与周转，不少曾经高喊“多线并举”的开发商，都做出了割舍多元业务的举动。

如今，拥有央企背景的五矿地产（HK：00230），也公开宣布调整自身的业务形态，将更多的精力转向房地产开发。

12月14日，它公告称，拟将旗下的建筑公司瑞和上海，转让给五矿二十三冶，代价为428.85万元（约494.5万港元）。完成交割后，瑞和上海不再为五矿地产的附属公司。

由于五矿二十三冶是中国五矿的间接非全资附属公司，于此同时，中国五矿持有五矿地产61.88%权益，为五矿地产的最终控股股东。因此，此次交易为关联交易，也是大集团内部资源调配之举。

五矿地产于公告中直截了当地表示：“由于中国内地的行业竞争激烈，加上直接及间接成本上升令毛利率下滑，本公司决定将资源投放于以房地产发展为核心的主营业务。”

“出售事项有利于集团整固及扩展房地产发展业务，以及五矿二十三冶总包业务与瑞和上海幕墙业务的整合和进一步发展，达到各方优化配置资源的效果。”

业务调整考量

曾经由五矿建设更名而来，五矿地产携带着建筑业务，也就不显得奇怪了。

此次的交易标的瑞和上海，全称为五矿瑞和（上海）建设有限公司，为五矿地产间接持有的全资附属公司，它是五矿地产在内地从事经营设计、制造及安装幕墙等专业建筑业务的主体。

截至2019年末，瑞和上海未经审核资产净值约为378万元。工商信息显示，其注册资本为850万美元，旗下拥有分布于各城市的多家分支机构。

以往，五矿地产不时以投标的方式，向瑞和上海授出与自己房地产项目有关的建筑工程。于公告日期，五矿地产已授予瑞和上海的六项未完成的建筑工程，合约金额估计约为8352万元。

五矿地产向来给自身划定的业务范畴为：“主要从事房地产发展、专业建筑、物业投资及证券投资业务。”今年年中，其房地产发展业务营收占比90.7%；专业建筑业务营收占比8.1%，位列第二。

但上半年，该公司业绩并不理想。其总收入同比下降52.3%至26.73亿港元，其中房地产、专业建筑等板块，收入下降的幅度都在50%以上。

于此同时，它的综合毛利率，由35.5%下滑至17.3%；归母净利润也由去年同期的8.14亿港元，下跌93.3%至5430万港元。眼看盈利指标下跌，五矿地产志在剥离建筑业务，于是才将箭头指向了瑞和上海。

不过，标的资产在转移的过程中，也涉及债务的交接。

目前，瑞和上海尚未偿还的贷款总额约为5351万元，须于2021年10月28日或之前偿付。五矿二十三冶已向五矿地产承诺，将促使瑞和上海于还款到期日或之前偿付贷款。

假如瑞和上海未能偿还循环贷款协议项下的贷款，五矿二十三冶将于收到偿付欠款要求的三个营业日内，偿还五矿地产相等于欠款金额的款项。

去除出售事项的代价、瑞和上海的资产净值，及相关交易成本，估计出售事项将录得约110万元的收益。这笔款项，将用作五矿地产的一般营运资金。

在业务调整的同时，五矿地产促使债务出表、增加公司收益，也算是一举三得。

由于拥有央企背景，五矿地产具备融资优势，在现金、负债水平的把控上较为平稳。截至年中，它的现金短债比为1.25，资产负债率为66.04%，净负债率为92.3%，皆未踩上“红线”。

关联交易下的土储

于6月30日，五矿地产旗下共28个房地产发展项目，分布北京、营口、廊坊、天津、南京、长沙、武汉、成都、惠州、佛山、广州、深圳及香港等十三个城市，合共土地储备约为492万平方米。

虽然量级并不大，但它也有着规模的诉求。只是，五矿地产获取资源的方式稍显不同。它通过集团陆续的资产注入，得以充实自身的“粮仓”。这是其在内部进行关联交易的另一种体现。

今年8月，五矿地产股东特别大会，审议通过了以约28亿元，收购母公司资产的相关事项。

据悉，此次收购的资产，均为五矿地产已托管的中国五矿房地产开发与建设业务所持非上市资产，包括11个房地产开发项目，及1家物业管理公司，其中71%为住宅，其余为社区配套商业，二线城市资源占比71%。

收购完成后，五矿地产的土储，将提升70%至738万平方米，项目所在城市从13个增至16个。据此，它直言“销售规模将迅速扩张，有助提升公司每股净资产值和利润”。

据统计，加上此次交易，五矿地产已经四次通过母公司注资。它的逻辑是，其收购的资产原本就由上市公司托管，公司对相关业务运营熟门熟路，注入之后可迅速转化为营收与利润。

从另一个角度讲，外界在上市平台看到的土储与业绩，只是五矿地产版图的一部分，还有很大一部分隐藏在非上市的“冰山”之下。

除了内部资产注入的方式之外，五矿地产也通过招拍挂与收购获取开发资源。

比如11月6日，五矿地产宣布，与招商局置地联手，收购了广州地铁13号线二期槎头站场站TOD综合体地块，交易总代价为23.82亿元，项目计容建筑面积最大为24.53万平方米。

再往前的9月9日，五矿地产则发布了完成收购项目公司股权的公告。

通过此举，它以14.75亿元收购天津亿嘉合49%权益。天津亿嘉合对应的项目，为天津超大型住宅屋苑未来城，总建筑面积为约204万平方米。于今年4月末，整个项目余下土储总建面约181万平方米。

不过，在入手项目的同时，五矿地产也偶有项目出售，似乎有意在进行资产置换。9月，它曾挂牌转让沈阳子公司全部股权，转让价格6.26亿元；同月，它还完成了转让深圳坪山项目49%股权予华润置地的事项，涉资12.86亿。

手有余粮，五矿地产曾有着公司“将进入高速发展期”的自信，但在房地产的竞争丛林中，他无疑还需在业务调整、利润把控的过程中，再花一番心思。