五矿地产沈阳公司摆上货架，战略转移下“沈阳LIVE”风雨飘摇

9月28日，在预披露结束近六个月后，五矿地产（沈阳）有限公司（简称“五矿地产（沈阳）”）100%股权被正式摆上了货架。

作为沈阳“地王”的承载者，五矿地产（沈阳）曾凭借五矿弘园以及世家金城两个项目在沈阳赢得极高的知名度。而如今随着布局重心的转移，五矿地产似乎已起了抽身沈阳的打算。可以看到，经过数年的开发，这块“地王”前两期住宅开发已基本完成，而伴随着项目公司的转让，曾在项目第三期规划中出现的“五矿沈阳LIVE”似乎已充满了变数。

7年未见的商业综合体

时间回到7年前，自成立之日起，五矿地产（沈阳）在沈阳本地便备受瞩目。

随着万泉公元以及紫晶御府两个项目收官，2013年，五矿以11.29亿元的总价拿下了沈阳市的明星地块“于洪省体育训练中心”，这个价格超过了此前龙湖地产创造的10.4亿元，一时成为沈阳的新总价地王。

根据彼时披露信息，“于洪省体育训练中心”是一幅大型粮仓地块，地块位于沈阳北部，占地面积约132617.64平方米，根据容积率上限计算，总建面将超过40万平方米，对应楼面价约2700元。

晚于这宗地块土拍两个月成立的五矿地产（沈阳），自出世便担起开发这个“地王”项目的重任。资料显示，五矿地产（沈阳）在该地块上先后开发了五矿弘园、五矿世家金城等项目，并取得了不俗的销售成绩。根据本次转让文件显示，“相关地块一期及二期项目已经开发完毕并实现绝大部分销售。”

回到本次挂牌交易中，五矿为五矿地产（沈阳）100%股权开出了6.26亿元的报价，与6.23亿元的评估价值基本持平，而其中最大的卖点为“尚未开发的三期项目” 。

有业内人士对蓝鲸房产表示，2013年以来，沈阳楼市经历数波涨潮，地块所在的三台子区域，在2017年楼面价便站上5000元大关，为本次打包出售中的转让方以及受让方都提供了利润空间。

但另一方面，三期项目中较大的商业面积或成为开发的难点。可以看到，在最早的规划之中，“于洪省体育训练中心”地块约40%的面积被规划为商业属性，即便按照调整后地块商业比例，该地块的商业面积或依然超过10万平方米，而在过去7年，无论五矿弘园亦或是二期的世家金城均仅涉及少量商业。

在该业内人士看来，基于现金流的考量，将商业部分后置基本为开发商的常规操作，而商业部分较早以规划的形式亮相且广为宣传，则是为了住宅部分更有卖点并提前预支商业配套带来的溢价。

事实上，在沈阳世家金城的沙盘中，“五矿沈阳LIVE”的logo早已贴在拟建商业综合体模型的“眉梢”。如今，伴随着五矿地产（沈阳）的整体转让，“五矿沈阳LIVE”能否成型如今已成了未知数。

中原地产市场分析师卢文曦便对蓝鲸房产指出，项目开发至最后一期转让并不多见，可能一部分原因是综合体的这个因素。“除了住宅的部分的话，投资商业对经营的要求更高，这需要全面的规划，不能在住宅全部出售后，商业毅然迟迟不动，而从一旦开始投资商业，就需要大投入以及未来的长期运营，发挥它相应的盈利效应。”

布局重心不断南下

不过，从近年来五矿地产的发展战略上看，商业似乎亦是其重点强化的板块之一。

在2017年12月，五矿地产曾发布了战略布局和业务组合，其中便包括商业综合体品牌“LIVE”。在随后的近3年时光中，五矿地产在商业综合体开发上屡有建树，譬如，作为五矿地产“LIVE”系首个商业综合体，五矿·长沙Live已于2018年12月正式开街，而泰安高新LIVE等项目也在规划中持续推进。

有观点认为，五矿并非没有能力开发商业综合体，而是不想让沈阳牵扯过多的精力。卢文曦表示，除去商业综合体资金、运营的因素，五矿可能也在做一个整体的盘整，从而导致资源投入的倾斜。

梳理发现，多年来，五矿地产始终整体规模不显。在2018年、2019年及今年上半年，五矿地产控股分别实现销售额210.7亿元、220.4亿元、85.9亿元，全年整体销售额保持稳定在200亿元左右。在整体降负债的大环境下，有限的规模一定程度意味着受限的回款总量以及现金流，仅从上市平台五矿地产来看，截至上半年末，五矿地产在手现金约为35.57亿元。

在此背景下，面对一座动辄数十亿花销的商业综合体，五矿地产势必需要慎之又慎。

从过往信息来看，商业综合体项目的落地往往意味着区域内整体价值的提升，企业亦会选择有潜力以及深度布局的区域，以商业综合体着力打造自身在当地的影响力，进而提升当地的好感度。卢文曦便指出，目前东北市场活力一般，在有限的精力与资金下，企业也会选择自身利益最大化。

出售沈阳项目，或许与其城市布局有关。资料显示，近年来，五矿地产购置土地主要集中在香港、南京、广州、佛山、武汉、廊坊等城市，逐渐形成了以环渤海、华中、华东、大湾区为主的四大布局区域。其中，大湾区的土地储备在总土储中的占比超过四成。

今年6月，五矿地产与佛山市南海区大沥镇签署了战略框架，拟携手广东利贸通共同投资200亿元，赋能大沥商贸产业发展。可见，如今，大湾区才是五矿地产的重仓之地，其势必也将为此调拨大量资源。

在这样的情况下，五矿地产未来对沈阳有怎样的打算？上述项目的商业综合体又能否继续兑现，蓝鲸房产将持续关注。

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